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由于我們城市化進程

步伐相對較快

部分業(yè)主對

物業(yè)服務的認識還極為有限

部分物業(yè)公司

也缺乏足夠的經(jīng)驗和配置

相關政策法規(guī)也

存在一定的空白和遺漏

因此，不少小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間糾紛頻發(fā)，疑難問題、遺留問題堆積如山。遺留問題如果不能得到及時解決，久而久之就變成無法解決。一個小區(qū)是否和諧，是牽涉社會穩(wěn)定的大事。如果生活在一個鬧心的小區(qū)，估計誰也不能保持一個樂觀陽光的心態(tài)，微笑面對家人、工作和社會。

今天，小編冒昧剖析和建言，希望能夠對小區(qū)業(yè)主、物業(yè)公司、社區(qū)以及行政主管部門有所幫助和提示。

當前，物業(yè)管理存在的十大問題分別是：

一、業(yè)委會問題；

二、開發(fā)商遺留問題；

三、維修基金問題；

四、物業(yè)費、停車費等收費標準問題；

五、私搭亂建和公共道德問題；

六、門禁制度問題；

七、偷盜或損壞賠償問題；

八、快遞包裹保管問題；

九、小區(qū)共同財產收入分配問題；

十、安置、商住混合小區(qū)問題。

根據(jù)小編的調查，遇到以上問題，一旦得不到妥善和滿意的答復和解決，不少業(yè)主通常的泄憤辦法就是：拖欠物業(yè)費（心里想：總有你找到我的時候）！而性格略微偏激，脾氣略微火爆的個別業(yè)主的處理辦法就是：堵門。

殊不知，這樣的解決方式即使偶爾讓訴求得到了滿足（部分反而是矛盾激化），但是長遠的來看，不僅不利于小區(qū)的和諧穩(wěn)定、有序運營，而且樹立了一個非常反面的形象，讓小區(qū)素質高的鄙視你，讓小區(qū)素質低者效仿你。久而久之、惡性循環(huán)。

一

業(yè)委會問題

1、業(yè)委會的成立是否依法（物業(yè)管理條例）按照基本條件和程序進行的？

2、多數(shù)小區(qū)基本都是在部分業(yè)主剛剛入住，很多業(yè)主還在裝修更未入住，在社區(qū)指導下成立的，業(yè)主之間根本不熟悉不了解，倉促選舉產生，是否能夠代表大多數(shù)業(yè)主的意志？

3、業(yè)委會的工作是否公開透明？業(yè)委會應該怎樣聽取業(yè)主們的訴求？

4、業(yè)委會的成員的工作態(tài)度是否能保持剛加入時那樣積極？有沒有存在消極和不作為情況？

5、眉山不少安置小區(qū)（經(jīng)典案例：碧華林小區(qū)）是由安置戶率先入住，商品房住戶后期入住，那么業(yè)委會是否也一樣代表了大多數(shù)業(yè)主的意志？

6、業(yè)委會成員是否該領取補助？補助金額為多少恰當？

7、業(yè)委會代表全體業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂合同，是否做到了公正公開、合理合法？

8、業(yè)委會成員是否應該在小區(qū)內公布頭像及簡單個人資料，便于業(yè)主們認識和交流？

9、業(yè)委會成員的辭職、辭退、更換、換屆等信息是否合法且公開？

10、業(yè)委會的工作該怎樣形成業(yè)主監(jiān)督機制？

二

開發(fā)商遺留問題

由于很多小區(qū)的物業(yè)公司都是由開發(fā)公司旗下的物業(yè)公司服務，其它的絕大多數(shù)小區(qū)的“前期物業(yè)”，也是依法由開發(fā)公司選聘或者指定的。因此，我們的多數(shù)業(yè)主就認定物業(yè)公司和開發(fā)公司是一家人，出現(xiàn)問題找誰都一樣，物管天天都在，找起來更方便，就基本全都認定了物業(yè)公司。這一點上，小編站在公正的立場上，首先為物業(yè)公司抱屈一番。

絕大部分物業(yè)公司與開發(fā)公司在經(jīng)濟上、隸屬上毫無關系。即使部分物業(yè)公司是開發(fā)公司的子公司，但是管理相對獨立，財務更是單獨核算。所以，關于開發(fā)商方面的遺留問題，與物業(yè)公司毫無關系，有的甚至是銷售代理公司方面的問題，更是與物業(yè)公司沾不上邊。

1、建筑物質量問題：外墻滲水、屋頂漏水、墻壁裂縫、電梯運行不穩(wěn)定等；

2、配套設施完善問題：綠化、健身、業(yè)委會辦公場所、公廁等；

3、房屋、車位產權證問題：近年眉山有多個樓盤出現(xiàn)此問題；

4、銷售時胡亂承諾問題：底樓私家花園、頂樓的樓頂使用權、露臺搭建等；

5、延期交房問題：包括不夠交付標準倉促交付，近年也較多；

6、實際與承諾不相符問題：體現(xiàn)在大門、綠化和修改建筑規(guī)劃的較多。

三

維修基金問題

住房專項維修基金是指專項用于物業(yè)共用部位，共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。眉山市維修基金繳納標準為電梯公寓50元/㎡，門市50元/㎡，多層35元/㎡，別墅55元/㎡。

相比較于前兩個問題，關于維修基金的糾紛在現(xiàn)實生活中要略微少一點。原因是：所有老小區(qū)都沒有住房維修基金這個項目，沒有收取，也就不存在提取和動用。而現(xiàn)在的新小區(qū)，雖然已經(jīng)繳納了住房維修基金，但是，由于入住時間短、設備設施等使用率不夠高、保修期未到或者剛滿，因此也沒有沒有動用的必要。不過，一些新小區(qū)由于特殊原因（質量原因、維護不善原因、意外原因等），已經(jīng)有了申請動用維修基金的不少案例。

提取住房維修基金糾紛產生于兩個方面：一是否具備提取維修基金的條件；二是否符合提取維修基金的程序。

1、是否具備提取維修基金的條件？

這就出現(xiàn)了一個相關法律法規(guī)的空白：物業(yè)公司應盡的義務里面就有一項——維修維護小區(qū)的設備設施。那么超過多少錢的維修（更換配件）費用，才有資格提取維修基金呢？根本就沒有明確的規(guī)定。據(jù)小編了解，在眉山城區(qū)的新小區(qū)中，物業(yè)與業(yè)委會簽訂的服務合同對于此條款也普遍比較模糊，埋下了一定的糾紛隱患。在實際操作過程中，一般也自行約定了一個數(shù)額。眉山一般根據(jù)小區(qū)大小，物業(yè)公司自行約定200元——1000元以下由物業(yè)公司自行承擔維修及費用。

2、是否符合提取維修基金的程序？

這就又牽涉了一個公民基本素質的問題，因為程序里面有一項規(guī)定，提取維修基金的申請上面必須經(jīng)三分之二以上的小區(qū)業(yè)主同意。在意見征集過程中，就會出現(xiàn)一些素質不夠高或者相關法規(guī)不夠清楚的業(yè)主，不同意。舉例說明，眉山某小區(qū)三號樓電梯故障，需要維修及更換配件，總價格超過萬元。在提取住房維修基金的申請需經(jīng)5號樓、2號樓業(yè)主簽字同意的時候，就遇到相當大的阻力。拒絕簽字的理由是：3號樓的電梯故障關我什么事？既不是我弄壞的，也不是我在使用，更沒有影響到我，憑什么要我出一份錢？

四

物業(yè)費、停車費等

收費標準問題

前幾日眉山又爆出兩起業(yè)主與物業(yè)的糾紛：一起為對物管費收費標準不滿意；一起為保安與業(yè)主因為親友探訪收取停車費不滿導致抓扯。

由于絕大多數(shù)小區(qū)的收費標準都不一致，所以關于收費標準的問題是幾乎所有小區(qū)都發(fā)生過爭執(zhí)的問題，甚至鬧到過房管局和物價局。其實物業(yè)服務是一種市場行為，物業(yè)服務的標準不一樣，那么收費就肯定不一樣，沒有一個統(tǒng)一的價格的。完全在于業(yè)主與物業(yè)公司簽訂服務合同時的約定。

以電梯公寓為例，眉山某小區(qū)電梯住戶收費標準為1.8元/平方米；而眉山另一小區(qū)電梯住戶收費標準僅為1.0元/平方米，差價達到80%，也都不算違規(guī)違法。

如果業(yè)主們認為收費標準與服務標準不相符，就完全可以要求提高服務質量或者是合同期滿修改收費標準。

而未入住的物業(yè)費用也是個小區(qū)頻發(fā)的一個糾紛，往往很多業(yè)主認為：我的房子根本就還沒有裝修，更談不上入住，絲毫沒有享受到物業(yè)公司的服務，憑什么要交物管費？而且還要全額繳納？但是物業(yè)公司的理由更具備合法性：根據(jù)物業(yè)管理條例，一旦交房，就開始計算物管費用。物管條例上還有一句話更加具有總結性：業(yè)主不得以放棄權利為由拒絕履行義務。當然，物業(yè)公司為了減少糾紛，完全可以根據(jù)實際情況，自行執(zhí)行一個人性化的收費原則。

停車費問題也是眉山糾紛頻率較高的一個矛盾，很多眉山本地的業(yè)主群甚至也都轉發(fā)過一條新聞：外省某小區(qū)業(yè)主集體起訴開發(fā)商，訴求小區(qū)車庫歸全體業(yè)主所有，最終勝訴。其實這只是一例個案，并不適用于我們眉山，一般來說：只要該車庫（車位）在申報的建筑規(guī)劃上存在（也就是可以辦理產權證），那么所有權也就屬于開發(fā)商，開發(fā)商（物業(yè)也可代收）就有出售和出租的權利（這里暫時不討論這個法律問題）。

其實停車費包含兩個內容：車庫(位)租賃費和車輛管理費。車庫（車位）租賃費收取的基礎是：開發(fā)商（或其它自然人）擁有產權，業(yè)主并未購買。這屬于一種市場的商業(yè)行為，即使某些開發(fā)商為了盡早將車庫出售變現(xiàn)，所收取的租賃費較高一些，從法律上講業(yè)主也無權干涉。車輛管理費則是無論業(yè)主是否購買，無論規(guī)劃上是否存在，都應當繳納的一筆費用。物業(yè)收取管理費的主要職能是：擺放有序、道路順暢、安全看管。相應的，一旦出現(xiàn)損傷、被盜等，那么就要根據(jù)情況承擔一定的責任，責任的額度有一個核實、認定、劃分以及協(xié)商的過程。

至于外來車輛（含親友探訪）臨時停車是否應該收費以及收費標準，則仍然是物業(yè)服務合同中雙方應當約定的內容。

五

私搭亂建和公共道德問題

目前我們關于私搭亂建的問題較為普遍。重災區(qū)是頂樓業(yè)主侵占樓頂、底樓業(yè)主侵占花園，還有一個就是違規(guī)搭建和封閉贈送的露臺（至于違規(guī)安裝雨棚和防護欄，因為對別人危害不大，暫不討論）。

這一點上我們公正的說：物業(yè)人員絕對的是相當?shù)脑?，比竇娥還要冤。

私搭亂建發(fā)生的原因是：

1、為了達到銷售的目的，銷售人員擅自（或經(jīng)過領導授意）承諾可以搭建（反正不用寫進購房合同，銷售結束就走人）；

2、看見別的業(yè)主搭建了，覺得吃虧了，效仿別人；

3、完全出于私利，認為對別人侵害性不大，私自搭建。

以上搭建的原因，跟物業(yè)公司半毛錢的關系沒有，但是最終物業(yè)公司卻要承擔幾乎所有的責問和責任。說穿了，物業(yè)公司自己也是堅決反對亂搭建的，問題在于：手中沒有執(zhí)法權，無法強行阻止；對于已經(jīng)完成搭建的，更沒有權力和勇氣果斷去動手拆除。要說責任，只有兩點：1.安保巡查不夠頻繁，沒有及時發(fā)現(xiàn)，導致有些亂搭建的幾乎成型才發(fā)現(xiàn)；2.沒有與相關執(zhí)法部門協(xié)調溝通及時到位，沒能及時查處。

其它公共道德問題跟上述問題較為雷同，主要表現(xiàn)在：1、摘花捕魚；2、亂停亂放；3、噪音擾民；4、私設靈堂；5、踐踏花草；6、家禽家畜；7、空調滴水等等。這些方面物管公司也委屈的承擔了很多責任和責難，其實這些都應該是“業(yè)主規(guī)約”中約定業(yè)主應該共同遵守和維護的內容，物業(yè)人員只有好言相勸，無法也無權進行處罰。

六

門禁制度問題

這個問題也是物業(yè)公司非常頭痛和委屈的事情，時常導致糾紛和堵門事件。

1、刷卡進門（大門和單元門）制度

其實絕大部分業(yè)主和物業(yè)公司都是非常支持的，但是為什么都不能堅持下去呢？原因有兩個：個別素質不高的業(yè)主經(jīng)常忘記帶卡；不少老年人不懂也不習慣高科技產品。導致該制度形同虛設，一般只有幾個月的熱度，最終大部分恢復到傳統(tǒng)的進門方式。大家可以看看，幾乎所有的新小區(qū)的單元門都設置了閉門器，需要按密碼（刷卡、對講、鑰匙等方式）才能進入，但是現(xiàn)在，幾乎都是被人為破壞了的，或者用磚頭塞住單元門了的。主要責任在個別業(yè)主，不在于物管。

2、陌生人進出詢問登記制度

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