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資金是房企的命門(mén)。最新數(shù)據(jù)顯示，5月40家典型上市房企融資金額共計(jì)451.17億元，環(huán)比減少41.34%，創(chuàng)一年來(lái)新低。融資額降低的同時(shí)，房企的融資渠道收緊，融資成本抬升。今年以來(lái)，包括寶龍實(shí)業(yè)、花樣年、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、新城控股等在內(nèi)的多家房企中止公司債發(fā)行。

與此同時(shí)，房企被接連曝出的債務(wù)違約事件也給行業(yè)敲響警鐘。其中，云南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“云房集團(tuán)”）持股51%的子公司京鵬地產(chǎn)，出現(xiàn)對(duì)重慶國(guó)際信托股份有限公司3億元債務(wù)到期未償付的情況。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致電云房集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方在確認(rèn)京鵬地產(chǎn)債務(wù)違約一事后，表示更多詳情不方便接受電話(huà)采訪(fǎng)，記者隨后致函采訪(fǎng)，截至發(fā)稿未收到針對(duì)具體問(wèn)題的答復(fù)。不過(guò)根據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，重慶信托內(nèi)部人士表示，相關(guān)信托債務(wù)全部本息已付清，不存在違約情況。

中小房企債務(wù)違約爆發(fā)

Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年共發(fā)生6只債券兌付違約，2015年共發(fā)生23只債券兌付違約，2016年共發(fā)生78只債券兌付違約，2017年共發(fā)生49只債券兌付違約，2018年1～5月債務(wù)違約持續(xù)發(fā)酵，已發(fā)生21只債券兌付違約，涉及12家發(fā)行主體，涉及違約金額184.01億元。

而具體到房地產(chǎn)行業(yè)，根據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，近日，云房集團(tuán)持股51%的子公司京鵬地產(chǎn)，出現(xiàn)對(duì)重慶國(guó)際信托股份有限公司3億元債務(wù)到期未償付的情況。

據(jù)了解，截至2018年5月26日，京鵬地產(chǎn)欠重慶信托的3億元借款已全部到期，京鵬地產(chǎn)已償還借款本金0.2億元，目前尚欠借款本金2.8億元、利息約0.5億元。同時(shí)，京鵬地產(chǎn)還分別于2018年4月25日、5月7日被昆明市官渡區(qū)人民法院列入失信執(zhí)行人名單，原因是有履行能力而拒不履行生效法律文書(shū)確定義務(wù)。具體義務(wù)主要是支付各項(xiàng)費(fèi)用317.95萬(wàn)元。

國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，云南京鵬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2003年6月18日，經(jīng)營(yíng)范圍包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)；計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及配件、機(jī)電產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、建筑及裝飾材料、五金交電、電子產(chǎn)品、照像器材、化工原料及產(chǎn)品、工藝美術(shù)品、燈光音響設(shè)備、家具、日用百貨、文化辦公用品、金屬材料、礦產(chǎn)品的批發(fā)、零售、代購(gòu)代銷(xiāo)。

記者致電京鵬地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系電話(huà)，語(yǔ)音提示對(duì)方號(hào)碼已經(jīng)停止使用，記者又就債務(wù)違約等相關(guān)問(wèn)題致函京鵬地產(chǎn)方面，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

另?yè)?jù)悉，由于云房集團(tuán)自2017年11月將京鵬地產(chǎn)納入其合并報(bào)表范圍，觸發(fā)了其早前一筆“17省房債”的交叉違約保護(hù)條款。根據(jù)該條約，發(fā)行人或合并范圍內(nèi)子公司債務(wù)出現(xiàn)違約，或?qū)捪奁诘狡诤髴?yīng)付未付的，視同發(fā)生違約，需啟動(dòng)投資者保護(hù)機(jī)制。記者致電致函云房集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行求證，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

同時(shí)記者采訪(fǎng)中了解到，恒盛地產(chǎn)2017年年報(bào)顯示，于2017年12月31日，恒盛地產(chǎn)若干借款的本金還款及利息付款分別為32.73億元及相關(guān)14.97億元已逾期（“逾期貸款”）。

恒盛地產(chǎn)在年報(bào)中提到：“除以上所述外，誠(chéng)如有關(guān)本集團(tuán)若干借款的相關(guān)貸款及融資協(xié)議所訂明，本集團(tuán)任何借款的違約可能會(huì)導(dǎo)致該等借款出現(xiàn)交叉違約。基于上述違約事件，于2017年12月31日，該等借款的本金金額44.30億元被視為違約，而其中為數(shù)17.39億元原合約還款日為2018年12月31日以后的借款已被重新分類(lèi)為流動(dòng)負(fù)債。”

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)以及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量1949億元，其中三季度到期高達(dá)932億元、四季度到期高達(dá)698億元。2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。

陳朦朦認(rèn)為，房企資金將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，境內(nèi)外融資難度均加大，同時(shí)各類(lèi)融資方式占比也發(fā)生了巨大變化。

多家房企中止公司債發(fā)行

2018年以來(lái)，已有寶龍實(shí)業(yè)、龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、花樣年、東方園林、泰禾等十幾家房企的債務(wù)被中止。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年5月，監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)451.17億元，環(huán)比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年（2017年5月至今）來(lái)最低額，融資情況不容樂(lè)觀。

今年6月11日，證監(jiān)會(huì)披露文件顯示，中弘控股、泰禾集團(tuán)提交審批的非公開(kāi)發(fā)行融資計(jì)劃處于中止審查狀態(tài)，這意味著又有房企在融資的路上折戟沉沙。

此前記者采訪(fǎng)了解到，今年4月，上海寶龍中止了一筆30億元的2017年非公開(kāi)公司債券發(fā)行。隨后，包括花樣年、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)等數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)也中止了公司債發(fā)行。

其中，5月25日花樣年中止了“花樣年集團(tuán)（中國(guó)）有限公司2018年非公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券”的發(fā)行。對(duì)此，花樣年相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，該項(xiàng)債券不是被中止，而是由于為調(diào)高評(píng)級(jí)，公司主動(dòng)延遲發(fā)債，從評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)獲得相關(guān)債務(wù)評(píng)級(jí)后會(huì)重新啟動(dòng)發(fā)行程序。

另外，根據(jù)寶龍地產(chǎn)日前發(fā)布的公告，全資子公司上海寶龍已獲準(zhǔn)發(fā)行30億元公司債券。對(duì)于債券項(xiàng)目“中止”的原因，記者致函寶龍地產(chǎn)投資者關(guān)系相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方回復(fù)稱(chēng)“已轉(zhuǎn)發(fā)我司品牌部處理”，然而截至發(fā)稿未收到具體回應(yīng)。

相關(guān)報(bào)道指出，合生創(chuàng)展公司債被“中止”審核，原因是監(jiān)管層對(duì)房企發(fā)債資金用途監(jiān)管有所升級(jí)。記者向企業(yè)方面求證未獲回應(yīng)。

據(jù)了解，自2015年1月15日證監(jiān)會(huì)出臺(tái)《公司債發(fā)行與管理辦法》降低公司債門(mén)檻以來(lái)，房企發(fā)債規(guī)模便逐月攀升，直至2016年6月下旬，在證監(jiān)會(huì)逐步提升發(fā)債門(mén)檻、收緊公司債后，房企融資規(guī)模才略有回落。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究小組首席分析師樂(lè)加棟表示，自2016年四季度以來(lái)，房企融資渠道開(kāi)始持續(xù)收緊，開(kāi)發(fā)貸、再融資、公司債以及非標(biāo)融資都先后收緊，尤其是2018年4月27日資管新規(guī)落地，表外理財(cái)借道非銀通道（非標(biāo)）流向地產(chǎn)行業(yè)受到徹底約束。

多方拓路融資解渴

隨著公司債占比急速下滑，房企的融資方式呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在已披露的數(shù)據(jù)中，5月融資成本最低的一筆是保利地產(chǎn)發(fā)行的金額為20億元的2018年度第二期中期票據(jù)，5年到期，利率為4.88%。融資成本最高的是榮盛發(fā)展于2018年5月25日在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的2018年度第三期非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具，利率為7.3%。

隨著境內(nèi)融資利好不再，公司債陸續(xù)到期，房企或轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外或?qū)ふ倚碌娜谫Y渠道，后期的融資成本也將很難實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步壓縮，甚至可能出現(xiàn)反彈。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2018年前5個(gè)月（不含5月31日），房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場(chǎng)融資數(shù)據(jù)達(dá)到71筆，比去年同期增加40筆；融資金額293.72億美元，同比增長(zhǎng)130%。但海外融資的成本也在提升，如華南城于5月25日發(fā)行的一筆美元債券，利率就達(dá)到10.875%。

“受?chē)?guó)內(nèi)融資渠道收緊影響，房企海外融資成本可能也并不低。”萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢(xún)部主管紀(jì)言迅對(duì)記者分析稱(chēng)，當(dāng)前房企的融資環(huán)境不甚樂(lè)觀。

隨著上市房企公司債占比急速下滑，境外融資、股權(quán)融資以及資產(chǎn)證券化等占比大大增加，房企的融資方式也呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)。不過(guò)，5月房企被中止發(fā)行的債券中，一直享有綠色通道的住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債券審核也趨向嚴(yán)格，5月富力地產(chǎn)（60億元）、花樣年（50億元）的租賃住房專(zhuān)項(xiàng)債券被中止審查。

另?yè)?jù)天風(fēng)證券研究報(bào)告顯示，龍頭和大型房企的投資活動(dòng)現(xiàn)金流出要遠(yuǎn)大于中小型房企，這與行業(yè)集中度快速提升的大背景下，大型房企兼并收購(gòu)力度不斷加大一致。

“銷(xiāo)售門(mén)檻和集中度不斷上升，會(huì)倒逼和激發(fā)企業(yè)繼續(xù)擴(kuò)大土儲(chǔ)、沖刺規(guī)模的意愿。尤其是全國(guó)化布局的房企，始終保持拼周轉(zhuǎn)、搶資源的‘雞血’態(tài)勢(shì)。此外，對(duì)于在近兩年踏空行業(yè)節(jié)奏的部分房企來(lái)說(shuō)，也需要通過(guò)拿地調(diào)倉(cāng)來(lái)彌補(bǔ)銷(xiāo)售上的劣勢(shì)。”市場(chǎng)分析人士提出，在金融不斷收緊之下，未來(lái)對(duì)土地資源的搶奪會(huì)更加激烈和殘酷。

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