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    2018年尚未過半，消費(fèi)已經(jīng)拉響警報(bào)。

    2018年5月，全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速只有8.5%，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，而且創(chuàng)下自2003年5月以來的15年最低。

    社消增速創(chuàng)下15年新低，這意味著整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)能力正在嚴(yán)重萎縮。

    換句話說，房?jī)r(jià)還在不斷上漲，而人民已經(jīng)沒錢也不敢大肆消費(fèi)了。

    1高房?jī)r(jià)正在透支社會(huì)購買力

    先做兩點(diǎn)說明。

其一，消費(fèi)體現(xiàn)的是社會(huì)購買力。社會(huì)消費(fèi)品零售總額，既包括衣食文娛，也包括汽車家電，但不包括住房。購房一般被認(rèn)為是投資性支出。

其二，消費(fèi)、投資、出口是拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的三駕馬車。雖然社消總額與GDP中的消費(fèi)概念并不等同，但兩者大部分重合。社消增速變化趨勢(shì)，足以代表消費(fèi)的變化趨勢(shì)。

    社消增速一路向下，這其中既有結(jié)構(gòu)性因素，也有購買力因素。

    所謂結(jié)構(gòu)性因素，指的是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入新常態(tài)，居民收入增幅不及以往，加上城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成過半，城鎮(zhèn)化帶來的額外消費(fèi)增量越來越少，社消總額自然難以保持原有的高增長(zhǎng)趨勢(shì)。

    在結(jié)構(gòu)性因素之外，整個(gè)社會(huì)購買力不足，才是更加關(guān)鍵的問題。

    2015年以來的這一輪房?jī)r(jià)上漲，究其本質(zhì)，就是以貨幣寬松和政策優(yōu)惠，通過去庫存疊加棚改貨幣化，鼓勵(lì)居民舉債購房。

    其目的就是，以居民加杠桿，緩解地方政府債務(wù)和房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機(jī)。

    結(jié)果顯而易見，房?jī)r(jià)一路高漲，居民杠桿率（居民部門債務(wù)余額/GDP）隨之一路上揚(yáng)：

    居民杠桿率從2008年時(shí)的18%，攀升到2018年一季度的50%。短短十年，翻了兩倍。

    這幾年，新增住房貸款不斷創(chuàng)出新高，幾乎撐起銀行貸款的半壁江山：

    2015年居民新增貸款3.87萬億，占當(dāng)年全部貸款的33%。

    2016年新增居民貸款6.33萬億，占總貸款的50.04%。

    2017年的增幅雖然有所下滑，但也創(chuàng)下了7.13萬億的新高，占比高達(dá)52.7%。

    要知道，在居民貸款里，高達(dá)70%以上都是中長(zhǎng)期的房貸。而在短期貸款里，資金也多數(shù)通過消費(fèi)貸、現(xiàn)金貸等方式違規(guī)流入樓市。

    與此同時(shí)，房?jī)r(jià)不斷上漲，房貸負(fù)擔(dān)不斷加重，居民加杠桿有增無減，但可支配收入?yún)s如老牛耕田般挪步。

    一快一慢，收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)被債務(wù)拋下。2006年，負(fù)債收入比還只有18.5%%，2018年已經(jīng)高達(dá)77.1%。

    一邊是房?jī)r(jià)高漲、居民大幅加杠桿，一邊是可支配收入增長(zhǎng)不力，結(jié)果是什么？

    必然是消費(fèi)的緊縮！

    2房?jī)r(jià)暴漲：財(cái)富效應(yīng)VS擠出效應(yīng)

    房?jī)r(jià)上漲，會(huì)產(chǎn)生三種效應(yīng)：一是拉動(dòng)效應(yīng)，二是財(cái)富效應(yīng)，三是擠出效應(yīng)。

    拉動(dòng)效應(yīng)好理解，房?jī)r(jià)上漲，能夠拉動(dòng)一系列上下游產(chǎn)業(yè)鏈，這也是房地產(chǎn)能成為支柱性產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵所在。

    所謂財(cái)富效應(yīng)，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲，有房一族的房?jī)r(jià)市值隨之水漲船高，以貨幣計(jì)價(jià)的財(cái)富也隨之上升。即使不賣房，在這種財(cái)富效應(yīng)之下，也有人會(huì)增加消費(fèi)支出。

    然而，財(cái)富效應(yīng)，很多時(shí)候只是一種貨幣幻覺。因?yàn)椴毁u房就無法兌現(xiàn)，它只是市值上的財(cái)富，類似股市里的浮盈。

    尤其是隨著限售政策的普及化，新房一般都要被冰凍兩到五年。這期間即便房?jī)r(jià)大幅上漲，房子的市值也無法及時(shí)轉(zhuǎn)化為直接的貨幣財(cái)富。

    擠出效應(yīng)剛好相反。

    當(dāng)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出收入水平，一二線城市的房?jī)r(jià)收入比普遍高于20時(shí)。即便居民能夠擠上房?jī)r(jià)上漲的順風(fēng)車，也會(huì)因?yàn)槭赘逗瓦€貸壓力，而被迫削減消費(fèi)。

    尤其是對(duì)于那些六個(gè)錢包湊首付的購房群體，消費(fèi)擠壓效應(yīng)更加明顯。掏空祖孫三代的積蓄，才勉強(qiáng)擠上房?jī)r(jià)上漲的列車。

    且不說父母祖輩的養(yǎng)老、醫(yī)療負(fù)擔(dān)重壓在身，即便是歸還房貸，都會(huì)壓得喘不過氣來，哪還有富余的資金進(jìn)行消費(fèi)？

    財(cái)富效應(yīng)，會(huì)讓人們?cè)黾酉M(fèi)；擠出效應(yīng)，則會(huì)削減消費(fèi)。一增一減，到底誰的力量更強(qiáng)大？

    消費(fèi)數(shù)據(jù)已經(jīng)提供了再清晰不過的證明。

    3危險(xiǎn)的不只是內(nèi)需！

    這一次拉響的不只是消費(fèi)警報(bào)，固定資產(chǎn)投資增速同時(shí)創(chuàng)出2017年以來新低：

    這其中，制造業(yè)投資仍舊保持在低位，而基建投資則大幅回落，只有房地產(chǎn)投資依舊保持在高位:

    消費(fèi)增速創(chuàng)下新低，固定資產(chǎn)投資創(chuàng)下新低，貿(mào)易爭(zhēng)端之下的出口形勢(shì)同樣不容樂觀。

    消費(fèi)、投資、出口，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三架馬車，均已呈現(xiàn)疲態(tài)，這一年的經(jīng)濟(jì)，面臨著前所未有的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

    靠房地產(chǎn)托底，又能托多久？

    來源 | 房屋屋