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?    “精裝房已經(jīng)進(jìn)入普及化時(shí)代。

??近年來(lái)，上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南、深圳等許多省市出臺(tái)了“精裝政策”，不少城市要求未來(lái)大部分住宅交付是全裝修。

??如上海要求從2017年1?1?起，凡出讓的本市新建商品房建設(shè)?地，全裝修住宅?積占新建商品住宅?積（三層及以下的低層住宅除外）的?例為：外環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的城區(qū)應(yīng)達(dá)到100%。

??隨著全裝修、精裝修市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，裝修品質(zhì)也成為了購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)。

??據(jù)CRIC對(duì)50家重點(diǎn)關(guān)注房企2021年1月-2022年6月期間在22城的精裝修推盤(pán)情況來(lái)看，所有推盤(pán)項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價(jià)比值的均值水平在10.0%，即，裝修標(biāo)準(zhǔn)占個(gè)人買(mǎi)房成本一成左右。

??從具體項(xiàng)目來(lái)看，有北京和上海部分項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，其中每平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)最高達(dá)15000元。

??可供參考對(duì)比的數(shù)據(jù)是，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額數(shù)據(jù)估算，6月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)僅為9753元/平方米?！?/p>

??房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，精裝修交付已經(jīng)成為了當(dāng)前市場(chǎng)的主流。特別是一二線(xiàn)城市，在政策、品質(zhì)、需求等各方推動(dòng)下，精裝房市場(chǎng)得到了快速發(fā)展，市場(chǎng)份額逐年穩(wěn)步遞增。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年1月-2022年6月期間，重點(diǎn)關(guān)注的50家房企在一線(xiàn)城市精裝修率達(dá)到了86%。

??其中裝修標(biāo)準(zhǔn)最高的為瑞安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上海翠湖天地第五期，翠湖五集項(xiàng)目，每平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)高達(dá)15000元。

??據(jù)了解，翠湖五集于2021年底開(kāi)盤(pán)，推出106套房源，總價(jià)4000-9000萬(wàn)元/套，吸引了468組客戶(hù)認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率超440%，入圍分?jǐn)?shù)線(xiàn)102.24分。

??從其成交均價(jià)來(lái)看，約16萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)與其1.5萬(wàn)元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)相比，裝修標(biāo)準(zhǔn)僅占成交均價(jià)的9%，在同類(lèi)高端項(xiàng)目中仍屬較低。   

??除了翠湖五集之外，北京中海首開(kāi)拾光里和上海的另一高端項(xiàng)目綠地海珀外灘的裝修標(biāo)準(zhǔn)也已達(dá)1萬(wàn)元/平方米。

??據(jù)了解中海首開(kāi)拾光里位于北京朝陽(yáng)區(qū)金盞別墅區(qū)，由130-160平方米的疊墅和部分小戶(hù)型組成，總價(jià)637-1280萬(wàn)元/套，已于2022年3月20日開(kāi)盤(pán)，是朝陽(yáng)區(qū)少見(jiàn)的精裝別墅產(chǎn)品。其銷(xiāo)售均價(jià)約74356元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)占銷(xiāo)售均價(jià)的比例達(dá)13%。

??綠地海珀外灘同樣為2022年新推項(xiàng)目，為上海黃埔外灘核心區(qū)域地標(biāo)性豪宅。其成交均價(jià)與翠湖五集相近，為約159262元/平方米。

??除此之外，還有不少裝修標(biāo)準(zhǔn)高于8000元/平方米的項(xiàng)目，如上海星河灣、綠城武漢黃浦、灣、上海星河灣三期、中興路一號(hào)、招商外灘璽等。

??從這些裝修標(biāo)準(zhǔn)較高的項(xiàng)目來(lái)看，大部分的成交均價(jià)和總價(jià)也相對(duì)較高，都是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)兼具好地段好產(chǎn)品的特質(zhì)的項(xiàng)目。

??在部分項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)接近、超過(guò)10000元/平方米的同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年6月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積18185萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售金額17735億元，由此估算出2022年6月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9753元/平方米。

??也就是說(shuō)，部分中高端項(xiàng)目的裝修費(fèi)已經(jīng)接近或超過(guò)全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)。

??成交均價(jià)和總價(jià)相對(duì)較高的項(xiàng)目，裝修費(fèi)用也自然相對(duì)較高，這很好理解，那么22個(gè)城市平均裝修成本大概為多少呢？

??從裝修標(biāo)準(zhǔn)均值來(lái)看，2021年1月到2022年6月50家重點(diǎn)房企的精裝修項(xiàng)目平均值為2612元/平方米，環(huán)渤海區(qū)域以2989元/平方米的價(jià)格領(lǐng)銜，珠三角為2051元/平方米。

??從各城市能級(jí)來(lái)看，三四線(xiàn)的裝修標(biāo)準(zhǔn)最高，達(dá)到2730元/平方米，一線(xiàn)城市次之，二線(xiàn)城市最低為2603元/平方米。

??這主要是因?yàn)橐欢€(xiàn)城市裝修存在更大的普遍性，剛需房也需精裝修交付，標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，而三四線(xiàn)項(xiàng)目精裝修與毛坯分庭抗禮，進(jìn)行精裝修的項(xiàng)目更多的是品質(zhì)的選擇，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高。

??從裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價(jià)的比值表現(xiàn)來(lái)看，所有推盤(pán)項(xiàng)目比值的均值水平在10.0%，即裝修標(biāo)準(zhǔn)占個(gè)人買(mǎi)房成本一成左右。

??其中，二線(xiàn)城市達(dá)到11.8%，比值表現(xiàn)最高，三四線(xiàn)城市達(dá)到了11.5%微低于二線(xiàn)城市。

??特別值得注意的是，一線(xiàn)城市比值標(biāo)準(zhǔn)僅為6.5%，由于一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)水平相對(duì)更高，物價(jià)表現(xiàn)上房子本身價(jià)格和裝修物料價(jià)值有較大的差距，同時(shí)一線(xiàn)城市的限價(jià)更加嚴(yán)格，使得房企降低精裝修的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，這也是導(dǎo)致該比值較小的原因。

??從區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，珠三角的裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價(jià)為6.5%，裝修性?xún)r(jià)比較為良心。中西部區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價(jià)比值達(dá)到14.0%，高于平均水平4各百分點(diǎn)。

??從50家房企2021年1月-2022年6月在22城的精裝修推盤(pán)情況來(lái)看，精裝修的推盤(pán)占比達(dá)到60%以上。

??其中蘇州、廣州、無(wú)錫和杭州的精裝修率均超過(guò)90%，分別為96.0%、95.6%、90.9%和90.0%，幾乎達(dá)到推盤(pán)即裝修。

??分區(qū)域來(lái)看，珠三角的精裝修率達(dá)到91%，其中廣州早在2007年的精裝房率就已經(jīng)達(dá)到70%，其發(fā)展速度呈現(xiàn)出消滅毛坯房的趨勢(shì)。長(zhǎng)三角區(qū)域次之，精裝修率為82%，環(huán)渤海區(qū)域精裝修率僅為49%，毛坯房交付才是市場(chǎng)主流。

??值得注意的是，面對(duì)市場(chǎng)下行的時(shí)候，三四線(xiàn)推盤(pán)精裝修率下滑，2021年下半年、2022年上半年三四線(xiàn)的裝修率僅為分別為58%和54%，分別較2021年上半年的62%的水平下降4個(gè)和8個(gè)百分點(diǎn),而一二線(xiàn)城市變化不大。

??精裝修交付已經(jīng)成為當(dāng)前市場(chǎng)的主流，特別是珠三角區(qū)域幾乎達(dá)到了推盤(pán)即裝修。

??從目前來(lái)看，更高能級(jí)城市對(duì)精裝修比例的要求也更高，但裝修費(fèi)約占買(mǎi)房成本的比例卻并未同步上升，這主要是因?yàn)楦吣芗?jí)房?jī)r(jià)水平相對(duì)更高，房?jī)r(jià)和裝修價(jià)值有較大的差距。

??值得注意的是，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企利潤(rùn)空間收窄，“精裝修”不僅成為房企項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)組成的核心展示部分，更成為房企利潤(rùn)調(diào)節(jié)器，有時(shí)候存在貨不對(duì)板的情況，導(dǎo)致交付時(shí)維權(quán)事件時(shí)有發(fā)生，近幾年來(lái)監(jiān)管也逐步加大了在該方面的監(jiān)管力度，精裝修標(biāo)準(zhǔn)或迎來(lái)進(jìn)一步的監(jiān)管。

??對(duì)房企而言，應(yīng)加大運(yùn)營(yíng)管理力度，向管理要效益，積極升級(jí)產(chǎn)品力。從部分裝修標(biāo)準(zhǔn)較高項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，中高端項(xiàng)目的購(gòu)房群體對(duì)品質(zhì)要求較高，同時(shí)也能接受一定的裝修成本。

            來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市