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審計(jì)署的2017年工作報(bào)告，讓過去幾年里諸多涉房金融、公司“炒房”亂象浮出水面。

國家審計(jì)署審計(jì)長胡澤君指出，9家大型國有銀行違規(guī)向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資360.87億元，抽查的個(gè)人消費(fèi)貸款中也有部分實(shí)際流入樓市股市；此外，多家金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)涉及房地產(chǎn)資產(chǎn)閑置。

據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，多家上市公司持有房產(chǎn)，截至2018年一季度，投資房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量已增至上千家，總共持有投資性房產(chǎn)市值超過9000億元。投資性房產(chǎn)并不包括自用房地產(chǎn)，以及作為存貨可銷售的房地產(chǎn)。2017年以來，部分上市公司涉嫌“炒房”，通過出售房地產(chǎn)資產(chǎn)獲取利潤。

在一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，以公司名義購買、持有房產(chǎn)尤其是住宅，事實(shí)上已成為房地產(chǎn)調(diào)控的漏洞。去年以來，包括深圳在內(nèi)，多個(gè)城市住宅房產(chǎn)被投資公司整購。

6月9日，深圳萬科蛇口公館在開盤信息公告中表示，項(xiàng)目采取搖號方式選房，以個(gè)人購房優(yōu)先，公司排后，開啟了個(gè)人優(yōu)先于公司購買住宅的先例。

多家銀行房地產(chǎn)融資違規(guī)

涉及金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)違規(guī)問題，審計(jì)署有關(guān)部門負(fù)責(zé)人就3家金融機(jī)構(gòu)2016年度資產(chǎn)負(fù)債損益審計(jì)結(jié)果答記者問時(shí)表示，審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題主要包括：違規(guī)向土地儲備中心、“四證”不全的房地產(chǎn)企業(yè)提供新增融資以及房產(chǎn)閑置等。

比如，審計(jì)署對中國工商銀行審查發(fā)現(xiàn)，2013年至2016年，河北、江蘇分行未嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管規(guī)定，違規(guī)向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放并購貸款36.24億元；2015年至2016年，河北、北京、云南、上海4家分行存在個(gè)別土地及房產(chǎn)長期閑置或處置程序不規(guī)范等問題。

2014年10月至2016年底，中國農(nóng)業(yè)銀行通過理財(cái)資金向房地產(chǎn)企業(yè)提供融資、違規(guī)向土地儲備中心和部分建筑工程施工許可證等“四證”不全的房企等提供融資，涉及金額96.44億元。

而中國中信集團(tuán)有限公司從2013年至審計(jì)時(shí)，所屬中信銀行、中信信托未嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管規(guī)定，向“四證”不全或低密度房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資211.01億元，另有部分融資被用于繳納土地出讓金。

2017年以來，雖然監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但此類違規(guī)仍不鮮見。公開信息顯示，近一兩年來，也有多家銀行被查出違規(guī)發(fā)放貸款、進(jìn)行房地產(chǎn)融資，并在嚴(yán)格的管控下得到處罰。

深圳一家大型地產(chǎn)商投資部人士表示，到目前為止，金融降杠桿一直在持續(xù)，銀行表外資產(chǎn)流向房地產(chǎn)已經(jīng)管控得非常嚴(yán)格；銷售不暢的房企今年的資金鏈會比較緊張。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，對于銀行融資方面的查處，實(shí)際上也是要求房企積極管控各類風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)前對銀行貸款的審計(jì)，會對房企未來資金到位等情況形成利空的影響。

他表示，房價(jià)這兩年上漲很快，若沒有違規(guī)資金流入樓市，不會有這么大的漲幅；購房者購房的“興趣”明顯加大，無關(guān)乎市場周期，有能力和條件的基本都會入市，背后也是因?yàn)橛羞`規(guī)金融手段的支撐。

公司“炒房”之惡

近來，以公司名義購買、持有房產(chǎn)尤其是住宅的勢頭興起。截至2018年一季度，上市公司中持有投資性房地產(chǎn)行業(yè)前三分別是：房地產(chǎn)4375.78億元，其次是商業(yè)貿(mào)易1508.79億元，建筑裝飾持有金額866.88億元排在第三。

審計(jì)署最新公告顯示，多家企業(yè)仍有大量房產(chǎn)閑置、存在未能按要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的問題。

2010年4月，東方電氣集團(tuán)在年度投資計(jì)劃外使用2084.07萬元購買27套商品房及車位，至審計(jì)時(shí)長期閑置。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，至審計(jì)時(shí)，東方電氣集團(tuán)、中國中車集團(tuán)、中國商用飛機(jī)有限責(zé)任公司等企業(yè)均未能按要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等工作。

房產(chǎn)閑置等待升值套現(xiàn)，成為過去幾年來一些上市公司增加利潤的做法。2016年-2017年，有*ST新梅、海航創(chuàng)新等多家公司選擇出售房產(chǎn)增厚業(yè)績。

直至今日，以公司名義購房、上市公司持有房產(chǎn)乃至住宅，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場——尤其是深圳這類熱點(diǎn)城市已不鮮見。

據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)顯示，深圳市場大宗交易從2015年成交約122宗、金額306億，增長到2017年183宗、成交額約514億。萬科深南道、中糧天悅壹號、龍華新盤如紅山6979等公寓產(chǎn)品都有過整體或部分打包出售的情況。

今年4月，位于深圳南山區(qū)、即將開盤的寶能城，打包出售總面積為6342.3平方米的56套住宅，房屋售價(jià)4.21億元，接盤方為港股公司新體育。所售房屋均價(jià)6.64萬元/平方米，只相當(dāng)于寶能城前期二手房均價(jià)的7折。

已經(jīng)很少的住宅新盤被整售，令市場中的住宅供應(yīng)量更少，深圳新房正式進(jìn)入了搖號選房時(shí)代。而如何讓更多真正有需求的人買到住房，成為監(jiān)管部門和一些房企也在思考的問題。

繼招商蛇口雙璽搖號銷售之后，萬科蛇口公館住宅項(xiàng)目成為深圳第二個(gè)公開搖號的項(xiàng)目。

萬科蛇口公館項(xiàng)目近日對外宣稱，該項(xiàng)目搖號選房，公開發(fā)售優(yōu)先針對個(gè)人，企業(yè)購房將在個(gè)人選房完畢后進(jìn)行。

萬科此舉對打擊炒房具有重要意義。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，這主要是因?yàn)楣举彿客黄屏讼拶?，也不限制套?shù)，有部分人利用這個(gè)漏洞，在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)讓賺取差價(jià)，給社會帶來不良的影響，所以萬科就主動把這個(gè)漏洞堵截了。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，以企業(yè)名義持有房產(chǎn)炒房，有損當(dāng)前市場交易秩序的公平，所以未來公司購房的現(xiàn)象，主要是指住宅持有的現(xiàn)象，會有較為明顯的管控。

如何集政企之力堵住此類樓市調(diào)控漏洞，打擊炒房行為，成為一個(gè)緊迫的問題。

何倩茹表示，如果要堵截公司炒房，第一可以限制以公司名義購房的套數(shù)，第二是限制其出售房產(chǎn)的年限，第三是加大公司購房的交易稅費(fèi)，這些方法都是有效的。

同時(shí)公司購房也應(yīng)該對于此類住房的持有目的進(jìn)行書面說明，在相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告中也應(yīng)該積極做披露，還要嚴(yán)查是否存在高管通過此類方式繞過限購政策而炒房的做法。

業(yè)內(nèi)人士則表示了擔(dān)憂：限制公司搖號購房，從大的面上來看能夠阻止不公平交易，然而將來是否能完全阻止，還需要連續(xù)性的政策出臺。.

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