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現(xiàn)房銷售試點(diǎn)背后：有地區(qū)被傳取消預(yù)售制，地產(chǎn)股市值曾蒸發(fā)千億

    與“現(xiàn)房”“預(yù)售”有關(guān)的在近期總能攪動(dòng)市場(chǎng)敏感的神經(jīng)。一線城市里，深圳首個(gè)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目已在亮相，二線城市合肥也在近期發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，明確表示鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷售。三線城市廣東省中山市，也陸續(xù)推出了打上“現(xiàn)售”標(biāo)簽的住宅用地。

    時(shí)至今日，關(guān)于預(yù)售制度取消的討論依然屢現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。這次的來(lái)勢(shì)洶洶實(shí)際上始于9月份廣東省的一份文件。

    9月21日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)一份關(guān)于逐步取消商品房預(yù)售制度的文件流出。文件顯示，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料，并將于9月25日上報(bào)住建部。并且除廣東省外，住建部還向湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等幾個(gè)省份要求對(duì)商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究。

    此消息一出立刻引起了極大關(guān)注，由于當(dāng)時(shí)已經(jīng)休市且第二天便是中秋假期，股市的大震動(dòng)醞釀幾天之后才出現(xiàn)。

    廣東省房協(xié)之后回應(yīng)稱目前目前通知正在征求意見(jiàn)過(guò)程中，是否會(huì)正式發(fā)布還待最終意見(jiàn)的匯總和研究，但這份“澄清”并沒(méi)有讓投資者們安心下來(lái)。

    因?yàn)榉偶侔才挪煌?月24日中秋節(jié)當(dāng)天港股便已開市。內(nèi)地地產(chǎn)股全線下跌，當(dāng)天，碧桂園跌5.57%，世茂房地產(chǎn)跌5.22%，華潤(rùn)置地跌4.83%，中國(guó)恒大跌3.55%，地產(chǎn)股總市值一天蒸發(fā)逾636億港元（約合559億人民幣）。

    9月25日A股開市，房地產(chǎn)股票同樣領(lǐng)跌。截至收盤，新城控股跌逾7%，招商蛇口、保利地產(chǎn)等跌逾5%，萬(wàn)科A、金地集團(tuán)跌逾4%，市值蒸發(fā)約616億元人民幣。

    9月26日，港股地產(chǎn)板塊頹勢(shì)還在繼續(xù)，龍湖集團(tuán)、碧桂園、恒大、融創(chuàng)等股價(jià)都有不同程度的下跌。

    “至少50%開發(fā)商會(huì)倒閉，短期內(nèi)不可能”

    商品房預(yù)售制度已經(jīng)在中國(guó)施行25年，成為居民習(xí)以為常的購(gòu)房方式。根據(jù)各地方上報(bào)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品住宅期房銷售面積占總銷售面積的比重由2005年的63%提升至84%，其中40大中城市期房銷售面積占比始終維持在80%以上。不同于其它“一手交錢，一手交貨”的買賣模式，只靠沙盤和規(guī)劃圖，房企就可以從購(gòu)房者手中得到一筆資金。

    這筆資金沒(méi)有利息，并不能算做真正的負(fù)債。開發(fā)商靠著這筆資金補(bǔ)血，順利周轉(zhuǎn)甚至做大規(guī)模。企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中預(yù)收賬款和定金這一項(xiàng)始終占據(jù)重要份額，遠(yuǎn)高于銀行貸款項(xiàng)目，成為開發(fā)商們最大的資金來(lái)源之一。

    但由于存在交易時(shí)間差，最終消費(fèi)者拿到手的房子可能跟最初規(guī)劃好的存在時(shí)間差。廣東省房協(xié)的通知中便提到，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為廣東本身已經(jīng)有部分土地就在推行了此類政策，比如說(shuō)深圳這兩年的土地出讓中就已經(jīng)有約定需要現(xiàn)房交付的模式。

    他認(rèn)為，對(duì)于此類模式來(lái)說(shuō)，房屋質(zhì)量問(wèn)題會(huì)減少，開發(fā)商也不會(huì)有各類扯皮的現(xiàn)象。甚至包括此前類似公攤面積的爭(zhēng)論問(wèn)題，也會(huì)消失。

    但資金弱的房企就失去了投資開發(fā)的資格。目前來(lái)說(shuō)對(duì)于類似30層的房子，開發(fā)商建造到5層以后，基本上就可以辦理預(yù)售證，這樣資金弱的房企，可以通過(guò)此類方式來(lái)回籠資金和進(jìn)行后續(xù)樓盤的追加投資。但預(yù)售政策取消后，企業(yè)可能需要30層全部建造完畢才能開始回款。所以從這個(gè)角度看，中小房企資金考核壓力就很大。

    房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控頻繁，2018年更是房企們?nèi)谫Y的“寒冬”，在預(yù)售制加杠桿的基礎(chǔ)上，碧桂園等房企又提出“高周轉(zhuǎn)”來(lái)進(jìn)一步加快資金回籠。預(yù)售制度如果取消，大型房企也會(huì)受到很大影響。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，取消預(yù)售制度，短期看可能性不大，因?yàn)楫?dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)依然中小企業(yè)集中，龍頭房企占比份額不高，當(dāng)下取消預(yù)售，有利于資金寬裕的國(guó)企，大企業(yè)，對(duì)小企業(yè)來(lái)說(shuō)是滅頂之災(zāi)。當(dāng)下如果取消預(yù)售制，起碼50%的房地產(chǎn)將倒閉。

    他認(rèn)為預(yù)售制度的確問(wèn)題非常多，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)各種質(zhì)量問(wèn)題，交付問(wèn)題，基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。預(yù)售制度對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)保障度低，不確定因素太多。但在過(guò)去幾十年，預(yù)售制度的確加快了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售節(jié)奏，加快了房地產(chǎn)的建設(shè)量。預(yù)售制度不應(yīng)該一刀切取消，但應(yīng)該逐漸加大規(guī)范。

    內(nèi)地預(yù)售制度起源

    中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)預(yù)售制度是從香港傳入的。上世紀(jì)50年代，香港人口迅速膨脹，但房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展卻陷入沉寂。

    當(dāng)時(shí)香港還遠(yuǎn)沒(méi)有如今的金融環(huán)境，開發(fā)商們需要自籌資金來(lái)蓋樓，而商品房買賣采取的也是一手交錢一手交房的方式。開發(fā)商有時(shí)買下地皮之后還要再花時(shí)間籌款進(jìn)行建造，這不僅大大提高了開發(fā)商進(jìn)入的門檻，也拉長(zhǎng)了整個(gè)周期。對(duì)很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一次性付完全款同樣是件困難的事情。

    這時(shí)候霍英東成為了第一個(gè)吃螃蟹的人。他籌到一筆本金從嘉道理家族手中購(gòu)下一塊地皮，打算在一年內(nèi)興建100余棟樓房向市民出售。但買完地皮后，他手中的資金卻所剩無(wú)幾。

    于是他便首創(chuàng)了分期付款制度，將包括面積、規(guī)劃、建材、朝向等在內(nèi)的樓盤信息做成小冊(cè)子分發(fā)給市民，并告訴他們只要付一半的價(jià)錢便可購(gòu)房，在后續(xù)建造過(guò)程中陸續(xù)補(bǔ)齊即可。

    香港人把預(yù)售制度成為“買樓花”。賣房時(shí)房子尚未建造，就像還在開花，完工收樓后才結(jié)果?；粲|的方案令全香港瘋狂，售樓處看房的人排隊(duì)成長(zhǎng)龍。資金的回籠也加快了樓房建造的速度，霍英東在一年時(shí)間里“蓋好”并出售了100余棟樓房。

    隨后香港政府于1956年出臺(tái)了《預(yù)售樓花同意書》，正式在法律層面確立和規(guī)范了樓花預(yù)售制。隨著更多開發(fā)商的加入，購(gòu)房的首付款也從樓房總價(jià)的50%逐漸下降，最瘋狂的時(shí)候甚至只需要10%-20%。

    預(yù)售款相當(dāng)于為開發(fā)商加杠桿，他們迅速拿地?cái)U(kuò)張，很快使香港整個(gè)的房產(chǎn)格局脫胎換骨。

    內(nèi)地的商品房預(yù)售制度是從深圳開始的。緊鄰香港又是對(duì)外開放的大門，深圳特區(qū)其實(shí)在1983年就提出了預(yù)售制度的概念，但對(duì)于當(dāng)時(shí)的社會(huì)環(huán)境來(lái)講還太過(guò)超前。直到1987年，深圳才進(jìn)行第一次土地拍賣。

    因?yàn)槿狈?jīng)驗(yàn)和資金，在住房制度改革的整個(gè)過(guò)程中內(nèi)地都從香港借鑒到很多東西。今日擬取消預(yù)售制度的廣東，當(dāng)年也是第一個(gè)推行此制度的省份。廣東在1993年正式立法推出商品房預(yù)售制度，頒布了《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》，領(lǐng)先于全國(guó)。

    直到1994年11月，住建部出臺(tái)《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第40號(hào)），預(yù)售制才在全國(guó)開花結(jié)果。此后內(nèi)地的樓市如同香港一樣走上上漲的大道，也誕生了一批地產(chǎn)大佬。

    但是近幾年，龍頭房企們已經(jīng)在紛紛拋棄房地產(chǎn)做多元化轉(zhuǎn)型，龍湖地產(chǎn)、保利地產(chǎn)都在不久前將名字中的“地產(chǎn)”二字拿掉，萬(wàn)科也早已蠢蠢欲動(dòng)。十強(qiáng)房企中，還有地產(chǎn)二字的僅剩中海地產(chǎn)。假如預(yù)售制度取消，中國(guó)的地產(chǎn)格局勢(shì)必會(huì)再次劇烈變化。（AI財(cái)經(jīng)社 李介）