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目前，廣州市堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不放松。記者11月1日從廣州市中院獲悉，該院近日在審理一宗系列案中，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商主導(dǎo)“雙合同”手法賣房。法院認(rèn)定虛假裝修合同無(wú)效，應(yīng)以兩項(xiàng)價(jià)款之和作為基數(shù)計(jì)算開發(fā)商逾期辦證違約金。法官提醒，購(gòu)房者簽訂雙合同“后患無(wú)窮”。

　　去年8月，廣州市發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控部署全面加強(qiáng)市場(chǎng)管理的通知》，要求進(jìn)一步強(qiáng)化商品房?jī)r(jià)格監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、銷售定價(jià)不合理的，要堅(jiān)決予以調(diào)整，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，一律不辦理網(wǎng)簽、不予核發(fā)預(yù)售許可證。

　　今年9月19日，廣州中院房地產(chǎn)庭審理的系列商品房預(yù)售合同逾期辦證案件中，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在銷售荔灣區(qū)某樓盤房屋時(shí)采用“雙合同”手法，主導(dǎo)購(gòu)房者與裝修公司簽訂裝修合同，拆分房屋交易價(jià)款，購(gòu)房者因開發(fā)商逾期辦證起訴給付違約金。一審宣判后，購(gòu)房者認(rèn)為一審法院認(rèn)定違約金計(jì)算基數(shù)時(shí)，未將裝修款計(jì)入房屋交易總價(jià)款，與事實(shí)不符，于是提起上訴。

　　二審法院認(rèn)為，開發(fā)商主導(dǎo)購(gòu)房者與某裝修公司簽訂的裝修合同，并非合同雙方當(dāng)事人對(duì)房屋進(jìn)行裝修的真實(shí)意思表示。實(shí)為將案涉房屋交易價(jià)款拆分為兩部分，目的是規(guī)避地方政府房地產(chǎn)調(diào)控限價(jià)政策、逃避納稅義務(wù)，損害了社會(huì)公共利益。

　　依照《民法總則》“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理”的規(guī)定，購(gòu)房者與某裝修公司簽訂裝修合同為虛假意思表示，并未真正履行，且違反相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。雙方當(dāng)事人隱藏的真實(shí)意思表示為案涉房屋實(shí)際交易價(jià)款應(yīng)為買賣合同價(jià)款與裝修價(jià)款之和。因此，購(gòu)房者要求以兩項(xiàng)價(jià)款之和作為計(jì)算逾期辦證違約金的基數(shù)，依法有據(jù)，應(yīng)予支持。

　　簽“雙合同”有六大風(fēng)險(xiǎn)

　　舉例：

　　小明首次購(gòu)買一套本市100平方的預(yù)售樓房，市場(chǎng)價(jià)5萬(wàn)元/平方，選擇以商業(yè)貸款30年等額本息方式償付房貸。不考慮稅費(fèi)等費(fèi)用的情況下，實(shí)際成交價(jià)為5*100=500萬(wàn)元。區(qū)域限價(jià)4萬(wàn)元/平方，開發(fā)商為應(yīng)對(duì)網(wǎng)簽審核，將網(wǎng)簽合同中的交易價(jià)格定為4*100=400萬(wàn)元。其余100萬(wàn)元購(gòu)房款約定為裝修款。這種模式存在以下風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)1擾亂市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)

　　由于房屋網(wǎng)簽價(jià)格400萬(wàn)元與實(shí)際成交價(jià)格500萬(wàn)元存在100萬(wàn)元的價(jià)差，開發(fā)商通過“雙合同”模式巧妙規(guī)避了政府限價(jià)措施，導(dǎo)致一手住宅房?jī)r(jià)官方數(shù)據(jù)失真，擾亂市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)，減弱了政策調(diào)控力度，使房?jī)r(jià)明降暗升。

　　風(fēng)險(xiǎn)2購(gòu)房者貸款償付壓力增大

　　“雙合同”導(dǎo)致購(gòu)房者大幅度提高購(gòu)房首付比例，且在前期負(fù)擔(dān)很大月供壓力。如越秀、天河、白云等地，一些樓盤甚至出現(xiàn)房子+裝修+車位“三合同”，超出限價(jià)部分無(wú)法用裝修合同消化的，用捆綁車位的方式補(bǔ)齊。

　　情況A 若按照500萬(wàn)元申報(bào)網(wǎng)簽，首付應(yīng)付500萬(wàn)*30%=150萬(wàn)元。但由于設(shè)置了“雙合同”，分拆的裝修合同金額需與購(gòu)房合同中的首付款一并支付，因此，小明首付需要支付：400萬(wàn)*30%+100萬(wàn)=220萬(wàn)元。二者相差31.8%。

　　情況B 多數(shù)購(gòu)房者無(wú)法一次性籌措資金，由于裝修不能使用住房公積金貸款，一般會(huì)被迫使用利率更高的信用貸款。以某國(guó)有銀行“裝修貸”為例，100萬(wàn)元裝修款，可貸30萬(wàn)元，按中等的4.5%年費(fèi)率，5年還清，則裝修貸款月供約為6100元。加上400萬(wàn)元月供約為15000元，前5年月供壓力高達(dá)21100元。

　　風(fēng)險(xiǎn)3一旦違約退賠金額少

　　為保證網(wǎng)簽通過率，“雙合同”模式會(huì)盡量壓低購(gòu)房合同價(jià)款、提高裝修合同價(jià)款，一旦出現(xiàn)如本案情況類似的逾期交樓、辦證或其他違約情形，按購(gòu)房合同價(jià)款總價(jià)為基數(shù)計(jì)算違約金較低，開發(fā)商可以此降低其違約成本。當(dāng)所購(gòu)房屋出現(xiàn)問題時(shí)，購(gòu)房人需要請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息，賠償相關(guān)損失，只能依據(jù)購(gòu)房合同上的金額進(jìn)行主張，與實(shí)際支付金額相差較大。

　　風(fēng)險(xiǎn)4委托裝修維權(quán)難

　　在開發(fā)商交付房屋時(shí)，購(gòu)房者若因其他原因要求退房，由于開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的《裝修合同》多屬于關(guān)聯(lián)裝修公司的承攬合同，對(duì)于裝修費(fèi)用產(chǎn)生爭(zhēng)議，能否全額退還存在很大風(fēng)險(xiǎn)。此外，“雙合同”模式的裝修標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際由開發(fā)商主導(dǎo)，指定裝修公司對(duì)開發(fā)樓盤批量裝修，容易規(guī)避竣工驗(yàn)收及裝修檢驗(yàn)等多項(xiàng)質(zhì)檢程序，若出現(xiàn)裝修工程質(zhì)量差、不達(dá)標(biāo)，或裝修價(jià)值不符合裝修價(jià)款等現(xiàn)象，容易引發(fā)批量性裝修合同糾紛。

　　風(fēng)險(xiǎn)5委托收樓風(fēng)險(xiǎn)大

　　在常見的“雙合同”模式中，常常約定開發(fā)商跳過購(gòu)房者向裝修公司交樓，購(gòu)房者查看、檢查房屋工程質(zhì)量的權(quán)利無(wú)法保障，部分瑕疵房產(chǎn)易蒙混過關(guān)。部分開發(fā)商在購(gòu)房合同會(huì)增設(shè)委托裝修公司收樓條款，約定開發(fā)商在交樓日直接向指定的裝修公司交樓，而購(gòu)房者不能實(shí)際參與收樓行為。

　　風(fēng)險(xiǎn)6業(yè)主再次出售成本高

　　按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，二手房個(gè)人所得稅可選擇按照“核定征收”和“據(jù)實(shí)征收”兩種方式。如小明賣舊房買新房，稅務(wù)部門會(huì)向小明征收房產(chǎn)個(gè)人所得稅，即因房產(chǎn)交易產(chǎn)生的差價(jià)收入的稅款，小明提供合法有效的房屋購(gòu)買合同、房地產(chǎn)原值憑證以及合理費(fèi)用相關(guān)憑證，可核實(shí)計(jì)征。應(yīng)納房產(chǎn)個(gè)人所得稅的稅基為出售房屋過戶價(jià)格的1%或者賣房利潤(rùn)的20%。

　　因此，“雙合同”模式的購(gòu)房者在出售房屋時(shí)，會(huì)面臨更高額的稅費(fèi)。小明購(gòu)買房屋500萬(wàn)元，網(wǎng)簽備案價(jià)格400萬(wàn)元，轉(zhuǎn)手再次出售價(jià)格（稅務(wù)部門評(píng)估價(jià)）600萬(wàn)元。按照賣房利潤(rùn)計(jì)算，單合同個(gè)人所得稅為（600-500）*20=20萬(wàn)元，雙合同個(gè)人所得稅為（600-400）*20=40萬(wàn)元，相差一倍。