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　　11月26日，北京土地市場迎來13宗地出讓，上演了一出“史詩級”的土拍大戰(zhàn)。歷經(jīng)近一天的拍賣，除順義新城第30街區(qū)地塊因無人報名流拍，其余12宗地均成功出讓，共計攬金316.46億元，不僅刷新了北京土地市場單日成交土地數(shù)量的紀錄，也創(chuàng)造了單日成交金額新紀錄。北京青年報記者在梳理土拍信息時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)日參與競拍的企業(yè)與最終獲得土地的企業(yè)，絕大多數(shù)都是國企背景的房地產(chǎn)公司，像中鐵諾德、住總、中鐵置業(yè)、金茂、首開、中建一局、城建等。而更為人熟知的巨無霸房企：碧桂園、恒大、融創(chuàng)、龍湖甚至泰禾等，都不約而同地缺席了這場土地盛宴。少數(shù)參與的幾個非國資房企如萬科、新城、金地等，要么在這場土地盛宴中充當(dāng)陪跑的角色，要么采取了與國企聯(lián)合的方式拿地。

　　究其原因，業(yè)內(nèi)人士表示，最主要因素就是差錢。與國資房企相比，非國資房企前幾年激進的舉債擴張策略在市場環(huán)境改變后，紛紛陷入了債務(wù)到期的泥潭，面對居高不下的融資成本，“錢包”羞澀的非國資房企也就喪失了“攻城略地”的能力。

　　土地盛宴為11月收尾 龍頭房企集體缺席

　　本周一，北京土地市場迎來了一場前所未有的土地盛宴，共計13宗土地入市，合計起價高達295.19億元。這些地塊分布在順義、大興、昌平、豐臺、房山、延慶及密云七個區(qū)域，包含9宗商品住宅用地和兩宗共有產(chǎn)權(quán)房用地及兩宗商業(yè)用地。最終除順義一宗商業(yè)用地流拍外，其余12宗地塊全部成交。一天的土地收入達到316億元。

　　根據(jù)北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在北京的土地拍賣歷史上，賣地超過300億元的月份只有10個月，其中最多的一次出現(xiàn)在2015年11月，這個月合計賣地收入557.42億元。但因為土地成交時間不集中，并沒有單日超過300億元的土地集中成交。

　　之前單日成交過200億的，只有中服地塊集中招標等少數(shù)幾次，中服地塊當(dāng)時分拆后共同時出讓6宗CBD核心區(qū)土地，收金222.57億元。

　　此番的土地出讓在創(chuàng)下新紀錄的同時，也出現(xiàn)了一些有意思的情況。北京青年報記者在梳理土地成交情況時發(fā)現(xiàn)，12宗成交土地分別被中鐵諾德、華發(fā)、住總、中建一局、城建、綠城、久潤、好未來、中鐵置業(yè)、首開金地聯(lián)合體、富力中交聯(lián)合體及未來科學(xué)城、城建、金茂聯(lián)合體競得。無論是最終競得土地的企業(yè)，還是參與競拍的企業(yè)中，都沒有發(fā)現(xiàn)碧桂園、恒大、融創(chuàng)、龍湖甚至泰禾這類耳熟能詳?shù)姆科笊碛啊Ｈf科則只是象征性地參與了北七家地塊的競拍，但最終顆粒無收。

　　相比之下，摘取土地的房企則絕大部分都是國資背景的企業(yè)。尤其是中鐵系，一共花費了129億元重倉京城。當(dāng)日，繼中鐵諾德以70.2億元總價摘得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊后，中鐵置業(yè)以58.4億元摘得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村BPY-L011地塊。

　　而北京中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是中鐵建工集團的全資子公司，中鐵建工是中國中鐵股份有限公司的全資公司。中鐵置業(yè)集團北京有限公司則為中鐵置業(yè)的全資子公司，中鐵置業(yè)同為中國中鐵的全資子公司。

　　如此算來，中鐵諾德與中鐵置業(yè)同為中鐵系子公司。這意味著中鐵系斥資128.6億元競得豐臺區(qū)兩宗地塊，新增土地儲備10.19萬平方米，可謂是大手筆。

　　不僅是中鐵，相對于民營龍頭房企的缺席和望而卻步，住總、北京城建等其他國資背景的房企也都均有收獲。

　　為何會出現(xiàn)這樣的反差？業(yè)內(nèi)人士認為，非國資房企的“錢包”干癟了。按照市場多年的經(jīng)驗，這類民營房企往往在市場向上時，瘋狂加杠桿，也敢于拿地王。放在當(dāng)時市場向上無可厚非，但如今樓市調(diào)控加碼，房價下行時，產(chǎn)品遭遇限購回款難、融資渠道不暢等原因?qū)е路菄Y背景的房企在資金方面明顯受限。

　　合碩機構(gòu)首席分析師郭毅就表示，這次北京的土拍結(jié)果也證明了碧桂園、恒大這些一線企業(yè)在北京“體驗”一番后重回三、四線城市市場。

　　發(fā)債融資井噴 成本卻各有不同

　　錢沒了不敢拍地，那能不能融資呢？眾所周知，房企一向重視資金鏈安全，也有各種辦法搞到融資。事實也確實如此，11月以來，全國多家房地產(chǎn)公司密集獲準發(fā)行大額融資，且大部分都是非國資背景的房企。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至11月20日，已有近20家房企的21項融資成功獲批或發(fā)行，合計數(shù)額已經(jīng)超過500億元。

　　不過發(fā)債獲批，卻并不意味著房企的資金荒會緩解，反倒是融資成本一路走高。億翰智庫提供的數(shù)據(jù)顯示，從可用杠桿資金的角度來說，企業(yè)騰挪的空間已然非常有限，已經(jīng)有多家企業(yè)表示其融資成本從12%到15%、18%不斷攀升。

　　像11月20日，時代中國控股有限公司公告稱，將發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率10.95%；11月19日，福建福晟集團有限公司2018年公司債券（第一期）發(fā)行完成，發(fā)行總額10億元，票面利率7.90%；合景泰富及雅居樂分別發(fā)行2年期4億美元優(yōu)先票據(jù)，成本上升至9.85%和9.5%；正榮地產(chǎn)于10月19日發(fā)行了一筆境外優(yōu)先票據(jù)，利率為12.5%；恒大則在10月31日發(fā)行了三筆共計18億美元的優(yōu)先票據(jù)，分別為年化利率11%、年化利率13%和年化利率13.75%，不久后又在11月份發(fā)行了10億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率11%。

　　值得注意的是，與高成本融資相對的是，首創(chuàng)置業(yè)在11月27日晚間發(fā)布公告稱，將發(fā)行總額不超過人民幣 50 億元的公司債券，債券品種一票面利率詢價區(qū)間為 4.0%-5.0%（含上下限），品種二票面利率詢價區(qū)間為 4.4%-5.4%（含上下限）。

　　通過對比不難看出，國資背景的房企除了政府背書以外，健康的財政和穩(wěn)健的發(fā)展策略使其能以較低的成本進行融資，而非國資背景的房企，在國內(nèi)以人民幣計算的融資成本已經(jīng)超過了10%，而通過國際上發(fā)債融資，以美元結(jié)算的融資成本更是10%-15%不等。對于普通人的理財觀念來說，這樣的利率已經(jīng)是非常高了。如此來之不易的資金，對于房企來說，要用在最要緊的當(dāng)口，而不是輕易地在土地擴張上過分用力。

　　對此，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東在接受北京青年報記者采訪時表示，11月份有個普遍的現(xiàn)象就是房企獲得融資的批準增加了，近期開發(fā)商密集通過債市和票據(jù)市場融資“解渴”。相比之前嚴格的去杠桿，已經(jīng)是有了一定的放松，意在降低財務(wù)風(fēng)險，讓房企的資金壓力有所緩解。但此舉同時也反映了資金缺口依然很大，許多房企需要錢應(yīng)急，以應(yīng)付前期債務(wù)到期兌付的壓力。這種情況下，對于一些房企來說，融資拿到錢，比以多少成本拿到錢更為重要。

　　正是房企資金方面的松緊程度不同，造成了房企在北京土地市場上表現(xiàn)不一。魏東表示，融資渠道和融資能力更強的國資房企這時就具備了優(yōu)勢，也就為其在購買土地上高奏凱歌埋下了伏筆。

　　集中還款期將至 資金壓力不減

　　雖然房企發(fā)債開始獲批，但面對2018年最后一個月，債券市場上即將到期的各類債券規(guī)模仍然較大。Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)未來40天左右的時間里，共有81只債券即將到期，總共需要償還金額為526.73億元。此外，境外債方面，截至年底，房企海外債券到期規(guī)模近90億元。

　　魏東表示，在2015年-2016年的樓市旺季中，不少房企通過加杠桿的方式擴張，由于地產(chǎn)債的期限多為3-5年，所以2018年-2021年是地產(chǎn)債的償還高峰期。但這個時間恰好是房地產(chǎn)政策變化、限購加碼、樓市回款變慢的時間點。數(shù)據(jù)顯示，2018年9月1日至12月31日，地產(chǎn)債的總償還量達到1292.67億元，2019年上半年總償還量達到2116.51億元。

　　也正因為此，部分房企發(fā)債明顯加速。甚至除了發(fā)債，一些開發(fā)商還毅然“賣股補血”。像富力地產(chǎn)就在11月份發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過8.06億股新H股，發(fā)行價不低于前五個交易日收市價平均數(shù)的80%，若以每股12港元的均價計算，此次融資額約100億港元。對于募集資金用途，富力地產(chǎn)表示，將全部用于補充公司資本金，其中包括但不限于用于償還公司債務(wù)、補充公司營運資金。

　　魏東表示，正是由于大量債務(wù)到期的壓力，不少房企無力在土地市場角逐，只是能夠盡力籌錢，償還債務(wù)維持生計，希望熬過政策困難時期。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在旺季中加杠桿追求速度的企業(yè)，除了自身債務(wù)壓力巨大以外，融資成本也是居高不下。相反，政府背書、杠桿率較低的房企，則更容易獲得低息的貸款，更容易以較低的成本拿到錢，這也是為什么在周一的土地成交中，國資背景房企收獲頗豐的重要原因。

(責(zé)編：許維娜、孫紅麗)