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  6月1日，距離兩部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡稱“租賃新政”）僅一個月，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會就發(fā)布了《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》（以下簡稱“通知”）。反應(yīng)可謂相當(dāng)迅速，可以預(yù)見各大保險公司、保險機構(gòu)都在摩拳擦掌，躍躍欲試長租公寓市場的深淺。

  那么問題來了，在租賃新政鼓勵的證券投資基金、政府引導(dǎo)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、保險資金等投資主體中，為什么首先反應(yīng)的是保險資金呢？另外，在租賃新政發(fā)布之前，保險資金也是可以投資公寓的，為什么在新政發(fā)布之后保險資金才對長租公寓如此重視呢？帶著這兩個問題，讓我們來一起探討保險資金投資長租公寓背后的邏輯。

  保險投公寓是“周瑜打黃蓋”

  首先回答第一個問題，保險資金之所以對投資長租公寓反應(yīng)如此積極，是因為長租公寓的資金需求與保險資金幾乎是最完美的匹配，保險資金投長租公寓，可以說是周瑜打黃蓋，兩者各取所需、相得益彰。

  為什么這么說呢？首先讓我們看看長租公寓的資金需求。未來長租公寓的盈利模式主要有三類：1、資源模式：以較低成本獲取土地資源或者房源、金融資本資源，以及人才資源；2、品牌模式：讓租客認可品牌，愿意為品牌付出高溢價；3、資本模式：即通過REITs或獨角獸上市等資本運作實現(xiàn)公寓資產(chǎn)的證券化。

  無論是資源、品牌還是資本模式，前提都需要公寓實現(xiàn)穩(wěn)定運營且有可觀的現(xiàn)金流。而公寓項目從開發(fā)設(shè)計到步入正軌，往往需要一兩年時間，到開始盈利則需要5年左右。也就是說，投資長租公寓是一個長期的項目。如果投資者想賺快錢，那顯然不是長租公寓的良配。其次，長租公寓屬于重資產(chǎn)，對投資者實力規(guī)模也有一定要求。再次，租賃新政中還提到住房租賃資產(chǎn)化的意義在于可以“提供中等風(fēng)險、中等收益的投資品種”。所以我們可以總結(jié)，中等風(fēng)險、中等收益、重資產(chǎn)、長周期是長租公寓作為投資產(chǎn)品的主要特點。接下來，再讓我們看看政府鼓勵的幾類投資主體的資金特點。

  證券投資基金，是指通過發(fā)售基金份額募集資金形成獨立的基金財產(chǎn)，由基金管理人管理、基金托管人托管，以資產(chǎn)組合方式進行證券投資，基金份額持有人按其所持份額享受收益和承擔(dān)風(fēng)險的投資工具。這類基金屬于信托集資資金，由于投資者對投資收益和周期的不同，在一定程度上限制了其投資的范圍。另外，為降低投資風(fēng)險，我國《證券投資基金法》規(guī)定，基金必須以組合投資的方式進行投資運作。這也在一定程度上限制了其對重資產(chǎn)屬性的長租公寓的投資比例。

  政府引導(dǎo)基金，又稱創(chuàng)業(yè)引導(dǎo)基金，是指由政府出資，并吸引有關(guān)地方政府、金融、投資機構(gòu)和社會資本，不以營利為目的，以股權(quán)或債權(quán)等方式投資于創(chuàng)業(yè)風(fēng)險投資機構(gòu)或新設(shè)創(chuàng)業(yè)風(fēng)險投資基金，以支持創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展的專項資金。政府引導(dǎo)基金是財政資金與社會資金的集合體，兩者在風(fēng)險承受力和盈利訴求上的矛盾，在一定程度上制約了引導(dǎo)基金的運營。

  產(chǎn)業(yè)投資基金，是一大類概念，國外通常稱為風(fēng)險投資基金和私募股權(quán)投資基金，一般是指向具有高增長潛力的未上市企業(yè)進行股權(quán)或準股權(quán)投資，并參與被投資企業(yè)的經(jīng)營管理，以期所投資企業(yè)發(fā)育成熟后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)資本增值。產(chǎn)業(yè)投資基金往往追求的是高風(fēng)險高收益，長租公寓的中等收益較難滿足該類投資主體的需求。

  保險資金，泛指保險公司的資本金、準備金。資本金是保險公司的開業(yè)資金，各國政府一般都會對保險公司的開業(yè)資本金規(guī)定一定的數(shù)額。也屬于一種備用資金。當(dāng)發(fā)生特大自然災(zāi)害、各種準備金不足以支付時，保險公司即可動用資本金來承擔(dān)保險責(zé)任。準備金是保險公司根據(jù)精算原理，按照一定的比例從保費中提留的資金。與資本金性質(zhì)不同，是保險公司的負債。

  保險資金的本質(zhì)是一種備用資金，是用來抵御未來風(fēng)險的。這類資金首要的要求就是穩(wěn)?！侗ｋU資金運用管理辦法》總則的第四條就指出“保險資金運用必須以服務(wù)保險業(yè)為主要目標(biāo)，堅持穩(wěn)健審慎和安全性原則，符合償付能力監(jiān)管要求”。新華社北京1月22日發(fā)布的消息稱“2017年保險資金運用收益8352.13億元，同比增長18.12%；投資收益率5.77%，較2016年提高0.11個百分點。”可見，保險資金過去的投資回報率確實不高。另外，大部分保險產(chǎn)品的投資周期都較長，例如傳統(tǒng)壽險期限通常在15年以上，部分在30年以上。這也就決定了保險資金具有可投資期限較長、回報率要求不高等特點。這與長租公寓中等風(fēng)險、中等收益、重資產(chǎn)、長周期的資金需求特點契合。

  至此，我們就不難理解為何保險資金對于長租公寓投資表現(xiàn)出如此積極的態(tài)度。接下來再來看第二個問題，為什么是租賃新政頒布之后呢？

  租賃新政解決了房價租金比過高的問題

  過去的長租公寓雖然有市場需求旺盛和一些政策利好扶持，但有一個讓投資者躊躇不前的突出問題，那就是房價租金比過高。房價租金比是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。

  一般情況下，若要滿足5%-6%的投資回報要求，房價租金的比值為196-232。據(jù)統(tǒng)計，一線城市的房價租金比目前都在600左右，上海為644，深圳為627，廣州為600，北京為594。簡單計算，一線城市房價與租金比值最低的北京，租金回本年限為49.5年，年租金收益率約為2%。

  所以一線城市想要大力發(fā)展長租公寓，必然要讓房價租金比降下來。從房價租金比的公式來看，要將實現(xiàn)降比，要么讓分母（即月租金）升上去，要么讓分子（即房價）降下來。漲房租（漲分母）？顯然不符合民生需求；降房價（降分子）？也不是想降就能降的。既然兩條路都不通，那還有其他辦法嗎？4月25日發(fā)布的租賃新政就告訴了我們解決這個問題的第三條路。

  目前房價租金比分子過高的原因是租賃房源大多為居住用地、用房，這部分房價顯然是高居不下的。但是租賃新政允許“大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”，并“支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房”，這就是一個降分子的過程。通過將原本價格較低的非居住類用地、用房引入長租公寓市場，就從整體上把房價租金比的分子均價降下來了。這樣，投資者所考慮的投資回報率的問題，尤其是保險資金的投資回報率首先就能夠得到滿足了。

  投資長租公寓，需要解決三個問題

  當(dāng)房價租金比過高的問題得到了解決，在市場需求和政策鼓勵下，保險資金投資長租公寓就水到渠成了。但投資不是童話故事，不是一句“從此王子和公主過上了幸福的生活”就劃上完美句號了。這只是故事的開始，項目投資要落到實處還有很多具體細節(jié)需要考慮。無論保險資金進入長租公寓后是決定自己玩，還是帶著運營商一起玩。從《通知》的各項要求來看，保險資金想要甄選優(yōu)質(zhì)項目進行投資并實現(xiàn)有效監(jiān)管，至少要解決以下三個問題：

  1、現(xiàn)金流怎么看

  關(guān)于現(xiàn)金流的問題，《通知》中兩處明確提到。一是在提到所投資的長期租賃住房項目應(yīng)當(dāng)滿足的條件時，第一條就指出項目要“具有良好的經(jīng)濟和社會效益，具備穩(wěn)定的當(dāng)期或預(yù)期現(xiàn)金流。”二是規(guī)定保險資產(chǎn)管理機構(gòu)在采用債權(quán)投資計劃方式時，融資主體需要滿足“自有現(xiàn)金流占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的比例為100%（含）以上”。

  現(xiàn)金流不僅是投資評估的需要，也是風(fēng)險控制的需要。那么投資機構(gòu)如何查看項目的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，并且確保其真實可信呢？通過公寓智能管理系統(tǒng)或許是一個不錯的選擇。目前市面上的公寓SaaS軟件有財務(wù)管理模塊，包括財務(wù)收支流水和財務(wù)收支預(yù)算，從中可以看到公寓的當(dāng)前和預(yù)期現(xiàn)金流，并且每一筆流水背后都會關(guān)聯(lián)到每一位租客、每一份合同甚至線下的每一臺智能電表、智能水表，從技術(shù)上大大降低了數(shù)據(jù)造假的可能性。

  2、管理怎么跟進

  《通知》還要求“融資主體與項目主體加強項目建設(shè)階段管理”“建立相應(yīng)的專屬崗位，負責(zé)投資期內(nèi)各個長租住房項目的投后管理，并建立全程管理制度。”這與保險資金對投資不動產(chǎn)的相關(guān)要求是一個道理。

  中國保監(jiān)會印發(fā)的《關(guān)于保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法的通知》中規(guī)定，保險公司投資不動產(chǎn)時“資產(chǎn)管理部門擁有不少于8名具有不動產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于3名，具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于3名”。投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品時“資產(chǎn)管理部門還應(yīng)當(dāng)擁有不少于2名具有3年以上不動產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗的專業(yè)人員。保險公司聘請投資機構(gòu)提供不動產(chǎn)投資管理服務(wù)的，可以適當(dāng)放寬專業(yè)人員的數(shù)量要求。”也就是說，想要進行相關(guān)領(lǐng)域的投資，要么投資主體自身具備足夠的投資經(jīng)驗，要么找有經(jīng)驗的第三方機構(gòu)。而過去的不動產(chǎn)投資機構(gòu)對于長租公寓領(lǐng)域尤其是公寓的運營管理似乎沒有太多經(jīng)驗，初涉長租公寓的保險機構(gòu)亦是如此。這時候，保險資金所需要的大概就是專業(yè)化、機構(gòu)化的住房租賃企業(yè)了。

  其實，從近期其他投資機構(gòu)的動態(tài)中我們也能得到一些啟發(fā)。比如中信泰富和中信信托合資設(shè)立的聚信泰富、浙江九曜資產(chǎn)近期和水滴簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，借助像水滴這樣的綜合服務(wù)商提供的項目可行性研究、項目定位、運營管理等輕資產(chǎn)服務(wù)，幫助投資機構(gòu)實現(xiàn)公寓項目的有效落地和專業(yè)運營管理。

  3、如何做好風(fēng)控

  《通知》還要求保險機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風(fēng)控措施，控制投資風(fēng)險。”控是任何投資主體都會特別關(guān)注的問題。對于保險機構(gòu)而言，除了第三方提供的專業(yè)服務(wù)來降低風(fēng)險外，還有一種比較科學(xué)的方法，就是通過公寓智能管理系統(tǒng)提供的大數(shù)據(jù)來實現(xiàn)對項目的全程監(jiān)控。

  以水滴管家為例，通過公寓管理系統(tǒng)，投資者可以在房源管理板塊了解公寓的運營狀況，如出租率、空置率等；除此以外，系統(tǒng)還支持對接線下智能門鎖、智能電表等智能硬件的接口服務(wù)，通過查閱智能門鎖的開門記錄、智能電表的日常用電狀況，可以進一步核實公寓的實際入住情況。而在財務(wù)管理板塊，系統(tǒng)還可以實現(xiàn)租客租金及其他收入、上游業(yè)主端租金的支付以及相關(guān)服務(wù)商服務(wù)型支出的全封閉管理。從而幫助投資者對資金進出實行全程監(jiān)控。

  其實，無論是已經(jīng)做出積極反應(yīng)的保險資金，還是政府鼓勵的其他投資主體，在其投資過程都需要對公寓項目進行相應(yīng)的評估和風(fēng)控，而公寓智能管理系統(tǒng)憑借其大數(shù)據(jù)提取功能和技術(shù)風(fēng)控手段，確實可以幫助投資者實現(xiàn)有效監(jiān)管。

           來源：第一財經(jīng)日報