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  導(dǎo)讀

  限競(jìng)房項(xiàng)目將對(duì)剛需、剛改客群形成極大吸引。目前看，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目合計(jì)大約3000億貨值。預(yù)計(jì)在6月開始，將出現(xiàn)限價(jià)房供應(yīng)量的井噴，短期入市房源有望超過(guò)2萬(wàn)套。

  新建商品住宅極為稀缺的北京市將迎來(lái)限競(jìng)房井噴時(shí)代。

  6月8日，北京市住建委掛出6個(gè)新房預(yù)售項(xiàng)目，其中三個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目。這三個(gè)項(xiàng)目分別是位于房山良鄉(xiāng)的金樾和著和旭輝城，以及位于大興瀛海的瀛海府，預(yù)計(jì)將向市場(chǎng)供應(yīng)23.14萬(wàn)平方米限競(jìng)房。

  房山良鄉(xiāng)兩項(xiàng)目金樾和著和旭輝城的預(yù)售均價(jià)限定均為38994元/平方米，最高不得超過(guò)40944元/平方米，且執(zhí)行“9070”政策。良鄉(xiāng)周邊有五六個(gè)商品住宅項(xiàng)目在售，今年以來(lái)，商品住宅的成交均價(jià)在4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米，相比之下，限競(jìng)房項(xiàng)目在價(jià)格上優(yōu)勢(shì)明顯，而緊湊的戶型則使得其總價(jià)上優(yōu)勢(shì)更為突出。限競(jìng)房的主力產(chǎn)品90平方米總價(jià)為351萬(wàn)元，而良鄉(xiāng)商品住宅項(xiàng)目今年的套均成交價(jià)為581萬(wàn)元，限競(jìng)房的單套總價(jià)比商品住宅低了230萬(wàn)元。

  非常明顯，限競(jìng)房項(xiàng)目將對(duì)剛需、剛改客群形成極大吸引。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，這3個(gè)項(xiàng)目的入市簽約，將直接拉低北京2018年上半年市場(chǎng)均價(jià)2%-3%。

  不過(guò)，令業(yè)內(nèi)擔(dān)擾的是，房山的市場(chǎng)需求能否支撐兩項(xiàng)目的龐大貨量。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示，兩項(xiàng)目的取證面積分別為9.4萬(wàn)平方米和10.3萬(wàn)平方米，按套數(shù)計(jì)約為2000套。而據(jù)思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，房山區(qū)新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手相加，今年1-5月，房山住宅的總需求量為3893套。

  思源地產(chǎn)首席分析師郭毅分析，未來(lái)2000套新房的入市，對(duì)區(qū)域樓市將產(chǎn)生巨大沖擊，有可能會(huì)吸聚整個(gè)京西五環(huán)外區(qū)域的新房及二手房置業(yè)需求，造成房源去化速度的減慢，并因此作用到區(qū)域房?jī)r(jià)水平，特別是對(duì)京西的二手市場(chǎng)，將會(huì)起到拉低二手房?jī)r(jià)的實(shí)際收效，給剛剛出現(xiàn)復(fù)蘇契機(jī)的二手市場(chǎng)造成重壓。大興瀛海府的銷售局面相對(duì)樂觀，該項(xiàng)目的預(yù)售均價(jià)為52449元/平方米，最高不得超過(guò)55071元/平方米，與緊鄰兩商品住宅項(xiàng)目突破6萬(wàn)元的成交價(jià)格相比，優(yōu)勢(shì)較為明顯。另外，瀛海府可售住宅的體量較小，計(jì)劃預(yù)售的面積也不過(guò)33842平方米，約可提供300余套限競(jìng)房，而大興南海子周邊在售項(xiàng)目大多為高端改善項(xiàng)目，瀛海府的單價(jià)優(yōu)勢(shì)將有效聚集區(qū)域客流。

  郭毅認(rèn)為，面對(duì)未來(lái)的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，限競(jìng)房項(xiàng)目爭(zhēng)相搶先入市，率先收攏購(gòu)房需求成為房企共同的選擇，如果土地市場(chǎng)依舊保持與去年相同的供地速度和競(jìng)地規(guī)則，土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)供量同步增加，一方面微觀樓市很可能因供量集中、供不應(yīng)求造成滯銷，另一方面商品房的滯銷也將向土地市場(chǎng)傳輸，造成土地流拍流標(biāo)的現(xiàn)象進(jìn)一步增加，今年開發(fā)商已經(jīng)開始精選土地，而隨著限競(jìng)房開閘，房企真正面臨去化壓力時(shí)，這一趨勢(shì)將更加明顯。

  “可以預(yù)測(cè)的是，隨著3個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得預(yù)售許可，也將打開今年限競(jìng)房供應(yīng)的閘門，55個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目446萬(wàn)平方米計(jì)容建面將陸續(xù)面向市場(chǎng)推出，而2017年北京商品住宅的成交面積也不過(guò)394.05萬(wàn)平方米，市場(chǎng)的去化壓力可想而知。”郭毅表示。

  據(jù)張大偉預(yù)測(cè)，目前看，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目合計(jì)大約3000億貨值。預(yù)計(jì)在6月開始，將出現(xiàn)限價(jià)房供應(yīng)量的井噴。短期入市房源有望超過(guò)2萬(wàn)套。（合計(jì)限價(jià)房總量4.5萬(wàn)套，其中部分有可能在4季度后上市）

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京限價(jià)房的制度改革和產(chǎn)品創(chuàng)新，一直是北京住房市場(chǎng)供給側(cè)改革的重要內(nèi)容，也是當(dāng)前北京住房交易中值得關(guān)注的內(nèi)容。此次住房項(xiàng)目中，此類限價(jià)房入市，顯然具有較為積極的意義，有助于改善供給結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)，也利好對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

  他認(rèn)為，從北京此次限價(jià)房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，價(jià)格公道、戶型合適、房源較多，所以有助于這一波觀望購(gòu)房者積極入市。另外很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，北京此次限價(jià)房的交易，對(duì)于未來(lái)房企的項(xiàng)目開發(fā)等會(huì)有較為明顯的影響。如果銷售市場(chǎng)較好，那么也可以刺激房企未來(lái)拿地的積極性提高。

  從市場(chǎng)交易來(lái)看，此類限價(jià)房地段都不錯(cuò)，主要是房山和大興，預(yù)計(jì)認(rèn)購(gòu)方面性價(jià)比還是比較高的。而此類住房交易后，對(duì)于北京的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)也會(huì)有很大的影響，至少會(huì)可抑制房?jī)r(jià)，利好市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。

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