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       瑞金房產(chǎn)網(wǎng)小編據(jù)相關(guān)部門數(shù)據(jù)分析，1-9月，我市房地產(chǎn)市場發(fā)展相對平衡，開發(fā)投資、商品房銷售面積等主要經(jīng)濟指標均有所增長。受年初疫情的影響，我市始終貫徹省、市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，堅持“房住不炒”的定位，認真做好“六穩(wěn)”工作落實“六?！比蝿?wù)，進一步加強了市場監(jiān)管，總體保持了市場的平穩(wěn)運行。

一、市場運行情況

（一）開發(fā)投資情況

1-9月，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13.95億元，同比增長0.94%；施工面積69.52萬㎡,同比增長0.83%；其中新開工面積37.73萬㎡，同比增長9.01%；竣工面積46.67萬㎡，同比增長42.72%。  

（二）商品房銷售情況

1-9月，銷售住宅2175套，同比增長4.07%，銷售面積27.98萬㎡，同比增長5.86%，銷售金額18.44億元，同比增長6.7%。銷售非住宅（含商鋪、公寓、車庫等）1148間，同比增長6.49%，面積9.5萬㎡，同比增長15.57%，銷售金額4.7億元，同比增長-2.29%；二手房成交1265宗，同比增長-2.91%，成交面積17.47萬㎡，同比增長7.11%。

（三）商品房庫存情況

1-9月，我市新建商品住房有效庫存約為3917套，面積約51.35萬㎡，比去年同期增長39.9%，去庫化時間約16.5個月，非住宅（含商鋪、非住宅類公寓）庫存面積約43.07萬㎡，去庫化時間46個月。

（四）土地成交情況

1-9月，我市出讓商住用地7宗，成交面積28.23萬㎡（423.39畝），出讓總價110500萬元，溢價率3.96%。

（五）預售批準情況

 1-9月，辦理商品房預售36本，批準預售面積45.83萬㎡，同比增長0.77%。

（六）住宅均價情況

  1-9月，我市新建商品住房銷售均價6592元/㎡，較上年同期同比增長1.01%。

二、市場存在問題

1、土地投放過于集中，不利市場健康發(fā)展。

    據(jù)統(tǒng)計，1-9月我市成交土地7宗，約423畝。截止目前有存量土地的開發(fā)項目達到14個，共計存量土地約610畝，按批準的容積率來計算，建筑面積在100萬㎡以上，按近幾年我市年度開發(fā)量來看，預計需用2年左右的時間去消化。當前土地投放過于集中且存量較多,導致市場供需矛盾突顯，不利于市場健康發(fā)展。

2、住宅存量超預警值，去化形勢尤為嚴竣。

目前，我市商品住宅有效庫存去庫化時間達到16.5個月，已大大超出去庫化合理時間，隨著新盤的陸續(xù)上市，預售項目的增多，庫存量將會更高。受疫情及市場大環(huán)境等因素影響，當前我市商品房銷售形勢并不穩(wěn)定,去庫存壓力尤為嚴峻。

3、部分樓盤風險加大，信訪維穩(wěn)問題頻發(fā)。

經(jīng)調(diào)查，我市部分房企資金緊張，尤其是實力小，管理不當?shù)钠髽I(yè)，風險在加大，加上因疫情導致銷售量下滑資金難回籠，有可能引發(fā)資金斷裂或崩盤的風險。目前個別企業(yè)已出現(xiàn)資金鏈斷裂，工程停工，房屋無法交付，導致信訪維穩(wěn)問題頻發(fā)，對整個房地產(chǎn)市場上造成極大的負面影響。

4、市場供應持續(xù)增量，成交頹勢有待破解。

疫情沖擊下以及房企“促銷售、抓回款”背景下，我市商品房供應量明顯增多。據(jù)統(tǒng)計，1-9月批準新建商品住房預售面積42.09萬㎡，同比增長14.75%，除去今年以來的銷量，增量達14萬平方米，近期仍將持續(xù)增加。當前，我市商品房銷售市場呈現(xiàn)“溫和”狀態(tài)，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”熱度不高，購房需求有所減少，觀望情緒相對濃厚，當下之急，成交頹勢有待破解。

三、市場判斷與預測

在房地產(chǎn)市場整體調(diào)控不放松前提下，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售至關(guān)重要，差別化調(diào)控和保障合理購房需求仍是未來房地產(chǎn)調(diào)控的基本措施，影響房地產(chǎn)市場的重要因素依然是政策、土地、人口和產(chǎn)業(yè)。

為應對疫情帶來的影響，我市年初出臺房地產(chǎn)扶持政策，從供需兩端提振市場信心，因城施策更加靈活，發(fā)展環(huán)境存在適度寬松的空間，市場有望企穩(wěn)向好。當前隨著新拍地塊的開工建設(shè)及新盤的陸續(xù)上市，預計開發(fā)投資、施工面積（含新開工）等主要指標將穩(wěn)步增加，商品房庫存量將繼續(xù)加大。商品房銷售方面，我市商品房市場將繼續(xù)維持目前穩(wěn)定的態(tài)勢，隨著新盤的入市，對購房者來說，將給大家提供更多的購房選擇。當前商品房市場雖形勢有所好轉(zhuǎn)，但既有“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的原因，也有新開盤項目區(qū)位優(yōu)勢因素，若非出現(xiàn)更誘人的利好，預計短期內(nèi)商品房成交量不會出現(xiàn)太大的波動；房價方面，在當前新盤的推動下，房價目前呈現(xiàn)小幅增長的態(tài)勢，但在市場總體大環(huán)境不變的情況下，我市房價不會出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，預計將延續(xù)平穩(wěn)走勢。

四、當前市場應對措施

針對當前市場情況，暴露的問題令人擔憂，這既有市場本身因素，也有企業(yè)自身原因?；诖?，要解決當前存在的問題，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，提出如下應對措施：

（一）依據(jù)市場情況科學供地

當前我市房地產(chǎn)市場供需已出現(xiàn)相對不平衡和矛盾，市政府應充分利用土地供應杠桿加以調(diào)節(jié)，應建立科學供應土地機制，尊重市場運行規(guī)律，科學供應土地，實現(xiàn)土地供應效益最大化，根據(jù)市場商品房年均消化量把握土地供應量和節(jié)奏，避免供應過于集中且存量過大的問題。

（二）啟動棚改項目消化庫存

目前我市可售住宅庫存量已處高位，庫存面積仍將持續(xù)增加，解決好庫存問題變得非常緊迫。為認真貫徹落實省住建廳《關(guān)于有效應對疫情進一步促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、《關(guān)于做好“六穩(wěn)”工作落實“六?！比蝿?wù)的若干措施》的精神，建議往年棚改已簽協(xié)議項目應加快資金籌措節(jié)奏，盡快發(fā)放征遷資金，適時啟動2021-2023年三年棚改計劃，因地制宜加大棚改貨幣化安置比例，適當提高貨幣安置補償標準，引導和鼓勵項目被征遷人到商品房開發(fā)項目自主購房。

（三）加強項目風險防控監(jiān)管

一是加強市場防控和監(jiān)管。加大對商品房預售資金的監(jiān)管和違法違規(guī)行為的核查力度，特別是投訴集中、媒體曝光的企業(yè)和項目；二是著力建立信用信息管理制度，實行信用普評，將實力不濟、失信的企業(yè)逐步淘汰市場；三是加強對因工程質(zhì)量、逾期交付、資金鏈斷裂工程停工等引發(fā)信訪維穩(wěn)問題項目重點防控。相關(guān)部門要制定完善防控預案，及時掌握購房人動態(tài)，耐心做好解釋工作，防止群訪事件而引發(fā)市場動蕩。四是用法治的思維厘清重大風險樓盤狀況，匯同法院等司法部門通過司法途徑促問題解決。

（四）理性判斷市場發(fā)展走勢

當前，我市商品房銷售市場已回歸正常，理性判斷市場的發(fā)展尤其重要。一是開發(fā)企業(yè)要理性判斷未來銷售市場走勢，切實根據(jù)市場實際情況謹慎推出新產(chǎn)品，勿盲目漲價增量，適時調(diào)整市場營銷策略，同時杜絕違法違規(guī)銷售行為的存在，在市場中公平競爭，維護好市場秩序的穩(wěn)定和購房氛圍；二是加大對房地產(chǎn)政策宣傳力度，利用電視、報紙、微信公眾號等媒體客觀、公正地報道房地產(chǎn)市場運行情況，讓消費者理性分析市場，消除等待觀望情緒，積極引導市民把握合適時機購房置業(yè)。

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