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  今天要講的題目是關(guān)于房地產(chǎn)的，主要是怎么貫徹習(xí)總書記的指示，就房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制形成合理的對(duì)策措施。

 

  中國(guó)的房地產(chǎn)，和世界一樣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，說(shuō)它是支柱，不管一個(gè)城市在高速發(fā)展階段，還是成熟老化階段，房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的GDP至少占這個(gè)城市的5.3%，所以它當(dāng)然是支柱產(chǎn)業(yè)。

 

  同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)涉及到幾十個(gè)工業(yè)產(chǎn)品、工業(yè)材料的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)興旺與否跟一個(gè)很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系在一起，是一個(gè)龍頭產(chǎn)業(yè)。

 

  我們對(duì)房地產(chǎn)的重視，是因?yàn)樗侵еa(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)業(yè)，更因?yàn)樗敲裆a(chǎn)業(yè)，老百姓(75.050, -0.88, -1.16%)衣食住行，跟房地產(chǎn)息息相關(guān)，中產(chǎn)階層很重要的財(cái)產(chǎn)特征跟房產(chǎn)聯(lián)系在一起，所以它又是財(cái)富的象征。

 

  房地產(chǎn)因?yàn)榕c龐大的資本和金融相伴，興衰往往會(huì)帶來(lái)金融資產(chǎn)的膨脹或者壞賬，所以從防風(fēng)險(xiǎn)的角度，各國(guó)政府都很重視房地產(chǎn)的穩(wěn)定，因?yàn)楹芏嗍澜缂?jí)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)總是和房地產(chǎn)泡沫崩盤聯(lián)系在一起。

 

  那么當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)，用習(xí)總書記去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)的一段指示、評(píng)論，作為我下面講的內(nèi)容的主導(dǎo)面是很重要的。

 

  習(xí)總書記指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在著結(jié)構(gòu)性失衡的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上供需失衡；實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融業(yè)失衡；房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間存在嚴(yán)重的失衡。

 

  我今天就是要論證和闡述一下房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡的問(wèn)題。我自己感覺，這種失衡表現(xiàn)在10個(gè)方面。

 

  © 失衡之一：土地供應(yīng)

 

  房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然需要大量的土地做基礎(chǔ)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)中，目前對(duì)房地產(chǎn)的土地供應(yīng)有失衡之處。

 

  宏觀上看，國(guó)內(nèi)每年都要供應(yīng)城市開發(fā)用地，要把農(nóng)業(yè)用地、耕地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。幾十年來(lái)，大體上平均每年要用800萬(wàn)畝耕地征地動(dòng)遷，轉(zhuǎn)化為國(guó)有建設(shè)用地。

 

  每年800萬(wàn)畝，每10年就是8000萬(wàn)畝，加上地方政府或者地方上的各種企業(yè)，總會(huì)有一些計(jì)劃外的征地，這樣的話，國(guó)家一年800萬(wàn)畝，下邊有個(gè)百分之十幾多征的地，實(shí)際上，每十年國(guó)家要用掉1億畝耕地。

 

  我們改革開放30多年，國(guó)家的耕地少了3億多畝，1980年的時(shí)候，國(guó)家的耕地是23億畝，到了去年，是20億畝左右，再過(guò)30年就不可避免地要降到18億畝以下了。

 

  我們國(guó)家有個(gè)判斷，無(wú)論如何，十三四億人口，吃飯問(wèn)題至少需要18億畝耕地。

 

  一畝地滿打滿算產(chǎn)1000斤糧食，每年1萬(wàn)億斤糧就需要10億畝解決吃飯問(wèn)題，五六億畝種蔬菜水果，但是我們還需要飼料，我們吃的肉類，人均一年要吃40公斤左右，13億人，就是5000萬(wàn)噸，按照1：4算飼料，就是幾億噸，這幾億噸需要五六億畝地，所以中國(guó)的地是不夠的，每年都要進(jìn)口飼料或者糧食。

 

  總之，18億畝耕地紅線要守住，這是中國(guó)的客觀需要和國(guó)家安全所在。

 

  現(xiàn)在的土地供應(yīng)，已經(jīng)不是過(guò)去30年每年800萬(wàn)畝了， 2015年供應(yīng)了770萬(wàn)畝，2016年供應(yīng)了700萬(wàn)畝，今年，還沒到年底，實(shí)際供應(yīng)還不知道，但是計(jì)劃是供應(yīng)600萬(wàn)畝。

 

  土地供應(yīng)的總量在減少，城市里的用地會(huì)緊張一點(diǎn)，這是第一個(gè)問(wèn)題。

 

  第二個(gè)問(wèn)題是，這600萬(wàn)畝土地，分成四個(gè)方面的用途。

 

  這個(gè)地說(shuō)起來(lái)是城市建設(shè)用地，但是農(nóng)村也同樣有建設(shè)性用地的需求，比如農(nóng)村修一個(gè)水庫(kù)，搞農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，或者城市和城市之間修1000公里高速鐵路，途中經(jīng)過(guò)農(nóng)村的地變成建設(shè)性用地。

 

  這樣的話，600萬(wàn)畝土地，會(huì)有35%左右實(shí)際上是用在農(nóng)村里的建設(shè)用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600萬(wàn)畝里還有400萬(wàn)畝。

 

  這400萬(wàn)畝又一分為三：有50%幾，用于城市里的基礎(chǔ)設(shè)施比如城市的道路、綠化、市政建設(shè)；

 

  第二塊是工業(yè)，在國(guó)家改革開放最初的二三十年，大家都高度重視第二產(chǎn)業(yè)，招商引資沒有本錢，就用土地做本錢，工業(yè)用地便宜。

 

  如果來(lái)了一個(gè)搞100億產(chǎn)值的老板，可能不是供應(yīng)1平方公里，而是2平方公里都給他了，供地比較慷慨，投入產(chǎn)出率低，不那么集約、節(jié)約。

 

  過(guò)去幾十年形成的，城市土地中工業(yè)用地占比差不多30%?，F(xiàn)在我們每年增加的，比如今年的600萬(wàn)畝土地，大體上會(huì)有多少給了工業(yè)呢？22%左右。

 

  剩下來(lái)住宅可以拿多少？10%。就是說(shuō)總分母600萬(wàn)畝中，10%給了房地產(chǎn)。

 

  這個(gè)比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占這個(gè)城市所有土地的25%，我們呢，只占10%，這就顯得少了。

 

  好不容易有了這點(diǎn)地，可以作為城市居住用地使用拍賣，那么是不是大城市人多就應(yīng)該多供應(yīng)點(diǎn)？人少的就應(yīng)該少供應(yīng)一點(diǎn)呢？

 

  政府做事呢，會(huì)有點(diǎn)，不叫長(zhǎng)官意志，而是想調(diào)控。城市太大了，我有意控制你幾個(gè)點(diǎn)，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反過(guò)來(lái)，中小城市，200萬(wàn)-300萬(wàn)人口級(jí)的城市，他們想發(fā)展，比較容易得到上級(jí)部門支持，指標(biāo)拿到的時(shí)候，假如說(shuō)平均一刀切，結(jié)果大城市人口集中多，流入多，結(jié)果土地拿的少。

 

  每個(gè)城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一點(diǎn)，反倒是中等城市、小城市會(huì)更多一點(diǎn)。

 

  供不應(yīng)求，土地越拍越貴。

 

  這是我要講的供地失衡的問(wèn)題，很多失衡的狀況，一旦了解了底細(xì)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)邏輯上是想得通的，我們?cè)诮?jīng)濟(jì)調(diào)控中，應(yīng)該有更務(wù)實(shí)更合理的調(diào)控方式。

 

  © 失衡之二：土地價(jià)格

 

  這十年，一線城市的房?jī)r(jià)幾乎漲了10倍以上，有時(shí)候大家會(huì)說(shuō)這是通貨膨脹現(xiàn)象，十多年前，中國(guó)GDP 10多萬(wàn)億的時(shí)候，貸款余額也就是10多萬(wàn)億，現(xiàn)在是150多萬(wàn)億，貨幣增加了十幾倍，房?jī)r(jià)有的地方也漲了8倍、10倍、12倍。

 

  到底是貨幣漲，房?jī)r(jià)漲，還是土地漲，房?jī)r(jià)漲呢？

 

  我個(gè)人認(rèn)為，一切物價(jià)上漲都是通貨膨脹現(xiàn)象，這么籠統(tǒng)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律是沒錯(cuò)的，但是為什么貨幣通貨膨脹了三倍，有的東西漲了，有的東西掉價(jià)呢？說(shuō)明還是跟具體的供求有關(guān)，如果真的是一個(gè)供過(guò)于求的東西，貨幣哪怕泛濫，這東西價(jià)格跌掉一半也是有可能。

 

  房地產(chǎn)之所以漲價(jià)，一個(gè)很重要的因素是和地價(jià)有關(guān)。

 

  地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)跟著漲，房子本身是會(huì)貶值的，每年折舊，用個(gè)幾十年可能就會(huì)拆掉，但是在城市里，土地每年都會(huì)升值，最后這個(gè)房子哪怕拆掉了還會(huì)值幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，是因?yàn)檫@塊土地升值了，我們土地升值有點(diǎn)畸形，長(zhǎng)得特別高。

 

  有三個(gè)原因：第一個(gè)原因當(dāng)然是我們土地買賣的方式，我們從香港學(xué)來(lái)的土地拍賣制度，應(yīng)該是上世紀(jì)80年代后期90年代初期，我當(dāng)時(shí)在浦東新區(qū)，我們一起到香港學(xué)習(xí)土地拍賣制度，幾個(gè)月學(xué)了回來(lái)，中國(guó)第一輪的土地批租拍賣是從上海上開始的，我對(duì)這件事，應(yīng)該說(shuō)了解得特別清晰。

 

  總的來(lái)說(shuō)，拍賣有它的好處，在政府主導(dǎo)的機(jī)制里，拍賣是陽(yáng)光的市場(chǎng)機(jī)制，能夠避免腐敗和灰色交易。如果是協(xié)議出讓，居間交易中搞不清的事，不知道會(huì)害了多少干部。

 

  拍賣制是好的，但是拍賣制的規(guī)則是價(jià)高者得，很多家來(lái)叫這塊地，就可能幾十輪甚至上百輪地叫價(jià)，越拍越高，拍賣的上限怎么封頂缺少一個(gè)有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000萬(wàn)一畝的時(shí)候，拍上去的不算，到此封頂，這又有點(diǎn)和規(guī)則不合。

 

  這是第一點(diǎn)原因，拍賣制本身會(huì)推高地價(jià)。

 

  第二個(gè)原因是土地本身就供不應(yīng)求，假如說(shuō)我們供應(yīng)城市的土地，平均在供地量的20%，情況就會(huì)比較平衡，現(xiàn)在供應(yīng)的只有10%，少了一點(diǎn)，而且是不均衡的，對(duì)一線城市供應(yīng)不足，越供應(yīng)不足，拍賣地價(jià)越高，最后倒過(guò)來(lái)，地價(jià)越來(lái)越高，房?jī)r(jià)越來(lái)越高。

 

  這是第二個(gè)問(wèn)題，供不應(yīng)求短缺，總的供應(yīng)上短缺，有缺口產(chǎn)生的問(wèn)題。

 

  第三個(gè)原因是，城市發(fā)展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市邊緣地帶征收農(nóng)民的地，新增土地?cái)U(kuò)張來(lái)發(fā)展，新增土地?cái)U(kuò)張是跟國(guó)家要的指標(biāo)。

 

  每一個(gè)城市的市長(zhǎng)，另外有個(gè)手，它在干的一個(gè)活呢，是不要指標(biāo)了，把這個(gè)城市幾十年上百年留下來(lái)的棚戶區(qū)、貧民窟、破房子拆掉，叫舊城改造。舊城改造不要指標(biāo)，本來(lái)就是城市建設(shè)用地。

 

  拆遷會(huì)有什么情況呢？如果這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)大體是7000元一平方米，你來(lái)拆1000戶，每戶有個(gè)100平方米，這10萬(wàn)平方米怎么補(bǔ)償？大體上按照這個(gè)地區(qū)的均價(jià)來(lái)補(bǔ)償，這是拆遷的基本邏輯。

 

  所以拆遷10萬(wàn)平方米的土地，地價(jià)7000元/平方米，造出來(lái)的房子一定到一萬(wàn)五六，拆遷會(huì)帶來(lái)巨大的土地成本。

 

  過(guò)了一年兩年，這塊地旁邊的地要拆遷，拆遷的成本就不是六七千，而是一萬(wàn)五、兩萬(wàn)，這很正常，以這個(gè)地價(jià)成本拆出來(lái)的房子，造出來(lái)的就會(huì)賣三萬(wàn)四萬(wàn)。

 

  這個(gè)意義上，城市的土地如果都是靠拆遷而來(lái)，造新房子滾動(dòng)開發(fā)，房?jī)r(jià)容易高。

 

  所以我們現(xiàn)在的城市，在拍賣機(jī)制下，在一個(gè)總體上新供的土地短缺的情況下，老城改造，拆遷循環(huán)，這三個(gè)機(jī)制疊加在一起，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)往上升。

 

  一定要說(shuō)這里面哪個(gè)人負(fù)責(zé)，這里面是一種機(jī)制，幾乎所有人都在埋怨，開發(fā)商埋怨土地價(jià)高，老百姓埋怨房?jī)r(jià)高，官員埋怨投資環(huán)境破壞了，所有人都不滿意，似乎無(wú)法改變它。

 

  © 失衡之三：房地產(chǎn)占用的社會(huì)資源

 

  每年的固定資產(chǎn)投資比重太大，消耗的金融資源比重太大，房地產(chǎn)在財(cái)政稅收的比重中太大，這是三個(gè)失衡。

 

  從投資來(lái)說(shuō)，一般經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市學(xué)有個(gè)基本的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)城市的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資每年不要超過(guò)25%，這個(gè)話呢，10年前我在重慶管這個(gè)事情定了這個(gè)原則后就在說(shuō)，我看到網(wǎng)上有一個(gè)專家說(shuō)，黃奇帆這個(gè)人有時(shí)候會(huì)拿出一些很武斷的結(jié)論，使用效果不錯(cuò)，但是到底是什么地方來(lái)的理論？就定了很武斷的結(jié)論。

 

  我當(dāng)時(shí)看到，想了想，我似乎因?yàn)椴皇墙淌?，不?huì)整天寫報(bào)告，為什么這么做那么做。實(shí)際上有個(gè)理論，很簡(jiǎn)單，就是六分之一的理論。

 

  一個(gè)人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以內(nèi)付房租，如果你用了1/3的錢在付房租，你的生活會(huì)很困難，比例失調(diào)了，如果你不是租房住，而是買房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入買套房，這個(gè)1/6是這么來(lái)的。

 

  一個(gè)城市的GDP如果有1000億，這個(gè)城市搞房地產(chǎn)投資，最好在GDP的1/6以內(nèi)，就是150億。

 

  意思就是，GDP不能都用來(lái)投資造房，否則就像一個(gè)家庭無(wú)法正常持續(xù)健康地生活一樣的道理。

 

  一個(gè)正常的城市，每年的固定資產(chǎn)投資不要超過(guò)GDP總量的60%，否則就不可持續(xù)。

 

  我們現(xiàn)在國(guó)家32個(gè)中心城市和直轄市，有5個(gè)城市，已經(jīng)連續(xù)多年，房地產(chǎn)投資每年占整個(gè)GDP的60%以上，然后有16個(gè)城市比例偏高，當(dāng)然也有少數(shù)五六個(gè)城市在10%幾，這些城市發(fā)育不足。

 

  房子賣得多，基礎(chǔ)設(shè)施沒有跟進(jìn)，工商產(chǎn)業(yè)沒有跟進(jìn)，空城鬼城便會(huì)出現(xiàn)，各種情況都有。

 

  這是第三個(gè)失衡，固定資產(chǎn)投資綁架經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為增長(zhǎng)的撒手锏。

 

  © 失衡之四：綁架金融

 

  2016年，中國(guó)100多萬(wàn)億的貸款，有百分之二十七八，是房地產(chǎn)相關(guān)的，開發(fā)貸加按揭貸，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)用了全部金融資金量的百分之二十七八。

 

  大家知道房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生的GDP是7%，綁架的資金量是百分之二十七八，去年，工農(nóng)中建交等主要銀行，新增貸款的百分之七八十是房地產(chǎn)，全國(guó)而言，到去年年底，全國(guó)新增貸款量的46%是房地產(chǎn)。

 

  從這個(gè)角度講，房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源，也可以說(shuō)，脫實(shí)就虛，這么多金融資源沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，都在房地產(chǎn)。

 

  © 失衡之五：稅收

 

  這些年，中央加地方的財(cái)政收入，房地產(chǎn)差不多占了35%，聽起來(lái)還好，但是因?yàn)橹醒霙]有房地產(chǎn)的收入，房地產(chǎn)收入屬地化，所以這一塊房地產(chǎn)的收入、土地出讓金、預(yù)算外資金有3.7萬(wàn)億。

 

  在地方的稅里面，有40%是房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的稅收。我們整個(gè)國(guó)家的稅收是17萬(wàn)億，地方稅總的10萬(wàn)億，有4萬(wàn)億與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，再加上土地出讓金，預(yù)算外資金，疊加起來(lái)，將近8萬(wàn)億。

 

  講這段話的意思是，整個(gè)地方的收入是多少呢？一共是13萬(wàn)億、14萬(wàn)億，里面有接近8萬(wàn)億，是和房地產(chǎn)有關(guān)的，如果地方政府離了房地產(chǎn)，是會(huì)斷糧的，所以這也是太依賴房地產(chǎn)。

 

  © 失衡之六：銷售租賃比例

 

  在美國(guó)和歐洲，所有的商業(yè)性房屋，50%左右銷售，50%租賃。租賃有兩類，一類是房產(chǎn)商自己開發(fā)的房產(chǎn)租賃，第二類是小業(yè)主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租賃，這就形成了50%的租賃市場(chǎng)。

 

  新加坡接近80%都是公租房。有點(diǎn)像改革開放前，我們都住在政府集體企業(yè)的公房中，產(chǎn)權(quán)歸公家，分配的房子歸你租用，不是你的產(chǎn)權(quán)，也不能買賣。

 

  這十年開發(fā)的房屋，每年十幾億平方米，作為租用的，不到10%，90%以上的商品房都是買賣，這個(gè)市場(chǎng)是畸形的。

 

  租賃市場(chǎng)有4個(gè)不足：第一，租賃者是弱勢(shì)群體，沒有談判的能力，租房的人和企業(yè)，可以隨心所欲地調(diào)租金；

 

  第二，隨意把房子收走；

 

  第三，各種重要的公權(quán)部門，沒把租賃房屋的住戶當(dāng)做同等公民待遇，租了房子的上不了這個(gè)學(xué)區(qū)的學(xué)校，必須買房，醫(yī)療也是這樣，醫(yī)保的服務(wù)都和產(chǎn)權(quán)房有關(guān)，入戶也是，買房滿幾年可以入戶，租房就不行。

 

  老百姓有了這個(gè)心態(tài)之后，會(huì)覺得我現(xiàn)在租房子是沒辦法，只要有一天，稍微有條件就買產(chǎn)權(quán)房，總之把租賃當(dāng)成短暫的沒辦法的辦法。

 

  © 失衡之七：房?jī)r(jià)收入比

 

  六七年家庭收入買套房是個(gè)合理的年限，我們現(xiàn)在實(shí)際情況，均價(jià)對(duì)均價(jià)，一線城市一般都在40年左右。

 

  紐約、倫敦市中心的房子也不便宜，但是按倫敦房子的均價(jià)，家庭戶均收入10年以內(nèi)也可以買到房。

 

  總得來(lái)說(shuō)，我們高得離譜。

 

  一般的二線城市，在20多年，當(dāng)然也有邊緣一些的地方，五六年。

 

  © 失衡之八：房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)

 

  一二線城市土地供不應(yīng)求，房產(chǎn)開發(fā)量供不應(yīng)求，這些地方只夠賣三四個(gè)月，而且是在限賣限購(gòu)的情況下，不需要去庫(kù)存。有些地方是三年四年都賣不掉。

 

  這是一種失衡，資源錯(cuò)配。

 

  供不應(yīng)求的地方應(yīng)該多供一些土地多造點(diǎn)房子，供過(guò)于求的地方應(yīng)該不再批土地給它。

 

  這就要把錯(cuò)配的資源調(diào)配回來(lái)。

 

  具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)供給端的概念，不是等到市場(chǎng)需求端來(lái)調(diào)控，一定是在供給端，政府和企業(yè)可以有明確的信息，進(jìn)行調(diào)整的。

 

  比如，一個(gè)城市人均住宅是多少，大賬上說(shuō)40平方米，如果只有100萬(wàn)人，這個(gè)城市造4000萬(wàn)平方米就夠了，過(guò)去幾十年，留了2000萬(wàn)平方米，結(jié)果每年又去開發(fā)1000萬(wàn)平方米，五年一過(guò)，有個(gè)七八千萬(wàn)平方米，人均住宅面積就變成70平，80平，肯定過(guò)剩。

 

  所以這是可以預(yù)測(cè)的，應(yīng)該有規(guī)劃數(shù)的，上下波動(dòng)個(gè)10%、15%，不得了，不能由著開發(fā)商想蓋多少蓋多少，政府短期效應(yīng)，這會(huì)兒開發(fā)的多，GDP投資拉動(dòng)的多，短期效應(yīng)，然后拍拍屁股走了，這個(gè)地方容易爛尾，后面的人收拾爛尾。

 

  一個(gè)地方應(yīng)該建多少寫字樓？各個(gè)地方都在蓋寫字樓，作為城市中央商務(wù)區(qū)造的寫字樓，為全社會(huì)的貿(mào)易公司服務(wù)的，一般中等城市以下，每?jī)扇f(wàn)元GDP一平方米，如果你的城市有1000億的GDP，說(shuō)穿了，500萬(wàn)平方米的寫字樓到極限了，多造一定是過(guò)剩的。

 

  如果是像上海這樣的大城市呢，資源利用率高，其實(shí)GDP，4萬(wàn)元左右一個(gè)平方，上海一年有25000億的GDP，第三方造的為所有人用的寫字樓，6000萬(wàn)平方米足矣。

 

  上海商業(yè)零售額在1萬(wàn)億左右，這1萬(wàn)億蓋多少商場(chǎng)、零售商店呢？大賬上說(shuō)，2萬(wàn)元一平方米，1萬(wàn)億造5000萬(wàn)平方米；上海還有一種方法，一個(gè)人2平方米，上?，F(xiàn)在2400萬(wàn)人，打造5000萬(wàn)平方米，這種算法內(nèi)在都有規(guī)則。

 

  如果你一平方米的商業(yè)零售只有1萬(wàn)元，這一平方米的房子的價(jià)格在大城市里倒要幾萬(wàn)元，賠死了。

 

  有些城市，開發(fā)商一進(jìn)來(lái)，搞一個(gè)五十萬(wàn)方的大賣場(chǎng)，不是一個(gè)老板搞的，這個(gè)老板搞兩個(gè)，那個(gè)老板搞兩個(gè)，政府有興致批，都是空城鬼城的代表，好 大 喜 功的代表。

 

  這些都是要吸取教訓(xùn)的。

 

  © 失衡之九：市場(chǎng)秩序

 

  比如原來(lái)規(guī)劃用途是寫字樓的去造住宅，原來(lái)是工業(yè)后來(lái)做商業(yè)，隨便轉(zhuǎn)化用途，隨意變換容積率，可能政府知道了，罰款一下。

 

  各種亂象很多。房產(chǎn)銷售時(shí)，商鋪的面積切碎了賣，賣不掉了，售后返租，實(shí)際上是高息攬儲(chǔ)，最后壞賬，變成社會(huì)不穩(wěn)定的源頭。

 

  房產(chǎn)商在融資的時(shí)候，高利貸，職工系統(tǒng)亂集資，社會(huì)上騙老百姓亂集資，都是房產(chǎn)商在開發(fā)中的亂象。

 

  還有一種，批了土地后，兩年必須啟動(dòng)開發(fā)，三五年完成，太多的房產(chǎn)商囤積了地十年沒有開發(fā)，這十年來(lái)，房?jī)r(jià)漲了10倍，什么活也不干，利潤(rùn)增加10倍。

 

  政府土地儲(chǔ)備很少，開發(fā)商土地多多，囤地，囤房，賣不掉的房，切碎了賣，售后返租，當(dāng)股票一樣的當(dāng)成標(biāo)準(zhǔn)化的再賣。

 

  這些都是要加強(qiáng)管理。

 

  © 失衡之十：調(diào)控方向

 

  失衡是政府本身在管理房地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)濟(jì)下行希望刺激房地產(chǎn)，往東調(diào)，房地產(chǎn)泡沫來(lái)了以后，希望壓住它，穩(wěn)住它，不讓它亂漲價(jià)，往西調(diào)。

 

  現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控是有這種不東不西的狀態(tài)。

 

  再有呢，采取的辦法行政性的居多，短期的措施缺少理性的長(zhǎng)周期措施，缺少法律性措施，缺少經(jīng)濟(jì)邏輯、經(jīng)濟(jì)杠桿措施。

 

  比較多的是需求側(cè)的調(diào)調(diào)控控，緊緊松松，在供給上進(jìn)行有效的結(jié)構(gòu)性調(diào)控比較少。

 

  這就是我們?cè)谡{(diào)控方面的缺陷，也是習(xí)總書記批評(píng)的，這種政府長(zhǎng)周期的法制性的問(wèn)題。

 

  以上十項(xiàng)，是房地產(chǎn)失衡的具體表現(xiàn)，這種失衡會(huì)帶來(lái)三個(gè)后果：

 

  實(shí)體經(jīng)濟(jì)脫實(shí)就虛，土地成本高，房?jī)r(jià)高，對(duì)搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資肯定是不劃算的。

 

  實(shí)體經(jīng)濟(jì)看到搞房地產(chǎn)那么輕松，賣套房比它好幾年賺的都多，有點(diǎn)錢就不再往實(shí)體投，都投到房地產(chǎn)。

 

  實(shí)體經(jīng)濟(jì)的職工，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過(guò)高，招來(lái)的人才買不起房，沒地方住。

 

  從長(zhǎng)周期來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是必須要有的，但是高房?jī)r(jià)造成的后果，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傷害是不言而喻的。

 

  怎么樣建立長(zhǎng)效機(jī)制？圍繞總書記說(shuō)的，要從土地、金融、財(cái)稅、投資、法制五個(gè)方面采取長(zhǎng)效的機(jī)制，形成制度化的安排，系統(tǒng)地做好房地產(chǎn)的調(diào)控。

 

  © 長(zhǎng)效機(jī)制之一：土地

 

  我覺得對(duì)土地的調(diào)控需要那么四個(gè)五個(gè)剛性的措施。

 

  一個(gè)城市土地供應(yīng)總量，按一人100平方米，100萬(wàn)人就供100平方公里，一千萬(wàn)人就供1000平方公里。

 

  爬行釘住，后發(fā)制人。

 

  什么意思？你這個(gè)城市有本事，把這個(gè)人口搞到500萬(wàn)，那我以前只給了你350萬(wàn)平方米，現(xiàn)在每年補(bǔ)你幾十萬(wàn)平方米。

 

  不能根據(jù)長(zhǎng)官意志，計(jì)劃未來(lái)有500萬(wàn)人，現(xiàn)在才兩百萬(wàn)，就要500平方公里土地，結(jié)果我在10年里，真的給你300平方公里土地，你300萬(wàn)人沒來(lái)，只來(lái)了100萬(wàn)人，甚至原來(lái)的200萬(wàn)人還走了，這個(gè)土地的錯(cuò)配，誰(shuí)負(fù)責(zé)。

 

  土地要爬行釘住，而不是說(shuō)要你去臆想調(diào)控，長(zhǎng)官意志，違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

 

  就按這個(gè)邏輯，不復(fù)雜，如果上海到了2500萬(wàn)人，一定要2500平方公里，不是沒有地啊，上海有6000多平方公里，還有很多農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)在上海只占1%的GDP，農(nóng)民人口也只有三四十萬(wàn)，在這個(gè)意義上，一定維持農(nóng)業(yè)也是要做城市綠色農(nóng)業(yè)，示范農(nóng)業(yè)。由此而言，如果這個(gè)城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了，就應(yīng)該補(bǔ)上去。

 

  所以在這個(gè)意義上，不是拿到指標(biāo)，三四百個(gè)城市大家平分，而是看誰(shuí)人口多。

 

  人口怎么多起來(lái)呢？有句話叫產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃功能走，人口跟著產(chǎn)業(yè)走，二產(chǎn)、三產(chǎn)發(fā)達(dá)了，人口就多，土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走。