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　　近期一系列數(shù)據(jù)表明，英國房產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是倫敦市場(chǎng)開始出現(xiàn)令人擔(dān)憂的跡象。造成倫敦市場(chǎng)需求下滑的原因，一方面是英國上調(diào)國內(nèi)二套房印花稅并停止廉價(jià)信貸資金供應(yīng)，造成抵押貸款利率上?。涣硪环矫媸敲摎W帶來巨大的不確定性。

　　近期一系列數(shù)據(jù)表明，英國房產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是倫敦市場(chǎng)開始出現(xiàn)令人擔(dān)憂的跡象。數(shù)據(jù)顯示，前期市場(chǎng)價(jià)格增速放緩已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榻诘呢?fù)增長。

　　在諸多機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)中，英國全國建筑商協(xié)會(huì)的最新數(shù)據(jù)最令人擔(dān)憂。該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份全英房價(jià)下降0.3%。這一數(shù)據(jù)不僅是最近4個(gè)月中的第三次增速下滑，也是2012年9月份以來首次出現(xiàn)價(jià)格下降。同時(shí)，近期數(shù)月的增速下滑也造成了全英房價(jià)在今年上半年幾乎零增長，依舊處于2017年末的水平。

　　另一份來自哈利法克斯銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份全英房價(jià)上漲了1.5%，但4月份全英房價(jià)下跌超過3%。雖然哈利法克斯銀行的最新月度數(shù)據(jù)與全國建筑商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)不一致，但是反映的總體態(tài)勢(shì)是一樣的，即年內(nèi)英國房價(jià)零增長。

　　這一趨勢(shì)性共識(shí)在年度增長數(shù)據(jù)中更為明顯，兩方數(shù)據(jù)均顯示，近期英國房產(chǎn)年度增速降速明顯。其中，哈利法克斯數(shù)據(jù)顯示，5月份全英房價(jià)年度增速為1.9%，低于4月份的2.2%。全國建筑商協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，5月份全英房價(jià)年度增幅為2.4%，低于4月份的2.6%。

　　英國國家統(tǒng)計(jì)局日前表示，從趨勢(shì)上看，英國房價(jià)年均增速應(yīng)處于4%至5%之間。顯然，近期由于倫敦市場(chǎng)的沖擊，全英范圍內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)開始背離歷史均值。分析認(rèn)為，近期倫敦市場(chǎng)價(jià)格下滑主要是需求下降所致，這一態(tài)勢(shì)從2016年中就開始顯現(xiàn)。

　　據(jù)分析認(rèn)為，造成需求下滑的原因之一，是英國國內(nèi)印花稅和抵押貸款利率的變化。其中，二套房產(chǎn)印花稅上調(diào)沖擊了多數(shù)倫敦高凈值客戶的后續(xù)購房需求。同時(shí)，年初英國央行停止“定期融資計(jì)劃”，阻斷了對(duì)銀行的廉價(jià)信貸資金供應(yīng)。在整個(gè)“定期融資計(jì)劃”實(shí)施期間，央行向英國銀行業(yè)提供了1270億英鎊的廉價(jià)資金，目前雖然銀行系統(tǒng)仍持有近600億英鎊資金，但上述計(jì)劃中止之后，英國兩年期抵押貸款利率已經(jīng)達(dá)到了高位，這也迫使多數(shù)期待購買首套房的英國居民放棄了購置計(jì)劃。

　　脫歐是住房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下滑的又一原因。分析認(rèn)為，對(duì)于歐洲居民而言，脫歐意味著英國控制來自歐洲的移民數(shù)量，顯然在英購置房產(chǎn)并不劃算。對(duì)于其他海外投資者而言，英國居住房產(chǎn)一直是具有高回報(bào)率的投資資產(chǎn)。但是，脫歐帶來的不確定性造成當(dāng)前房產(chǎn)估值和未來前景均存在困難，因此英國全境，尤其是倫敦地區(qū)的投資性房產(chǎn)交易大幅縮水。

　　在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，英國皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度延續(xù)了此前3個(gè)季度微弱增長的態(tài)勢(shì)，造成3月底新增租賃需求年度增幅幾乎為零。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，全英最關(guān)鍵地區(qū)，大倫敦區(qū)和英格蘭東南部地區(qū)一季度數(shù)據(jù)遠(yuǎn)不及去年同期?？傮w銷售和租賃數(shù)據(jù)相比2017年一季度下降了11%，較10年平均水平下降了30%。

　　商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)低迷也從另一個(gè)層面反映出脫歐的沖擊。數(shù)據(jù)顯示，雖然辦公需求和工業(yè)用房需求出現(xiàn)不同程度增長，但零售業(yè)租賃需求大幅下滑，已降至2009年以來最差水平。由于近期英國家庭收入受到經(jīng)濟(jì)增長低迷和通脹高企雙重侵蝕，零售業(yè)超預(yù)期低迷導(dǎo)致該行業(yè)租賃需求加速下滑。全英境內(nèi)零售租賃總體空置率上升明顯，租金也滑落至2016年二季度以來的最差水平。

　　當(dāng)前，市場(chǎng)低迷和預(yù)期持續(xù)走弱已使各方擔(dān)憂地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)外溢，首當(dāng)其沖的是公共財(cái)政健康度。分析認(rèn)為，從歷史上看，一旦英國地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下跌勢(shì)頭，要實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)往往需要數(shù)年時(shí)間。對(duì)于高度依賴印花稅的英國政府財(cái)政而言，這無疑是一個(gè)壞消息。

　　不過，當(dāng)前這一事態(tài)尚未發(fā)展為抵押貸款系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和地產(chǎn)基金大規(guī)模贖回風(fēng)險(xiǎn)，英國商業(yè)銀行部門也有能力應(yīng)對(duì)初期風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，對(duì)于英國銀行體系而言，最新銀行壓力測(cè)試結(jié)果表明，即使面臨家庭地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格分別出現(xiàn)33%和40%的下行修正，英國5大商業(yè)銀行仍能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)。但是，令各方擔(dān)憂的不是商業(yè)銀行而是英國央行。目前，英國基準(zhǔn)利率仍處于0.5%的歷史低位，購債計(jì)劃也在延續(xù)。市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)仍然是英國何時(shí)真正實(shí)現(xiàn)金融危機(jī)以來的首次加息。如果地產(chǎn)市場(chǎng)修正風(fēng)險(xiǎn)演變?yōu)槲C(jī)，英國央行則將面臨沒有足夠工具應(yīng)對(duì)危機(jī)困境。(經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)駐倫敦記者 蔣華棟)

    來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》