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    住房，作為老百姓的必須品，以此為載體的樓市，這些年也是風(fēng)生水起，每一項(xiàng)政策，每一個(gè)數(shù)據(jù)，都牽動(dòng)著千家萬(wàn)戶(hù)的心。應(yīng)該說(shuō)，這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，給我們老百姓的居住條件帶來(lái)了翻天覆地的變化。我們房地產(chǎn)快速發(fā)展的20多年，跟其他行業(yè)一樣，相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家數(shù)十年，甚至上百年走過(guò)的路。當(dāng)然，我們?cè)诖诉^(guò)程中，也還存在這樣那樣的問(wèn)題，需要逐步解決。

    就今天住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)不僅是具有居住屬性，還兼具金融屬性，成為部分老百姓保值工具。所以，除了本身居住需求外，房子還賦有投資功能，這也是一種無(wú)法回避的現(xiàn)象。事實(shí)上，世界上其他國(guó)家也是如此，沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家能完全區(qū)別投資和居住兩類(lèi)群體。不過(guò)，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，影響也是方方面面的，為此，本輪樓市上漲過(guò)程，也是一部調(diào)控史，“房住不炒”成為當(dāng)前樓市的主旋律。

    本輪樓市上漲始于2015年下半年，熱點(diǎn)城市調(diào)控開(kāi)啟于2016年國(guó)慶節(jié)以后，2017年全面調(diào)控，2018年進(jìn)入查漏補(bǔ)缺式調(diào)控?？v觀這次調(diào)控，可謂是步步為營(yíng)，循序漸進(jìn)，不僅使樓市進(jìn)入平穩(wěn)，還解決了長(zhǎng)期以來(lái)積累的房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多亂象。樓市走到今天，似乎走到一個(gè)十字關(guān)口。但無(wú)論怎么說(shuō)，房子的需求始終存在，只是多少而已。那么，2019年樓市何去何從？我們還能買(mǎi)房嗎？帶著這些疑問(wèn)，我們來(lái)看看2019年出現(xiàn)的樓市“三大福利”。

    第一大福利，2019年樓市走向基本清晰

    現(xiàn)象一，春節(jié)以后，隨著天氣轉(zhuǎn)暖，各大售樓處又開(kāi)始熱鬧起來(lái)。主要原因有兩個(gè)，一是春節(jié)期間積累的剛性需求逐步釋放，迎來(lái)了一波購(gòu)房小高潮。二是開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介借勢(shì)炒作，營(yíng)造市場(chǎng)熱銷(xiāo)氛圍。

    現(xiàn)象二，由于本輪樓市調(diào)控施行了以前從未有過(guò)的新房備案限價(jià)政策，新房與二手房?jī)r(jià)格存在倒掛。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在樓市火熱期，全國(guó)至少有上百個(gè)城市存在這樣的情況。那么，為爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化，前期不少開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，但到后面拖不起而不得不逐步加推上市，隨著這兩年的逐步走量，這類(lèi)限價(jià)新房也越來(lái)越少，所以，即使在樓市調(diào)整期，這類(lèi)樓盤(pán)去化都是非常迅速。

    現(xiàn)象三，二手房市場(chǎng)繼續(xù)處于冰凍狀態(tài)。從公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)二手房?jī)r(jià)格2月份比1月份下降0.35%，這是連續(xù)第六個(gè)月下降。當(dāng)然，二手房成交量也并未出現(xiàn)明顯回升。不少三四線城市還未經(jīng)歷過(guò)真正的二手房市場(chǎng)，其結(jié)果只差不好。

    那么，2019年還會(huì)出現(xiàn)“年初不買(mǎi)房，一年又白忙”的情況嗎？答案還是比較明確，對(duì)于上面提到的限價(jià)新房，那是出一波，少一波。而對(duì)于高高掛起的二手房市來(lái)說(shuō)，成交量極其小，也根本不足以影響市場(chǎng)。2019年接下來(lái)的市場(chǎng)走向，很有可能是新房?jī)r(jià)格往上再走走，但由于調(diào)控因素，不會(huì)走太多，而二手房很可能迎來(lái)一定幅度的調(diào)整。預(yù)計(jì)最終結(jié)果是，新房和二手房?jī)r(jià)差都往中間靠靠。

   第二大福利，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房源質(zhì)量有望提升

   這幾年，由于樓市的異?；馃幔瑯鞘袔?kù)存去化快，不少地區(qū)出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求局面，房?jī)r(jià)在快速上漲的同時(shí)，房源質(zhì)量卻沒(méi)有提高，而且很多是降低了。比如前段時(shí)間出現(xiàn)的品牌開(kāi)發(fā)商在建住宅倒塌，房屋漏水、偷工減料等工程質(zhì)量問(wèn)題也層出不窮。這也不奇怪，開(kāi)發(fā)商漲不了價(jià)，就在房屋材料、工序上做文章，以獲取最大化利潤(rùn)。加之，一些房企為加大擴(kuò)張步伐，完成銷(xiāo)售指標(biāo)，人為加快房源上市節(jié)奏，也導(dǎo)致房源質(zhì)量不過(guò)關(guān)。

   不過(guò)，上面的一切都隨著樓市趨于穩(wěn)定而發(fā)生重大變化。換句話說(shuō)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不像以前那么熱，由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商需要用心做產(chǎn)品才能贏得購(gòu)房者歡迎。特別是這兩年土拍要求現(xiàn)房銷(xiāo)售的項(xiàng)目，如果做不出好房子，購(gòu)房者肯定是不會(huì)買(mǎi)賬的。所以，這些因素也促使開(kāi)發(fā)商拿出自己的本領(lǐng)，注重房屋的質(zhì)量和細(xì)節(jié)，提升房屋的質(zhì)量。

   第三大福利，年內(nèi)購(gòu)房成本有望繼續(xù)下降

   房貸利率作為影響樓市需求的重要因素，不可不察。從監(jiān)控的重點(diǎn)城市來(lái)看，2月份，35個(gè)城市有44家銀行房貸利率出現(xiàn)下降，比上月多了10家。四大行首套房貸利率下降0.5%，二套房貸利率首次回到6%以下，執(zhí)行上浮20%的銀行較1月份減少24家。

   從以往房貸利率數(shù)據(jù)觀測(cè)得知，房貸利率下行或上漲，具有持續(xù)性，趨勢(shì)一旦形成，少則1年以上的時(shí)間，多則兩到三年。自去年12月份開(kāi)始出現(xiàn)房貸利率拐點(diǎn)后，已連續(xù)4個(gè)月下行。所以，對(duì)于2019年房貸利率來(lái)說(shuō)，繼續(xù)調(diào)整的趨勢(shì)已經(jīng)形成，房貸利率繼續(xù)下行是年內(nèi)大概率事件。作為未購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的情況下，可以減少一筆不小的利息支出，我們比較樂(lè)見(jiàn)這樣的變化。

   這兩類(lèi)未購(gòu)房群體賺了？

   第一類(lèi)群體，剛需購(gòu)房者。從上面的分析得知，樓市穩(wěn)定是非常有利于剛需買(mǎi)房的。原因在于：一方面，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控整體上并未放松，我們可以抓住一些限價(jià)福利盤(pán)機(jī)會(huì)，加之首套房利率繼續(xù)下降，相信后面還會(huì)持續(xù)，我們的購(gòu)房成本還會(huì)降低。

   第二類(lèi)群體，改善群體。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，“中國(guó)未來(lái)的住房市場(chǎng)應(yīng)該是差異化的市場(chǎng)，高端改善市場(chǎng)完全市場(chǎng)化”。所以，中國(guó)不缺房子，而是缺好房子。瑞銀報(bào)告也認(rèn)為，隨著中國(guó)城市化進(jìn)入新階段，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨轉(zhuǎn)變，由量向質(zhì)的轉(zhuǎn)變是必然趨勢(shì)，我們將逐步進(jìn)入這個(gè)階段。改善群體對(duì)住房的要求高，隨著樓市穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商將在房源質(zhì)量上下工夫，以贏得購(gòu)房者芳心。需要購(gòu)買(mǎi)改善住房的群體，買(mǎi)到好房子的概率大大增加。來(lái)源：360房產(chǎn)網(wǎng)