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    施正文：當(dāng)前部分城市房價虛高，如果按照真實房屋成交價格申報稅費，那么對百姓而言，稅費就很重，所以不少人在買賣房屋時通常會采取拆分房價、做低網(wǎng)簽價的形式減少繳稅。

    但應(yīng)當(dāng)注意的是，這種拆分房屋總價且按低價繳稅的行為，嚴格來說是不合法的，不能叫做合理避稅。

    合理避稅是指納稅人利用稅收優(yōu)惠政策來減少稅收負擔(dān)，這種行為既合理也合法，又稱為節(jié)稅行為；而一般所說的避稅，是指鉆法律漏洞和缺陷，規(guī)避、降低或延遲納稅義務(wù)的行為，這種行為雖不直接違法，但違背了法律的宗旨和精神，是一種脫法行為。

    而對于賣房人來說，把房價款拆分成房屋價款和裝修費的行為，實際上是虛報了收入，是違法的，屬于偷稅或逃稅行為。

    法治周末：認定拆分房款行為是偷稅的法律依據(jù)是什么？

    施正文：稅收征收管理法規(guī)定，納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記賬憑證，或在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。

    當(dāng)買賣雙方把房屋總價款拆分為房屋價款和裝修費，并且在網(wǎng)簽時未把裝修費的價格納入網(wǎng)簽價中，同時在做納稅申報時未如實申報裝修費這部分收入，就說明網(wǎng)簽價是虛假的房價，不是真實的房屋價款。

    嚴格意義上來說，賣房時，賣方的應(yīng)稅收入應(yīng)為賣方所獲得的實際收入，不能說把房屋總價中的一部分以裝修費的形式呈現(xiàn)，這部分錢款就可以不交稅了，而網(wǎng)簽價格應(yīng)當(dāng)與實際成交價格一致。實際上，即使對于隨房屋一起出售的家電等動產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓所得也是要按照不動產(chǎn)一樣，當(dāng)作財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，繳納個人所得稅。

    打個比方，如果把房屋買賣合同的名字改為房屋租賃合同，但內(nèi)容不變，并不意味著這份合同就是租賃，其合同性質(zhì)仍然是買賣合同。給一部分房價款改名，不能改變這部分收入應(yīng)當(dāng)認定為應(yīng)稅收入的性質(zhì)。

    《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)也明確規(guī)定，對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。

    法治周末：個人出售房產(chǎn)時需要繳納的稅費情況很復(fù)雜，普通住宅和非普通住宅的納稅政策也不同，個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)中可能涉及的稅費項目主要包括增值稅(普通住房滿二免征)、個人所得稅(房屋滿五唯一免征)、城市維護建設(shè)稅、契稅、印花稅等。那么在繳納這些稅金時，納稅依據(jù)都一樣嗎？

    施正文：在二手房交易中，無論應(yīng)繳納的稅種有哪些，納稅依據(jù)都應(yīng)當(dāng)是真實房價，而不應(yīng)當(dāng)是隱匿了一部分甚至是大部分房價款的網(wǎng)簽價。

    賣房人在納稅時應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機關(guān)如實申報，告知稅務(wù)機關(guān)在銷售房屋時還有一部分房款體現(xiàn)為裝修費。當(dāng)稅務(wù)機關(guān)知道了納稅人申報的房屋銷售收入既包括房價又包括裝修費時，應(yīng)當(dāng)將這兩部分價款合計作為應(yīng)稅收入征稅。

    所以，如果賣方在做納稅申報時隱匿了一部分房屋價款，且未將這部分房屋價款繳稅，那就屬于偷稅行為。

    合理裝修費在繳納個稅時可有條件抵扣

    法治周末：在什么情況下裝修費可以稅前扣除？

    施正文：對于賣房人實際支付的合理的裝修費，賣方在繳納個人所得稅時，是可以予以抵扣的。

    《通知》對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

    其中，有關(guān)合理費用就包括納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用。

    法治周末：賣方在繳納個稅時可以抵扣的裝修費有額度限制嗎？

    施正文：并不是說，只要你提供了裝修費的發(fā)票，就可以在繳納個稅時完全扣除。

    上述《通知》還規(guī)定，納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

    (1)已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

    (2)商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

    法治周末：剛才所分析的情況主要是針對賣房人。對于買方而言，應(yīng)當(dāng)如何界定偷稅行為？

    施正文：對于買方而言，納稅的基數(shù)也應(yīng)當(dāng)是房屋的實際成交價格，而不應(yīng)是遠低于實際成交價的網(wǎng)簽價。如果只按照低于實際成交價格的網(wǎng)簽價繳納相應(yīng)的契稅，也屬于偷稅行為。

    解決偷稅問題，要依靠稅制的完善

    法治周末：稅務(wù)機關(guān)在征收稅費時，是否應(yīng)當(dāng)查明房屋的真實成交價格，并以此征稅？稅務(wù)機關(guān)是否應(yīng)當(dāng)為房屋買賣雙方的偷稅行為負一定責(zé)任？

    施正文：如果稅務(wù)機關(guān)在征稅時知悉了買賣雙方在簽訂的合同中，把房屋總價拆分成了房價和裝修費，仍然只按照房價征稅，那么出了問題稅務(wù)機關(guān)就應(yīng)當(dāng)擔(dān)責(zé)；如果稅務(wù)機關(guān)在征稅時看不到裝修合同的實際內(nèi)容，只能看到網(wǎng)簽價，那么稅務(wù)機關(guān)就不應(yīng)為買賣雙方的偷稅行為負責(zé)。

    而當(dāng)前在實際操作過程中，房屋二手房交易的合同是到當(dāng)?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門備案，稅務(wù)部門只能看到網(wǎng)簽價格，看不到合同中約定的除了網(wǎng)簽價之外的裝修款，在這種情況下，稅務(wù)機關(guān)只能按照網(wǎng)簽價來收稅。

    當(dāng)然，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)通過稅務(wù)檢查等方式，檢查網(wǎng)簽價是否與真實價格一致，以防范通過這種方式逃避稅。

    法治周末：當(dāng)前通過拆分房價少繳稅費的情況并不少見，您認為應(yīng)當(dāng)如何解決？

    施正文：目前，由于熱點城市房價較高，二手房交易法定稅負也較重，導(dǎo)致很多人鋌而走險地通過拆分房價款來偷稅。要想改變這種情況，未來還要依賴于稅制的完善，把法定稅費降下來；對于房價虛高的城市，可以在一定時期內(nèi)統(tǒng)一規(guī)定，按照市場價的一定比例確定計稅依據(jù)。

    (法治周末)