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來源：大胡子說房   2020年03月17日

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這兩天，接連有大政策出臺，又是金融放水，又是土地放權(quán)。

昨天，央行公布為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低社會融資實(shí)際成本，對達(dá)到考核標(biāo)準(zhǔn)的銀行定向降準(zhǔn)0.5至1個百分點(diǎn)。在此之外，對符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準(zhǔn)1個百分點(diǎn)，支持發(fā)放普惠金融領(lǐng)域貸款。以上定向降準(zhǔn)共釋放長期資金5500億元。

雖然是定向放水，但山路十八彎，左拐右拐最終還是避免不了會流到房地產(chǎn)。等到20號，本月LPR利率下調(diào)幾乎板上釘釘。

前天，也有一則波及全國的政策出臺，卻沒引起大家的注意：國務(wù)院下放用地審批權(quán)。核心有2點(diǎn)：

1.將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

2.試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年。

城市分化，格局重塑

以前的城鎮(zhèn)化思路是控制大城市，積極發(fā)展中小城市。受限于土地不足，大城市過去都是控制人口規(guī)模，尤其是北京、上海，還要將人口向外疏解。

現(xiàn)在土地審批權(quán)下放，相當(dāng)于打開了城市擴(kuò)張的大門。各省可以自主將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，解決建設(shè)不足的問題。而試點(diǎn)城市更是連永久基本農(nóng)田都可以自主農(nóng)轉(zhuǎn)建。

永久基本農(nóng)田不是永遠(yuǎn)不能占用的基本農(nóng)田，加上“永久”兩字，體現(xiàn)了黨中央、國務(wù)院對基本農(nóng)田的高度重視，體現(xiàn)的是嚴(yán)格保護(hù)的態(tài)度。

這意味著不再追求城市平均化，對城市規(guī)模的抑制得到解放。

自主權(quán)下放最多的8個試點(diǎn)城市：北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶。這里面，有四個直轄市、四個省。這些省市，無一例外，全是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、用地需求大的省市。

四大直轄市以及廣東、江蘇、浙江，全是城鎮(zhèn)化率最高的省市，同時也是經(jīng)濟(jì)大省，只有安徽弱一些。

安徽是怎么擠進(jìn)來的？

觀察這些試點(diǎn)省市的分布，你會發(fā)現(xiàn)一個共性：都和中國最大的城市群緊密相關(guān)。

北京、天津：京津冀城市群；

上海、江蘇、浙江、安徽：長三角城市群；

廣東：粵港澳大灣區(qū)；

重慶：成渝城市群；

4大城市群全部覆蓋到了，這幾乎是赤裸裸地表明要扶持城市群和中心城市的發(fā)展。

其實(shí)早在2018年，就有了建設(shè)用地向發(fā)達(dá)地區(qū)傾斜的苗頭，出臺了建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)配的政策，給予更靈活的用地指標(biāo)。這次的土地權(quán)下放，更是大大地擴(kuò)展發(fā)達(dá)地區(qū)的建設(shè)空間。

18年3月，國務(wù)院出臺《跨省域補(bǔ)充耕地國家統(tǒng)籌管理辦法》和《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》。

《跨省域補(bǔ)充耕地國家統(tǒng)籌管理辦法》：由于實(shí)施重大建設(shè)項(xiàng)目造成補(bǔ)充耕地缺口，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在耕地后備資源豐富省份落實(shí)補(bǔ)充耕地任務(wù)的行為。

《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》：人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地水平較低、規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模確有不足的，可以使用跨省域調(diào)劑節(jié)余指標(biāo)少量增加規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模；

去年在中央財經(jīng)委員會第五次會議上，就已經(jīng)提到了：中心城市和城市群正在成為承載發(fā)展要素的主要空間形式。增強(qiáng)其他地區(qū)在保障糧食安全、生態(tài)安全、邊疆安全等方面的功能。

說白了，不管是資金也好，人才也好，還是建設(shè)用地指標(biāo)也好，都要向中心城市和城市群聚集，這是發(fā)展的趨勢，由它們承擔(dān)經(jīng)濟(jì)引擎功能。

而中心城市和城市群之外的廣大地區(qū)，適合種糧食的地方就安心種糧食，生態(tài)重地就安心把生態(tài)環(huán)境保護(hù)好，負(fù)責(zé)守衛(wèi)邊疆的就守衛(wèi)邊疆。

八大試點(diǎn)省市，將基本農(nóng)田轉(zhuǎn)換成建設(shè)用地用來支持城市擴(kuò)張，但18億畝耕地紅線一定要守住，必然要由另外的省市來承擔(dān)更多的農(nóng)田指標(biāo)。

看似簡單的一個土地審批權(quán)，代表的是城市間土地供給格局的改變，代表著土地資源配置理念的轉(zhuǎn)變。作為試驗(yàn)田，首批試點(diǎn)省市只有8個，如果能取得預(yù)想中的結(jié)果，那么必然也會有更多城市加入進(jìn)來，譬如成渝的另一核心成都、中部的武漢、鄭州等幾個城市。

城市格局正在迎來大變，土地審批權(quán)下放不過是長期調(diào)整過程的一小步而已。更重要的是以小觀大，城市群、大城市化已經(jīng)走上不可逆轉(zhuǎn)的道路。

為中心城市的發(fā)展解鎖

過去北京、上海為什么往外要疏解人口、產(chǎn)業(yè)？說白了就是人太多，地不夠用。

8個試點(diǎn)省市，全是有著巨大人口壓力的省市。

觀看2018年各個省份的人口機(jī)械增長（排除出生人口，只計算凈流入），廣東、浙江、安徽全是人口流入大省，加上重慶，包攬了人口流入的前4名，江蘇也不算差。

聚焦到中心城市上，這種人口壓力更為明顯。

2018年，人口增量最多的10個城市，6個都在此次土地放權(quán)試點(diǎn)省市里面。北京、上海都是超2000萬常住人口的超大城市，天津也超1500萬常住人口。

2019年，杭州、深圳、廣州增量常住人口都超40萬，寧波、佛山、重慶超20萬，珠海、合肥超10萬，這些試點(diǎn)省市里的核心城市幾乎都有不錯的人口增長表現(xiàn)。

很明顯，過去人口增長最多的省份和城市，都在這些試點(diǎn)省市里面。人口體量越大，人口流入越多，越需要建設(shè)用地。

這些高房價、高地價的大城市，就應(yīng)該獲得更多土地。天天喊“房住不炒”，沒有足夠的建設(shè)用地怎么可能房住不炒？不求扭轉(zhuǎn)高房價，哪怕你建人才住房、安居保障房也得用地啊。

土地審批權(quán)下放后，大城市有更靈活的建設(shè)用地指標(biāo)，發(fā)展空間更大，吸引人的能力也會更強(qiáng)?？萍际堑谝簧a(chǎn)力，人口是第一生產(chǎn)要素，這將進(jìn)一步加劇城市間的分化。

隔山打牛，暗中救市

土地審批權(quán)的下放，還有一個關(guān)鍵的背景：疫情沖擊，經(jīng)濟(jì)萎靡。

地方怎么度過這個危機(jī)？出臺了這么多減費(fèi)降稅、補(bǔ)貼政策，資金缺口怎么填？

土地財政不就是地方最好用的“ATM”機(jī)嗎？地方有了自主審批權(quán)力后，得到更多的建設(shè)用地，不管是用來建廠也好，建房也罷，能讓更多的投資項(xiàng)目能找得到地，不僅僅能帶動投資，帶動經(jīng)濟(jì)，還能通過賣地來解決財政收入的燃眉之急。

長遠(yuǎn)來看，地方要做號產(chǎn)業(yè)，也必須筑巢引鳳，招商引資，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)中心等都需要土地空間去承載。

其實(shí)，最近各地都已經(jīng)在通過拍地來給財政補(bǔ)血了。據(jù)克而瑞土地月報顯示，2月份土地溢價率回升至11.3％，同環(huán)比分別上升1.2和0.9個百分點(diǎn)。

各地都在使出渾身解數(shù)拍地，地王頻出，樓市冷了，但土地市場卻嗨得不行。

廣州越秀區(qū)9年都沒有拍地，結(jié)果前不久拍出單價地王，樓面價高達(dá)6.46萬/平方米；

上海也在上個月拍出310.5億元的總價地王，狠狠地奶了一口；

北京，今年前兩個月，土地收入金額高達(dá)672.74億元，位居全國第一，相當(dāng)于2019年全年土地市場成交額1696.88億元的39.6%；

下放土地審批權(quán)到省市，地方有更大的土地規(guī)劃和拍賣的權(quán)力，一定程度給當(dāng)下的地方財政提供支持。樓市調(diào)控就可以不用松動太多，達(dá)到房住不炒下的平衡，這一招，真高！

但也不用擔(dān)心供地暴增，房價下跌。土地指標(biāo)總量有規(guī)劃控制是不會變的，地方可以做的更多是存量的騰挪。

譬如將郊區(qū)復(fù)墾為農(nóng)田，將市區(qū)和近市區(qū)的農(nóng)田轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的供地變化。老城區(qū)老破小的價值會進(jìn)一步的被壓縮，除非是剛需需要學(xué)區(qū)，不然真的不適合將資金放在里面。

況且為了獲得賣地收入最大化，地方肯定會主動限制土地供應(yīng)，不會讓儲備土地影響土地價格。

相比對住房的影響，土地審批權(quán)下放對基建影響會更大。很多基建都需要占用到一些基本農(nóng)田，現(xiàn)在審批下放后，不再需要國務(wù)院審批，地方可以更靈活處理，項(xiàng)目建設(shè)效率會更高。加上經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的34萬億基建需求，接下來這些試點(diǎn)省市的基建會大大加速。

對于北上廣深這些中心城市，用不了多久地鐵就能鋪滿市區(qū)和重點(diǎn)郊區(qū)，到時候地鐵房只是常態(tài)，沒地鐵的房子將會變成缺陷房。

隨著郊區(qū)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，郊區(qū)土地城市化的過程，也是市區(qū)輻射范圍擴(kuò)大的過程，郊區(qū)之外就是都市圈，這其實(shí)就是在一步步推進(jìn)都市圈的發(fā)展。

一些過去地鐵被駁回的城市，說不定能迎來轉(zhuǎn)機(jī)。深圳當(dāng)年提出14號線地鐵，原本包括惠州段，但未被發(fā)改委通過，改由惠州市組織實(shí)施。

而現(xiàn)在土地審批權(quán)下放，意味著給地方更大的自主權(quán)，加上大灣區(qū)和都市圈發(fā)展的趨勢，接下來很可能會放松對惠州地鐵的要求，甚至不排除先建再報的可能。

畢竟現(xiàn)在就有柳州地鐵（市區(qū)人口182萬）未批先建的例子。

結(jié)

一面是央行放水，土地放權(quán)；一面是寶雞降首付政策下架，廣州解公寓限購撤回，駐馬店公積金首付下降撤銷。

房住不炒的基調(diào)不能動，經(jīng)濟(jì)和樓市也不能崩，怎么才能潤物細(xì)無聲，這就考究上層的功力了。

然而不管怎樣，城市格局終究是向著城市群、都市圈、大城市化的通途前行，不管是謀發(fā)展，還是求投資，千萬不要背離這時代的大潮。