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　　測不準的樓市總是讓人驚中有喜、喜中有驚。2018年過半了，傳說中的樓市小年沒有到來。反而大部分城市都在奏響樓市高歌，房企銷售額創(chuàng)新高。

　　截至7月11日，累計公布上半年銷售業(yè)績的房企合計31家，這31家房企銷售金額達到了25031億元，同比上漲幅度高達36.2%，創(chuàng)歷史新高。

　　大部分房企雖然尚未公布銷售業(yè)績，但中國房地產(chǎn)報記者根據(jù)克而瑞公布的百強房企銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，百強房企中，今年上半年銷售額同比增長的房企多達91家，占了9成以上。其中，銷售額同比增幅超過50%的房企有49家，占近一半;增幅超過100%的房企有16家。

　　百強房企中，僅萬達集團、首開股份、金地集團、電建地產(chǎn)、復(fù)地集團等9家房企銷售額同比下降。

　　中小型房企中交房產(chǎn)和建發(fā)房產(chǎn)，今年上半年銷售額同比增幅均達2倍以上。而同期萬科的銷售額增幅不及10%。跌幅最大的房企是萬達集團，今年上半年銷售額僅265億元，尚不及去年同期業(yè)績的一半。

　　單看銷售數(shù)據(jù)的話，整個房地產(chǎn)行業(yè)還是處于高增長狀態(tài)。但藏在其后的財務(wù)指標卻不容樂觀。就連銷售三甲的萬科，也背負著1萬多億元的高額負債。

　　房企一貫走的不計成本、高額舉債擴張的路線已危機四伏。支撐三四線樓市火爆行情的棚改貨幣化安置已出現(xiàn)變數(shù)。

　　“打雞血”效應(yīng)：百強房企超9成銷售額上漲

　　2018年上半年，TOP100房企整體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%，集中度達到歷史新高度。多數(shù)房企上半年業(yè)績目標完成率超40%。

　　在中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計的百強房企銷售額漲跌榜中，超9成房企銷售額同比上漲，其中漲幅超過100%的房企有16家，且大部分為中小型房企。

　　碧桂園以半年4124.8億元的銷售額再次刷新行業(yè)新高度，同比增長45.13%。萬科和恒大則稍顯落后。上半年萬科實現(xiàn)銷售額3046.6億元，同比增長9.91%;恒大銷售額3041.8億元，同比增長24.62%。另外幾家千億級房企保利地產(chǎn)銷售額同比增長42.4%，融創(chuàng)中國同比增長76%，綠地控股同比增長19.58%，中海地產(chǎn)銷量同比增長3.68%。

　　中金證券報告分析稱，今年上半年銷售單價較高的房企，增速均較弱，如傳統(tǒng)的龍頭萬科。但是銷售單價較低的房企則異軍突起，以碧桂園為例，采取“全覆蓋”戰(zhàn)略，即在三四五線城市所有的縣城、甚至發(fā)達的鎮(zhèn)區(qū)均有布局，因此碧桂園受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響比較小，領(lǐng)先于萬科、保利等同行企業(yè)。

　　中國房地產(chǎn)報記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年上半年萬科銷售均價達15076元/平方米，中海地產(chǎn)銷售均價約1.49萬元/平方米。而碧桂園銷售均價為9483元/平方米，雖較往年明顯提升，但仍低于大部分房企均價。

　　值得注意的是，地方性房企陣營中殺出一匹匹黑馬，在此輪銷售熱潮中表現(xiàn)得尤為搶眼。

　　中交地產(chǎn)以110.7億元銷售額，同比上漲222.74%成為銷量漲幅最高的房企。中交地產(chǎn)方面表示，2018年在原有城市基礎(chǔ)上，繼續(xù)拓展新進城市，并戰(zhàn)略性進入北、上、廣、深一線城市，合理安排一二三四線城市配比，住宅市場重點在人口、資金流入、經(jīng)濟增長較快的一線城市和長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝等城市群和都市圈。產(chǎn)品選擇上以高周轉(zhuǎn)產(chǎn)品為主。

　　廈門房企建發(fā)房產(chǎn)集團，上半年銷售額306億元，同比增長205.39%。2010年成立于南昌的江西房企新力地產(chǎn)，上半年實現(xiàn)銷售額330.3億元，同比增長173.2%。2017年新力地產(chǎn)將總部遷至上海，開啟了布局全國的擴張路線。

　　濱江集團、東原地產(chǎn)、中庚集團、大唐集團、弘陽集團、恒泰集團、和昌集團、奧園集團、中冶置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、龍光集團、花樣年這些曾偏安于一隅的中小型房企均實現(xiàn)了銷售額100%以上的超高速增長。這也反映出在市場高度集中的環(huán)境下，中小房企對于擴張的強烈意愿。

　　銷售額增速十強房企中規(guī)模較大的要算中國金茂、新城控股以及金科集團，它們在向著第一陣營中的大型房企目標急速擴張。

　　數(shù)據(jù)顯示，中國金茂上半年累計取得簽約及成交銷售金額共計717.62億元，同比增長197.67%;已錄得已認購(未簽約)物業(yè)銷售金額32.6億元。諸多中型房企提出千億目標的時候，央企中國金茂將目標鎖定到“用3年時間，銷售額達到2000億元”，另一個目標是2019年進入房企第一陣營。

　　為實現(xiàn)這樣的目標，中國金茂執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官李從瑞在今年5月份的一次戰(zhàn)略會議上透露，中國金茂接下來三年在銷售方面的增長率，將保持50%的復(fù)合增長率。“這意味著2020年以后，中國金茂要達到2000億元的銷售簽約額。”李從瑞說。

　　萬達首開金地等個別房企銷量下滑

　　在當(dāng)前不計成本拼規(guī)模的跑道上，也有房企在掉隊。即便全國大多數(shù)城市樓市都是熱銷，也有一些房企因為各種原因而出現(xiàn)銷售額下降的情況。

　　銷量下滑最為明顯的是萬達集團。今年上半年，萬達實現(xiàn)銷售額265億元，這個數(shù)字尚不及去年同期的一半，同比下滑了56.91%。6月份傳出的萬達高管自殺身亡事件，有人稱正反映了房企內(nèi)部的生存壓力之大。

　　萬達曾是高速擴張型房企的典型代表，曾創(chuàng)造了每個項目都可以在24個月內(nèi)完成開工建設(shè)和萬達廣場開業(yè)的神話。但受累于高額債務(wù)壓力，去年以來萬達開始收縮戰(zhàn)線，并一路甩賣資產(chǎn)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，萬達集團2017年度出售資產(chǎn)總額逾1000億元人民幣。大規(guī)模收縮戰(zhàn)線幫助萬達償還了到期債務(wù)，補充了現(xiàn)金流。“萬達已經(jīng)基本度過了危機。”2018年業(yè)績發(fā)布會上，董事長王健林宣布。

　　首開股份上半年實現(xiàn)銷售額290.5億元，同比下滑26.6%。首開股份還曾提出2018年1017億元的銷售目標，如今目標完成率不足三成。而首開股份的土地和項目主要布局在北京市場，在這輪主要由三四線樓市熱銷帶動的銷售熱潮下，已呈掉隊之勢。

　　而且，在首開股份2017年在京取得的16幅土地當(dāng)中，有14幅是以聯(lián)合拿地的方式取得。首開股份在聯(lián)合拿地中，大部分時候充當(dāng)?shù)倪€是一個出資方的身份，而非操盤者。而在財報中，銷售額的統(tǒng)計往往是以操盤方為統(tǒng)計口徑。

　　另外幾個銷售額同比下滑的房企分別是：復(fù)地集團(銷量下滑5.73%)、金地集團(下滑5.73%)、電建地產(chǎn)(下滑9.87%)、光明地產(chǎn)(下滑11.58%)、金隅集團(下滑12.68%)、中天城投(下滑16.04%)，以及仁恒置地(下滑25.18%)。

　　舉債擴張危機四伏，就看誰能涉險過關(guān)

　　棚改貨幣化安置帶來的去庫存機遇，被普遍認為是此輪房企業(yè)績大幅上漲的重要因素。

　　根據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù)，貨幣化安置比例2014年只有9%，2015年至2017年該比例分別躍至29.9%、48.5%、60%。曾經(jīng)的“鬼城”常州、鄂爾多斯和沈陽等城市均實行棚改100%貨幣化安置。據(jù)官方數(shù)據(jù)披露，截至2017年，鄂爾多斯通過棚改安置方式已消化掉4成左右的庫存。

　　曾經(jīng)的鬼城在經(jīng)過兩年多去庫存后，如今已成為新的樓市熱銷城市。截至今年5月底，常州房地產(chǎn)去庫存周期只剩3.8個月，沈陽去庫存周期下降至15.8個月。就連鄂爾多斯也擺脫了滯銷及房價下滑的境地。

　　不過，隨著近期棚改貨幣化安置出現(xiàn)變數(shù)及對房企融資約束的趨嚴，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，下半年房地產(chǎn)銷量和投資增速可能逐步下滑。

　　廣發(fā)證券的分析師樂加棟分析稱，“從樣本房企的貨值儲備分布來看，多數(shù)龍頭房企貨值儲備集中在一二線城市。當(dāng)貨幣化安置家庭購房率為70%的情況下，我們預(yù)計棚改影響一二線城市商品房銷售面積6%、影響三四線城市15%，我們測算得到的15家樣本房企銷售面積受棚改影響比例最低為7%，最高為12%，整體來看，購房率70%的假定下，棚改貨幣化安置對于龍頭房企貨值儲備額的影響為10%左右”。

　　更嚴峻的問題是，銷售額大漲的面子之下，房企內(nèi)里的財務(wù)數(shù)據(jù)已經(jīng)很糟糕。

　　中國人民銀行發(fā)布的由貨幣政策分析小組撰寫的《中國區(qū)域金融運行報告(2018)》，其中以專題的形式分析了中國房地產(chǎn)市場。報告中提到，一些房地產(chǎn)企業(yè)負債率較高，償債壓力較大。

　　彭博違約風(fēng)險模型顯示，中弘股份的違約風(fēng)險在地產(chǎn)公司中排名居前，公司待償還債券近29億元，7月還有8億元債券面臨付息和回售。此外，今年以來，已經(jīng)有新城控股、碧桂園、保利置業(yè)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、金融街等多家房企的債券發(fā)行或其他類型的融資計劃遭到中止，預(yù)計房地產(chǎn)債務(wù)違約風(fēng)險爆發(fā)高危期也即將到來。

　　但別忘了，指揮過千軍萬馬廝殺，耳邊有過山呼海應(yīng)的萬達，也有虎落平川的時候，但是，也不是每個瘋狂擴張的房企都能如萬達般通過轉(zhuǎn)讓項目快速補充資金，重整旗鼓。