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      據(jù)悉，1-9月，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，開(kāi)發(fā)投資、銷售面積等主要指標(biāo)均保持增長(zhǎng)，面對(duì)市場(chǎng)良好發(fā)展形勢(shì)，我市始終堅(jiān)持“房住不炒”定位，認(rèn)真落實(shí)“三穩(wěn)”工作目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)了市場(chǎng)監(jiān)管，總體保持了市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

       一、市場(chǎng)運(yùn)行情況

     （一）開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)。1-9月，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.58億元，同比增長(zhǎng)4.52%，與2019年同期增長(zhǎng)5.5%；施工面積74.54萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)7.22%；其中新開(kāi)工面積38.65萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)2.44%；竣工面積71.66萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)53.55%。

      （二）住宅銷售增幅明顯。1-9月，銷售商品房總面積50.02萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)33.46%，與2019年同期增長(zhǎng)44.36%；其中銷售住宅3719套，同比增長(zhǎng)70.99%，面積47.05萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)68.16%，銷售金額31.94億元，同比增長(zhǎng)73.21%。銷售非住宅464間，同比增長(zhǎng)-59.58%，面積2.97萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)-68.74%，銷售金額2.47億元，同比增長(zhǎng)-47.45%。

      （三）市場(chǎng)供給相對(duì)減少。1-9月，辦理商品房預(yù)售45本，批準(zhǔn)預(yù)售面積43.22萬(wàn)㎡（其中住宅面積38.12㎡，3063套），同比增長(zhǎng)-5.69%，與2019年同期增長(zhǎng)-4.97%。

      （四）供地節(jié)奏明顯放緩。1-9月，我市出讓商住用地2宗，成交面積5.96萬(wàn)㎡（89.45畝），較上年同期同比增長(zhǎng)-78.89；出讓總價(jià)20310萬(wàn)元，溢價(jià)率1.5%。

      （五）住房均價(jià)基本穩(wěn)定。1-9月，我市新建商品住房銷售均價(jià)為6789元/㎡，較上年同期同比增長(zhǎng)2.99%。其中9月份住房銷售均價(jià)為6663元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)-1.01%，總體略有回落。

        二、主要存在問(wèn)題

      （一）庫(kù)存總量仍然較大。截止9月底，我市新建商品住房庫(kù)存為3441套，面積44.77萬(wàn)㎡，去庫(kù)化時(shí)間約10個(gè)月；非住宅（含商鋪、非住宅類公寓）庫(kù)存面積約44.58萬(wàn)㎡，去庫(kù)化時(shí)間48個(gè)月。市場(chǎng)庫(kù)存總量仍然較大，特別非住宅去庫(kù)化壓力較為嚴(yán)峻。

      （二）部分樓盤風(fēng)險(xiǎn)待解。近年來(lái)，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和樓市調(diào)控政策的影響，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、內(nèi)部管理、資金實(shí)力的多種因素的作用下，我市出現(xiàn)了多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)樓盤，特別是站前商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目股權(quán)重組，農(nóng)產(chǎn)品交易中心項(xiàng)目逾期交房等問(wèn)題還未得到全面化解，目前化解進(jìn)度相對(duì)緩慢，購(gòu)房戶意見(jiàn)較大，負(fù)面情緒此伏彼起，維穩(wěn)壓力巨大。  

      （三）地下車位滯銷嚴(yán)重。經(jīng)調(diào)查，我市地下車位滯銷嚴(yán)重主要原因是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)繳交地下空間用地使用權(quán)出讓金的問(wèn)題意見(jiàn)較大，開(kāi)發(fā)企業(yè)要繳交少則幾百萬(wàn)，多則上千萬(wàn)的出讓金后才能辦理產(chǎn)權(quán)初始登記后再進(jìn)行銷售，讓企業(yè)不堪重負(fù)，長(zhǎng)此以往必將引發(fā)嚴(yán)重矛盾和問(wèn)題。目前我市只有錦繡東方1個(gè)項(xiàng)目辦理了地下車位現(xiàn)售備案，大部份項(xiàng)目采用租賃的方式出租地下車位，租用率不到20%。

      （四）征遷問(wèn)題推進(jìn)緩慢。近年來(lái)，政府為加快開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的征遷問(wèn)題處理，做了大量工作，也解決了不少房屋征遷遺留問(wèn)題，但仍有少數(shù)項(xiàng)目的房屋征遷工作推進(jìn)緩慢，拖延了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序進(jìn)度，增加企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，打擊了企業(yè)的投資信心。目前碩豐中心等項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的房屋征遷問(wèn)題仍未得到解決。

       三、市場(chǎng)預(yù)測(cè)判斷

      在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)控不放松前提下，穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售至關(guān)重要，差別化調(diào)控和保障合理購(gòu)房需求仍是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的基本措施，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素依然是政策、土地、人口和產(chǎn)業(yè)。未來(lái)應(yīng)注重在住房產(chǎn)品的多元化、品質(zhì)提升、功能完善、綜合配套等方面多做文章，在加快城市化進(jìn)程、加快重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)工、加速產(chǎn)業(yè)集聚、提升城市吸納力、影響力、幅射力方面下功夫。從目前銷售情況看，我市商品房銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)“溫和”狀態(tài)，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”熱度不高，購(gòu)房需求有所減少。預(yù)計(jì)第四季度開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積等主要指標(biāo)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)；商品房銷售方面，將繼續(xù)維持當(dāng)前的銷售態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)成交量不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)，預(yù)計(jì)將會(huì)小幅回落；房?jī)r(jià)方面，在市場(chǎng)總體大環(huán)境不變的情況下，不會(huì)出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，預(yù)計(jì)將延續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)。

       四、當(dāng)前應(yīng)對(duì)措施

      （一）啟動(dòng)棚改項(xiàng)目消化庫(kù)存。目前我市可售商品房庫(kù)存量（含非住宅）約90萬(wàn)㎡，仍處于高位，解決好庫(kù)存問(wèn)題變得非常緊迫。建議往年棚改已簽協(xié)議項(xiàng)目加快資金籌措節(jié)奏，盡快發(fā)放征遷資金，盡快啟動(dòng)2021-2023年三年棚改計(jì)劃，因地制宜加大棚改貨幣化安置比例，適當(dāng)提高貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)項(xiàng)目被征遷人到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自主購(gòu)房。

      （二）加強(qiáng)樓盤風(fēng)險(xiǎn)防控監(jiān)管。一是加強(qiáng)市場(chǎng)防控和監(jiān)管。加大對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管和違法違規(guī)行為的核查力度，特別是投訴集中、媒體曝光的企業(yè)和項(xiàng)目；二是著力建立信用信息管理制度，實(shí)行信用普評(píng)，將實(shí)力不濟(jì)、失信的企業(yè)逐步淘汰市場(chǎng)；三是加強(qiáng)對(duì)易引發(fā)信訪維穩(wěn)問(wèn)題項(xiàng)目的重點(diǎn)防控，特別密切監(jiān)控資金高周轉(zhuǎn)、金融高杠桿、快速擴(kuò)張型房地產(chǎn)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。加大力度緊盯項(xiàng)目規(guī)劃執(zhí)行、工程質(zhì)量、廣告宣傳、資金監(jiān)管、抵押貸款、交付行為等關(guān)健環(huán)節(jié)，形成合力防范風(fēng)險(xiǎn)；四是用法治的思維厘清重大風(fēng)險(xiǎn)樓盤狀況，匯同法院等司法部門通過(guò)司法途徑促問(wèn)題解決。

      （三）破解地下車位滯銷局面。考慮到目前地下車位滯銷的現(xiàn)實(shí)和企業(yè)先行墊付資金的壓力，一是不動(dòng)產(chǎn)登記部門要盡快優(yōu)化《瑞金市地下停車位（庫(kù)）不動(dòng)產(chǎn)登記暫行規(guī)定》，呈報(bào)政府批準(zhǔn)出臺(tái)，爭(zhēng)取之前取得國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)建成的地下停車位（庫(kù)）項(xiàng)目在轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)按每個(gè)車位繳交地下空間土地出讓金的規(guī)定得到早日實(shí)施；二是加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)道路的消防通道管控，有條件的小區(qū)嚴(yán)格落實(shí)人車分流措施，減少或取消小區(qū)地上車位設(shè)置；三是借鑒贛州市中心城區(qū)及周邊部分縣市做法，盡快啟動(dòng)城市道路停車位停車智能計(jì)費(fèi)工作。

      （四）優(yōu)化開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境。針對(duì)目前項(xiàng)目用地范圍內(nèi)房屋拆遷等遺留問(wèn)題推進(jìn)緩慢的問(wèn)題，建議由市領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、職能部門組成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征遷遺留問(wèn)題工作隊(duì)，做好項(xiàng)目用地內(nèi)征地拆遷遺留問(wèn)題的處置工作。分項(xiàng)目列出時(shí)間表，盡快解決項(xiàng)目用地范圍內(nèi)征遷遺留問(wèn)題，并優(yōu)先保障開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征遷資金。

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