熱點關注2018年12月底，知名房企銀億股份宣布，因短期內資金周轉困難，致使2015年發(fā)行的（15銀億01）規(guī)模為3億元的公司債券未能如期償付，出現(xiàn)實質性違約。此后，銀億停發(fā)高管工資獎金、接連處理公司旗下多個公司項目資產以求斷臂求生。各界不禁疑問，全國500強、位列寧波三甲、半年前分紅28億元的一家企業(yè)僅為3億元債券就狼狽如此？未來會不會有更多中小房企步銀億的后塵？
銀億墜落
2018年全年，房企幾乎都在緊縮的融資環(huán)境中掙扎。隨著企業(yè)公司債償付高峰臨近，企業(yè)債務違約案也接連曝出。
2018年12月底，上市公司銀億股份宣布，因短期內資金周轉困難，致使發(fā)行的銀億房地產股份有限公司2015年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券（第一期） （15銀億01）未能如期償付應付回售款本金，出現(xiàn)實質性違約。據(jù)了解，15銀億01發(fā)行規(guī)模為3億元，銀億股份未能按時足額償付15銀億01的2018年回售的債券本金2.997億元。
而就在半年前，這家曾列位寧波百強企業(yè)第三名的企業(yè)在發(fā)布2017年報告時還宣布高調分紅28億元，并表示“資產負債率較低，同時具備較強的盈利能力和持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，分紅預案實施后不會造成公司流動資金短缺”。
據(jù)悉，引發(fā)此次違約導火索之一則是投資人要求提前兌付。按照約定，此批債券發(fā)行于2015年12月24日，為期五年，按照約定兌付日為2020年底，但融資條約中標注，債券發(fā)行三年末，發(fā)行企業(yè)可選擇調整利率，投資人可行使回售選擇權。目前三年期已到，雖然銀億宣布將債券票面利率從7.28%上調到8.78%，但幾乎所有投資人都沒接受該條件。
為緩解資金壓力，銀億接連披露資產處置公告，以求斷臂求生。其中包括將旗下寧波地產等子公司作價3000萬元，向愛建信托出售上海添泰置業(yè)60%股權，并貸款2.2億元；公司旗下子公司寧波銀恒房產向上海奧譽置業(yè)轉讓安吉銀瑞房地產66.47%股權等一系列資產出售計劃。
此外，銀億還承諾不分紅、停止對外投資，并將調減甚至停發(fā)董事和高管的工資及獎金。
但銀億面臨的還不僅是3億元債券違約的困擾。目前，中誠信證已將銀億股份主體和其旗下發(fā)行債項“15銀億01”、“16銀億04”、“16銀億05”和“16銀億07”的信用等級集體下調，由BBB調至C。而且若該公司資金狀況繼續(xù)惡化，不排除評級進一步下降的可能。
這些被降級債項中，除了已違約的“15銀億01”外，其余幾項公司債的總規(guī)模高達15億元，調整期就集中在2019年6-9月，這意味著銀億年內還有超15億元債務兌付壓力。
融資收緊與債務到期
事實上，不僅是銀億，今年以來，隨著融資渠道的持續(xù)收緊，房企債務兌付集中到期，已有多家與地產行業(yè)有關的企業(yè)出現(xiàn)債務違約。
2018年10月4日，五洲國際公告披露，集團目前已接獲多起重大法律訴訟或申索，合共要求賠償金額達到7.57億元。由于該集團面臨財政困難，該集團未能履行上述付款義務及責任。
2018年10月15日，華業(yè)資本發(fā)布公告稱，公司2017年度第一期短期融資券“17華業(yè)資本CP001”未按時足額償付債務融資工具本息，已構成實質違約。當日，上陵實業(yè)發(fā)布公告稱，公司12寧上陵/12寧夏上陵債發(fā)生違約，該期債券本息合計5.42億元。
2018年11月22日，中弘股份公告稱，截至公告日，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為85.91億元，全部為各類借款。如今，連續(xù)20個交易日收盤價低于1元的中弘股份已被勒令退市。
2018年11月27日，粵泰股份發(fā)布公告稱，因卷入借款糾紛事宜，導致公司部分項目資產被查封，該部分資產在公司2018年度三季報的賬面價值合計約23.6億元。截至11月28日，粵泰股份及其下屬公司銀行賬戶被凍結總數(shù)已達11個，實際凍結金額約為442.37萬元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，此前房企持續(xù)融資，現(xiàn)在進入到兌付的高峰期。同時，當前市場下行，發(fā)行新債可能沒有通過，而部分企業(yè)經營業(yè)績也開始下滑，這都讓企業(yè)面臨償債風險。
據(jù)恒大研究院發(fā)布的報告顯示，截至2018年上半年，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債余額約19.2萬億元。2018年下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元，2022年及以后總計僅0.9萬億元。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來四年集中到期；公司債2015-2016年集中發(fā)行，從2018年下半年開始密集到期。
協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖分析，近兩年很多房企都瞄準了千億目標，企業(yè)在土地儲備上投入了大量資金。再疊加限購、限貸為代表的宏觀調控政策的影響，房企現(xiàn)金流越發(fā)緊張。若不積極融資則難以支撐。通過新融資償還之前的債務也是不得已而為之。
但在融資方面，2018年房企幾乎舉步維艱，2018年10月以前，房企融資規(guī)模一直處在較低水平。據(jù)同策研究院監(jiān)測，2018年10月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計392.65億元，環(huán)比2018年9月的443.11億元大幅減少11.39％。即便去年底融資閘門適當放開后，企業(yè)的融資成本也顯著上漲。
中原地產首席分析師張大偉認為，融資利率水平體現(xiàn)了房企融資成本之高和難度之大。2018年將是房企最近四年資金壓力最大的一年，而且2019年依然將持續(xù)面臨資金壓力。
下一個是誰
如果融資持續(xù)收緊加上債務集中到期將成為高負債率房企的催命符。
以銀億為例，截至2018年三季度末，銀億股份流動負債179.45億元，非流動負債61.4億元，總負債達到240億元。其母公司銀億集團作為控股股東，因債務問題已幾次被動減持。最近一次是違約公告前，銀億集團轉讓銀億股份5.13%股權給寧波開投，以償還超過10億元借款。
嚴躍進預測，2019年房地產市場依然會有降溫風險，部分項目數(shù)量偏少的企業(yè)受樓市波動影響會比較大。此外，值得注意的是，很多主營業(yè)務非地產的的企業(yè)，在債務方面依然會有違約風險。
實際上，銀億當前房地產業(yè)務僅占公司主營業(yè)務的三成，該企業(yè)的汽車零部件產業(yè)已占到超過六成。因此銀億也被認為是“半個地產企業(yè)”。資料顯示，銀億在2016年投資新能源汽車領域，但其瘋狂“造車”開啟多元化擴張卻遭遇市場寒冬。
業(yè)內人士分析，銀億的遭遇也折射出當前中小房企的困境：不轉型生存空間已被大大壓縮；轉型則面臨著技術、人才、專業(yè)領域的現(xiàn)實困境，盲目擴張后果不可設想。正如銀億當前地產業(yè)務的土地儲備多在二三四線城市，增長乏力，而轉型投資的新能源汽車也同樣步履維艱。
銀億違約前，已有多家房企出現(xiàn)債務違約，其中中弘股份已成首家“1元退市股”。對此，分析人士表示，違約高風險企業(yè)普遍具有幾個特點，業(yè)績等財務指標下滑明顯，企業(yè)回款能力有限；負債率高企，債務償付期集中臨近；企業(yè)信用大幅降低，企業(yè)再融資困難。此外，高股票質押率的企業(yè)則難以抵御股價波動風險的企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，銀億股份質押比例達到81.36％。
專家提示，未來中小房企的生存空間逐漸被壓縮。銷售、融資端的不暢，會使得行業(yè)的“弱者”處于十分不利的境地。此時如果不及時通過出讓股權斷臂求生，很難說會不會成為下一個銀億，甚至是中弘。為此房企還需加大營銷力度、加快項目周轉，保證快速回籠資金。
(責編：許維娜、孔海麗)
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