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來(lái)源：今日頭條 駿威物業(yè)小銘

有句話說(shuō)得好，你賺的錢(qián)都是你對(duì)這個(gè)世界認(rèn)知的變現(xiàn)。在樓市面前認(rèn)知這個(gè)東西真的是太重要了，因?yàn)閯?dòng)則就是幾百萬(wàn)，甚至幾千萬(wàn)。在疫情下有些人想到的是買(mǎi)房的時(shí)機(jī)到了，有些人想到的是該把手中的資產(chǎn)套現(xiàn)了。

在我看來(lái)，不明白房?jī)r(jià)背后的本質(zhì)，一味的討論漲跌毫無(wú)意義。

我們要知道，房?jī)r(jià)的背后是土地財(cái)政，土地財(cái)政的背后是政府，政府的定義是什么？很多人其實(shí)不明白，1993年《美國(guó)科學(xué)評(píng)論》著名論文《獨(dú)裁、民主和發(fā)展》里有一個(gè)定義我認(rèn)為很合適，流動(dòng)/常駐的幫，有興趣的可以自己去看看。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，我們也可以把政府看做一個(gè)企業(yè)，普通的企業(yè)生產(chǎn)的是商品，而政府企業(yè)生產(chǎn)的是公共產(chǎn)品，所以別笑，政府的“為人民服務(wù)”與企業(yè)的“顧客是上帝”是一樣的，沒(méi)講出來(lái)的是這背后的服務(wù)都是要收費(fèi)的。政府就是通過(guò)稅收提供公共服務(wù)，獲取“利潤(rùn)”的企業(yè)，無(wú)論動(dòng)機(jī)還是其行為，同其他的企業(yè)并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。

說(shuō)說(shuō)土地財(cái)政的由來(lái)：

每個(gè)企業(yè)背后都是一種商業(yè)模式，一個(gè)商業(yè)模式要啟動(dòng)就必須要有初始資本，資本哪里來(lái)？工業(yè)化和城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“兩個(gè)車(chē)輪”，在過(guò)去短缺經(jīng)濟(jì)和封閉環(huán)境下，為了實(shí)現(xiàn)趕超發(fā)展，我們優(yōu)先選擇了先行工業(yè)化，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)被分為農(nóng)業(yè)和工業(yè)兩大部類，再通過(guò)戶籍制度將大量農(nóng)民固定在土地上，通過(guò)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品剪刀差，不斷將農(nóng)業(yè)的積累轉(zhuǎn)移到工業(yè)部門(mén)，用這個(gè)慘烈的代價(jià)，實(shí)現(xiàn)了工業(yè)化的初始積累。

在建立起工業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)后，突然發(fā)現(xiàn)用這種形式實(shí)際上是割裂了生產(chǎn)和消費(fèi)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效循環(huán)，農(nóng)民實(shí)現(xiàn)了工業(yè)化的積累，卻沒(méi)有力量完成城市化的積累。而城市化的初期都需要大量的固定資產(chǎn)投資，能不能實(shí)現(xiàn)城市化主要取決于其獲得第一筆融資的能力。對(duì)于大部分基礎(chǔ)設(shè)施而言，一次性投資會(huì)非常巨大，而收益則是在建成后逐年收回，妨礙城市化水平提高的一個(gè)重要原因，就是收益和成本在時(shí)間上的錯(cuò)配，如何籌集一次性的固定成本，成為制約城市公共服務(wù)提供的最大瓶頸，使得很多城市無(wú)法啟動(dòng)城市化。

在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中，一次性投資的獲得主要通過(guò)過(guò)去剩余的積累，就像一個(gè)人買(mǎi)房子，靠攢錢(qián)買(mǎi)是很慢的，政府也是一樣，要慢慢收稅積累資本再投資建設(shè)是很慢的一個(gè)過(guò)程，這就極大地限制了大型公共設(shè)施的建設(shè)。突破性的進(jìn)步，來(lái)自于近代金融體系的創(chuàng)新，通過(guò)信用制度，未來(lái)的收益可以貼現(xiàn)到今天使得資本形成方式，得以擺脫對(duì)過(guò)去積累依賴轉(zhuǎn)向預(yù)期收益，然后不斷積累循環(huán)，這就是土地財(cái)政背后的意義。

根據(jù)1982年憲法第十條，土地由國(guó)家所有—這是中國(guó)土地制度與其他個(gè)國(guó)家最大的不同。相當(dāng)于政府壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)，而計(jì)劃經(jīng)濟(jì)遺留下來(lái)的這一獨(dú)特制度使土地成為中國(guó)地方政府巨大資本且不斷增值的信用?！巴恋刎?cái)政”的作用是利用市場(chǎng)機(jī)制將隱匿財(cái)富轉(zhuǎn)化為啟動(dòng)中國(guó)城市化的巨大資本，正是這一制度，使得中國(guó)走上一條通過(guò)土地融資獲得原始資本的發(fā)展道路。

1987年，深圳借鑒改造香港土地制度，將土地所有權(quán)與使用權(quán)兩權(quán)分離，到90年全國(guó)推廣。1994年由于中央啟用分稅制，地方財(cái)政收入從80%降到50%，財(cái)政支出仍維持在80%，導(dǎo)致地方財(cái)政難以為繼。所以當(dāng)時(shí)作為交換的條件，中央明確土地收入歸地方政府所有。自此開(kāi)啟了地方賣(mài)地為生的城市化道路。

而土地出售的本質(zhì)是：通過(guò)出售土地未來(lái)的增值，為城市的公共服務(wù)一次性投資融資。按照1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，工業(yè)綜合用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生等公共用地50年，居住用地70年。

所以土地財(cái)政的本質(zhì)就是土地金融，未解決城市建設(shè)啟動(dòng)資本問(wèn)題的一種特殊金融制度設(shè)計(jì)，地方政府通過(guò)土地財(cái)政，成功把公共服務(wù)未來(lái)收益資本化，把財(cái)政問(wèn)題用金融手段解決。

所以中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)不僅包含該項(xiàng)物業(yè)未來(lái)的增值，還包含政府轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)稅收，這是作為投資品的不動(dòng)產(chǎn)，在中國(guó)與其他國(guó)家最大的不同，這就解釋了為什么中國(guó)房?jī)r(jià)如此之高的原因，從國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，房?jī)r(jià)收入比的合理水平是3~7倍，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比在20~30倍，一線城市50。但你要知道中國(guó)房地產(chǎn)的總建筑成本約為3000~4000元/㎡,其余的大部分都是地價(jià)，這就是為什么建筑成本差不多，一線二線城市和其他城市房?jī)r(jià)差別這么大，小城市地價(jià)在總成本只占三分之一，而一二線土地成本基本上在四分之三以上，根據(jù)2018年社科院《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》我國(guó)房?jī)r(jià)中68%是地價(jià)。

很多人還在把中國(guó)的房子當(dāng)成普通的商品看待，那么房屋本身如果作為商品是不斷折舊貶值的，照理房?jī)r(jià)應(yīng)該下跌才對(duì)，而現(xiàn)實(shí)不是這樣的，房?jī)r(jià)的上漲不來(lái)源于本身而是來(lái)自于地價(jià)的上漲，或者更本質(zhì)的說(shuō)是地塊周邊公共服務(wù)的改善，所以為什么地王對(duì)于帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)是最明顯的。

理解了這個(gè)，你就理解了，在中國(guó)老百姓購(gòu)買(mǎi)城市不動(dòng)產(chǎn)；相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)了這個(gè)城市“股票”，GDP和稅收是股票的基本面，居民(小股東）會(huì)根據(jù)城市政府的經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力以及房?jī)r(jià)波動(dòng)選擇購(gòu)入或賣(mài)出“股票”（住房），而城市股票的市場(chǎng)價(jià)值是對(duì)這個(gè)城市未來(lái)公共服務(wù)水平的預(yù)期，房?jī)r(jià)上漲等于政府派發(fā)股票紅利，政府出讓新的土地相當(dāng)于增發(fā)新股稀釋股權(quán)。用股票市場(chǎng)的邏輯來(lái)理解土地財(cái)政就十分清楚了。

這就是中國(guó)房地產(chǎn)無(wú)法和國(guó)外地產(chǎn)相比較的原因之一。在西方國(guó)家，政府城市化的初期也沒(méi)有原始資本，但它采用的是債權(quán)融資，抵押稅收發(fā)行市政“債券”，向老百姓借錢(qián)，所以為什么歐洲國(guó)家動(dòng)不動(dòng)金融危機(jī)就要破產(chǎn)，因?yàn)槟銈且欢ㄒ€的，一旦違約會(huì)導(dǎo)致信用破產(chǎn)。政府拿市政債融資，購(gòu)買(mǎi)公共服務(wù)，推動(dòng)城市化建設(shè)。

所以美國(guó)的房子是不貴，但他的房產(chǎn)稅高，70年的房產(chǎn)稅差不多是房子價(jià)格的2倍多，相當(dāng)于你每30年要重新把房子買(mǎi)一遍，你買(mǎi)了房子，要用周邊的醫(yī)療、教育你就要交稅，這個(gè)房子和公共服務(wù)是分離的。而中國(guó)采用的相當(dāng)于股權(quán)融資，股權(quán)融資的好處是啥，賺了一起賺，賠了一起賠，老百姓只要買(mǎi)了房子，周邊的公共服務(wù)是不需要另外交稅了，70年里只要房子不倒，你兒子、孫子都可以享受周邊的醫(yī)療、教育、交通。

所以中國(guó)住宅的本質(zhì)就是資本品。

理解中國(guó)房地產(chǎn)要使用股票市場(chǎng)的邏輯，地方政府是一級(jí)市場(chǎng)（原始股），把土地股票包銷給開(kāi)發(fā)商（券商）；開(kāi)發(fā)商（券商）是二級(jí)市場(chǎng)，加工產(chǎn)品（房地產(chǎn)）分銷給散戶；二手房相當(dāng)于三級(jí)市場(chǎng)，散戶和散戶間的游戲。

很多人一直認(rèn)為房子就應(yīng)該是商品，用商品的邏輯來(lái)看待房?jī)r(jià)，分析走勢(shì)，那我只能說(shuō)你永遠(yuǎn)也看不清樓市的本質(zhì)。

只要是土地財(cái)政，不動(dòng)產(chǎn)就無(wú)可避免的會(huì)是一個(gè)資本品。無(wú)論怎樣打壓住房市場(chǎng)，只要其收益和流動(dòng)性高于股票、黃金、儲(chǔ)蓄、外匯等常規(guī)的資本品，資金就會(huì)繼續(xù)流入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。

當(dāng)然，我絕對(duì)相信土地財(cái)政是歷史性產(chǎn)物，土地財(cái)政背后也造成了諸多的風(fēng)險(xiǎn)，所以這個(gè)金融工具到了一定時(shí)期一定會(huì)被收起來(lái)，但不會(huì)是現(xiàn)在，按照我的預(yù)估起碼還有五年，這次疫情的出現(xiàn)不會(huì)加速只會(huì)使其延后。

很多人在新基建的話題，看看這張圖，所謂的新基建只占總投資的0.5%，說(shuō)到底還是新瓶裝舊酒，和四萬(wàn)億沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，所以你們都懂得。

另外，我并不是鼓吹人們?nèi)ベI(mǎi)房，畢竟這世界上沒(méi)有永遠(yuǎn)的漲和跌，我所做的只是告訴大家一個(gè)真實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。把這個(gè)講清楚了，至于要不要買(mǎi)，大家心里也許就有數(shù)了。

疫情雖然算是黑天鵝會(huì)對(duì)房地產(chǎn)造成一定沖擊，但是房?jī)r(jià)的本質(zhì)是不會(huì)變的。

這個(gè)社會(huì)你所見(jiàn)到的一切都是被人精心設(shè)計(jì)過(guò)的（包括輿論），洞悉到一件事物的本質(zhì)，才能做出正確的決定。