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  房地產(chǎn)公司境外發(fā)行美元債的“漏洞”或?qū)⒔K結(jié)。

  6月28日，據(jù)媒體報(bào)道，發(fā)改委正考慮禁止企業(yè)發(fā)行364天期限的美元債，以防范風(fēng)險(xiǎn)。原因是，目前短期美元債的發(fā)行沒有明確的事前監(jiān)管機(jī)構(gòu)，很多企業(yè)發(fā)行364天期美元債僅在外管局做備案，并沒有向發(fā)改委進(jìn)行事前備案。根據(jù)2003年的《外債管理暫行辦法》，境內(nèi)中資企業(yè)舉借1年期以上的中長期外債須經(jīng)國家發(fā)改委審批，舉借1年期以內(nèi)的短期外債需由外管局備案。不過，外債業(yè)內(nèi)人士表示尚未收到這一通知。

  根據(jù)Bloomberg美元債券發(fā)行數(shù)據(jù)，2018年前6月，中資房地產(chǎn)公司總計(jì)發(fā)行364天期美元債16筆、總額113.5億美元，超過2017年全年的104.7億美元。發(fā)行的房企包括綠地、花樣年、碧桂園、萬科等。

  除美元債，銀行業(yè)人士反饋，自二季度開始，大部分銀行對(duì)房地產(chǎn)類貸款發(fā)放比以往更嚴(yán)格，額度更加緊張，中小房企難以拿到資金。

  利率倒掛的“漏洞”

  “從2017年開始，364天期限美元債比較普遍出現(xiàn)。364天期限的美元債是一直存在的漏洞，因?yàn)榭梢灾苯影l(fā)債，不一定要通過發(fā)改委審批。”彭博行業(yè)研究分析師孔令儀說，這可以理解為監(jiān)管上的缺口。需要短期資金的地產(chǎn)商，使用這一渠道“補(bǔ)血”，可以實(shí)現(xiàn)快速再融資，但是融資成本比較高，而且不夠一年又要?dú)w還。

  一般而言，債券融資期限越長，融資利率越高。但是由于這一“漏洞”的出現(xiàn)，364天期限的地產(chǎn)美元債與中長期限美元債出現(xiàn)一定程度的利率“倒掛”。

  例如，花樣年今年6月5日發(fā)行1億美元364天期美元債，利率8.5%；3月1日發(fā)行的3.5億美元3年期美元債的利率為8.375%。6月27日，綠地公告將發(fā)行2.5億美元三年期浮息債券，票面利率為3個(gè)月美元Libor+4.85%，而2018年二季度，隨著美國加息，3個(gè)月美元Libor漲破2%，目前穩(wěn)定在2.33%附近；而6月26日，綠地發(fā)行2億美元364天美元債券，利率為7.875%。

  發(fā)改委也明確表示引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債。6月27日，國家發(fā)展改革委有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)表示，引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，避免產(chǎn)生債務(wù)違約，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。

  究其原因，“近兩年，我們注意到，部分企業(yè)尤其是房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)等企業(yè)外債發(fā)行規(guī)模有所增加。這些企業(yè)評(píng)級(jí)情況參差不齊，有的經(jīng)營收入和利潤不高，自身實(shí)力有限，但申請(qǐng)備案登記的外債規(guī)模偏大，動(dòng)輒五六億美元，甚至高達(dá)數(shù)十億美元，申請(qǐng)發(fā)債規(guī)模與自身實(shí)力不相匹配。有的缺乏以項(xiàng)目本身收入償還貸款的能力。部分企業(yè)由于沒有外匯收入來源，抵御匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。”發(fā)改委發(fā)言人表示。

  “在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢(shì)下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。拿地多，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大。海外融資成為很多企業(yè)的選擇。前5月，房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場融資數(shù)據(jù)達(dá)到了71筆，293.72億美元，同比上漲130%。其中5月單月發(fā)行金額達(dá)32.9億美元。

  二季度地產(chǎn)信貸更緊

  “今年地產(chǎn)融資，從二季度開始已經(jīng)很緊張了。大部分銀行對(duì)房地產(chǎn)類貸款發(fā)放是控制的。”一位股份制銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。

  從數(shù)據(jù)看，今年前5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金6.2萬億元，同比增長5.1%；其中，增長部分主要來自地產(chǎn)銷售。具體為，賣房所得的定金及預(yù)收款2.01萬億元，增長12.7%；自籌資金1.95萬億元，增長8.1%；但貸款1.02萬億元，下降2.8%。

  多位地產(chǎn)行業(yè)人士反饋，今年地產(chǎn)融資尤其困難，中小房企很難從銀行拿到貸款。

  監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)融資持續(xù)高壓。多地銀監(jiān)局近期發(fā)文要求，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分類授信管理，嚴(yán)格執(zhí)行名單制管理，結(jié)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門公布的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)考核及信用評(píng)價(jià)結(jié)論，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查和信用評(píng)估，嚴(yán)把信貸準(zhǔn)入關(guān)，合理確定授信額度。6月14日，河南銀監(jiān)局對(duì)浦發(fā)銀行鄭州分行罰款30萬元，原因是違規(guī)向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。

  6月20日，審計(jì)署披露審計(jì)報(bào)告，9家大型國有銀行違規(guī)向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資360.87億元。審計(jì)署金融審計(jì)司主要負(fù)責(zé)人在接受媒體記者采訪時(shí)指出，審計(jì)3家金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，業(yè)務(wù)經(jīng)營方面的問題主要包括：違規(guī)向地方政府融資平臺(tái)或?qū)嶋H承擔(dān)融資平臺(tái)功能的企業(yè)，向高污染、高耗能企業(yè)，以及向土地儲(chǔ)備中心、“四證”不全的房地產(chǎn)企業(yè)提供新增融資等；違規(guī)向不符合條件的企業(yè)提供貸款、辦理票據(jù)貼現(xiàn)、黃金租賃等業(yè)務(wù)。

  地產(chǎn)債券融資冷熱不一，多家房企以償還到期借款為用途的公司債近期獲得放行。

  6月26日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)獲批發(fā)行20億元公司債，所募資金用于償還借款。6月22日，綠城地產(chǎn)獲批發(fā)行30億元公司債，借款用途全部用于償還到期或行權(quán)公司債券及其他借款。景瑞地產(chǎn)也于6月22日申請(qǐng)發(fā)行35億元公司債。

  不過，5月房企發(fā)債遭遇“中止”。5月30日，合生創(chuàng)展擬發(fā)行31億元公司債遭到“中止”，該公司正在申請(qǐng)發(fā)行100億元住房租賃債券。5月28日，碧桂園擬發(fā)行的一筆200億額度的小公募債，狀態(tài)顯示為“中止”。

  去年末以來興起的住房租賃債券方面，5月29日，廣州富力地產(chǎn)60億元住房租賃專項(xiàng)公司債券遭遇“中止”。5月25日，花樣年擬發(fā)行50億元住房租賃債券“中止”。保利置業(yè)、合生創(chuàng)展、龍光控股等正在排隊(duì)等待交易所審批住房租賃債券。

       來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道