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　　樓市調(diào)控，這次真的不一樣了。棚改貨幣化安置收緊消息傳出的一個(gè)多星期后，房地產(chǎn)股票持續(xù)下跌。整個(gè)上半年，房地產(chǎn)市值蒸發(fā)近5000億。與之情形相反的是，上半年房地產(chǎn)銷售保持穩(wěn)建增長(zhǎng)，保利、恒大、碧桂園等品牌房企同比漲幅超過20%。漲跌背后可以看到，房地產(chǎn)經(jīng)理人對(duì)于樓市的波動(dòng)已有了一定的心理預(yù)期。

　　中房智庫(kù)調(diào)查結(jié)果顯示，2018年二季度中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)(China Real-Estate Manager Confidence Index，簡(jiǎn)稱中房MCI指數(shù))與上月基本持平，微漲0.7%至75.25。

　　從總分來看，經(jīng)理人信心與上個(gè)月差異并不明顯。不過，在單項(xiàng)指標(biāo)選擇上，卻是應(yīng)勢(shì)而變。其中對(duì)于國(guó)家宏觀政策信心環(huán)比下滑9%。

　　中央的表態(tài)一直是堅(jiān)持調(diào)控不放松，不過強(qiáng)調(diào)支持剛需自住，抑制投機(jī)需求，對(duì)于需求端的調(diào)控各地紛紛采取了不同的跟進(jìn)措施。

　　在今年5 月，住建部印發(fā)通知，從住房發(fā)展規(guī)劃、住房和土地供應(yīng)、資金管控等方面重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。多城落實(shí)地方主體責(zé)任，政策密集出臺(tái)。

　　回顧整個(gè)上半年，截至6月底已有50余個(gè)地級(jí)以上城市和10 余個(gè)縣市出臺(tái)調(diào)控政策，海南(樓盤)上半年歷經(jīng)數(shù)次政策收緊。這種調(diào)控也下沉到三四線城市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月以來，宜昌(樓盤)、徐州(樓盤)、西雙版納等多個(gè)城市發(fā)布了“限售”政策。從已公布的數(shù)據(jù)來看，宜昌從去年11月開始，新房?jī)r(jià)格連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控依然在加緊，近兩三年來看，情況不容樂觀，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，還有機(jī)會(huì)。”東原集團(tuán)總裁楊永席認(rèn)為目前市場(chǎng)環(huán)境下，房?jī)r(jià)賣不上去，房子又搶手。

　　與2017年不同的是，2018上半年除在需求端進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控外，也注重在“供給側(cè)”解決供需結(jié)構(gòu)不匹配問題。上海、北京、深圳等一線城市在未來住房供給規(guī)劃中擴(kuò)大政策性支持住房、租賃住房的比重，住房供應(yīng)基本體現(xiàn)為普通商品住房、政策性支持住房、租賃住房442 的三分結(jié)構(gòu)。

　　這符合住建部強(qiáng)調(diào)的2018年要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度思路。

　　禹洲地產(chǎn)董事會(huì)主席林龍安認(rèn)為，常態(tài)化的調(diào)控機(jī)制，更有利于整體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提升。

　　從中房智庫(kù)調(diào)研的經(jīng)理人來看，大家共同的希望是行業(yè)不要大起大落，能穩(wěn)步發(fā)展。

　　在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理選項(xiàng)中，經(jīng)理人調(diào)低了成本控制能力和營(yíng)銷能力信心。

　　可以看到，當(dāng)下的資金環(huán)境對(duì)樓市偏緊，今年來多只內(nèi)房股中止境內(nèi)發(fā)債，境外發(fā)債成本亦普遍升高。房企的融資成本明顯提升。不少房企在思考兩個(gè)問題：哪里有便宜的錢?哪里能拿到賺錢的地?

　　在6月底萬科召開的2017年度股東大會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮說“十年后萬科還是房地產(chǎn)公司的話，應(yīng)該是比較慘的。我現(xiàn)在在琢磨我們各地的公司把‘地產(chǎn)’這幾個(gè)字都拿掉。”

　　萬科在不斷地做多元化嘗試，郁亮想表達(dá)的是，萬科未來要做美好生活的服務(wù)商，未來大家想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。

　　樓市風(fēng)聲緊，房企忙轉(zhuǎn)型。6月5日，深圳發(fā)布的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，被看作是該地20年后啟動(dòng)的第二次住房制度改革。這對(duì)于整個(gè)行業(yè)有風(fēng)向標(biāo)意義。

　　對(duì)于房企來說，轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。樓市下半場(chǎng)市場(chǎng)分化加劇，房企面臨更大的轉(zhuǎn)型壓力和增長(zhǎng)困境，經(jīng)理人的日子也不會(huì)那么容易。需求的升級(jí)倒逼產(chǎn)品的升級(jí)，也對(duì)經(jīng)理人的能力提出了更高的要求。

　　當(dāng)然，經(jīng)理人應(yīng)該正視這種樓市調(diào)整期的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。如新力地產(chǎn)副總裁佘潤(rùn)廷所言：“行業(yè)需求就是我們信心所在。”