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  2018年4月27日，鏈家董事長左暉在「樂分享、誠參與、鑄聯(lián)盟——2018中城聯(lián)盟董事長年會」上進行了主題為《關于不動產市場的一些觀察》的閉門分享。以下為現(xiàn)場錄音整理。

  大家上午好，每次聽任總講完，總感覺腦袋有被「撐著」的感覺，我就想著給大家吃點「山楂丸」消化一下。在過去一年里，我對整個房地產市場有一些零星的觀察，跟大家交流一下。

  今年是改革開放40周年，1978年中國大概是1.7億的城鎮(zhèn)人口，城鎮(zhèn)住宅面積大概是11億平方米，人均居住面積是6平方米?，F(xiàn)在，中國城鎮(zhèn)人口接近8億，已經有250億平方米住宅了。理論上中國城鎮(zhèn)人口的住宅問題，已經基本得到解決。

  在整個大背景下，我觀察到一些事情。

  第一個是關于租賃，因為之前談到過很多次，我把自己對租賃的一些核心觀點，再梳理一下：

  第一，整個租賃市場的規(guī)模，我們可以拿三個國家，美國、中國和日本租賃市場規(guī)模和整個住宅的交易市場規(guī)模做對比。相對來說，中國的租賃市場規(guī)模是比較小的，現(xiàn)在大概是1萬億的GMV（交易總額），新房和二手房的交易在17萬億左右。理論上說，租賃市場的規(guī)模增長還會比較大。我們有一個預計，可能未來十年的時間里，總體租賃GMV商品交易總額的增長速度會超過我們想象。

  其實過去這么多年里邊，租賃市場的租金增長速度，是大家都在忽視的。過去十年，比如北京房價大概漲了5倍，租金的增長也在3倍左右，租金大概每年在10%-15%左右的增長，相對比較平穩(wěn)。未來五到十年，這個租賃市場估計會有非常大的增長，可能每4年到5年就會有1萬億的市場增量，所以會到3萬億的規(guī)模。

  第二，從全世界來看，在整個租賃市場的核心供給來自于C端，換句話說主要是以私宅的形式來提供。比如德國，有超過一半人在租房子，10套房子，5套住「自己的房子」、5套住「別人的房子」。這其中有80%，即5套中有4套是私宅。當然，持有機構也是各種各樣的，主要是C端、B端和G端（政府持有），所以供給大概來自這三個方面。今天B端持有的租賃性住宅是非常少的，政府的持有也是非常小的，這兩塊未來都會有很大的發(fā)展。不僅僅是公寓，包括養(yǎng)老型物業(yè)，美國、澳大利亞等等都是一樣，80%的養(yǎng)老都是居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老，這是很重要的狀況。

  還有，雖然我們認為未來主要是C端的市場，但是B端的經營比率會越來越大。從C2C的市場，會變成C2B2C的市場。我們有一個判斷，未來的租賃市場有三個大的機會：

  第一個機會是租賃交易平臺的機會，但是這個機會非常特殊。今天全世界沒有特別大的長租交易平臺，基本上都是在短租領域里，我們今天的短租住宅市場還是比較小。

  第二個機會是B端的機會，就是租賃型運營機構的機會。

  第三個機會是物業(yè)持有者的機會，這對開發(fā)商來說是一個非常大的機會。

  五年之后，如果中國的租金規(guī)模到3萬億規(guī)模的話，我估計會有10%，即3000億來自于B端的持有型物業(yè)。

  所以這是三個大的核心機會，對開發(fā)商來說第三個機會明顯是一個核心機會。

  租賃肯定不是所有城市都在做的事，我覺得可以有一個參考，就是看自如去哪個城市，大家可以在這個城市里面發(fā)力，因為我們對這個事情的研究是非常多的。自如去了9個城市，租賃對GMV的集中度比交易市場的集中度要高太多了，所以租賃是一個可嘗試的市場，它的GMV是非常集中的。

  這是國際上幾個比較大的租賃型運營機構的品牌，比如德國的Vonovia等市值都比較高。

  今天，政府對市場的干預越來越多，導致市場在振蕩發(fā)展，主要是交易量在振蕩。

  我們看千人購房率（指標），在所有國家里面，這基本上是非常穩(wěn)定的數(shù)字，每一千個城市人口一年會發(fā)生多少套住宅交易，這么一除，大概都在千分之二十左右，每一千個人口大概會發(fā)生20套交易。一出政策，千人購房率年度地就會發(fā)生波動，本來是在上下10%振蕩，會變成上下30%的振蕩，就會在某一些時點里面導致本來是10個人在買房，結果變成13個人買房，擠出來的3個人導致了房價快速地增長，這是一個非常明顯的規(guī)律。

  所以原來主要是一線城市是這樣的狀況，今天大量的二三線城市都已經開始這樣了，如何應對這種振蕩帶來的資產價格的波動，也是下一步的主要命題。

  這是北京、上海的千人購房率情況，這是成都和武漢，相比北京、上海，成都、武漢這樣的城市，在過去這些時間里面的變化稍小，房價會更穩(wěn)定，千人購房率的波動會更小，北京千人購房率的波動會更大，房價漲幅會更高，這些狀況都會發(fā)生一些變化。

  對我們來說，市場的信號是失真的，一些強二線城市，比如成都、武漢、長沙、杭州等等，今年基本上是強弩之末的狀態(tài)。

  這就是我們今天看到的一些狀況，總之未來市場會產生一些波動，當然這種波動，我覺得是常態(tài)。紅色的是中國股市在全球各個品類，包括大宗商品、股市里面的投資回報率的變化，大家可以看到過去十年時間里面，不是在第一個就是在最后一個，這是非常有意思的狀況。這種振蕩未來會變成一個常態(tài)，會越來越大。

  我們如何應對這種振蕩？

  我們去做一個證明，房價十年漲5倍的含義是什么呢？就是年均漲幅大概是18%左右。這聽起來不像一個大數(shù)字，但是我們可以看到季度的漲幅超過5%的大概有幾個。

  人口也會發(fā)生非常大的變化。首先，中國的確已經進入到老齡化階段。我們可以看到，0到14歲人口占比的國際比較，中國從1960年到1982年到2016年的變化速度是多么快。今天高收入的人均GDP超過三萬美元的比例也接近了，現(xiàn)在人口的聚集，正在發(fā)生非常大的變化。

  這是全國各個省份2016年的養(yǎng)老撫養(yǎng)比的變化，就是勞動人口和撫養(yǎng)人口的比例的變化，廣東很厲害，已經超過9，9個人口對應1個撫養(yǎng)人口。我們再看東三省，黑龍江是1.3。

  我們的核心結論是什么？未來中國大概有20個城市圈會聚集10億城市人口，這是今天的核心結論。

  原來勁松總（陳勁松，中城聯(lián)盟第九任輪值主席、世聯(lián)行董事長）提到過，今天一二三線城市的定義已經過時了，未來的定義是城市圈的定義，并且人口還在往城市中心去聚集，從全世界來看都是一樣的。東京東新區(qū)晚上人口和白天人口的比例到85%了。我們再看美國Amazon，有一個指數(shù)叫塔吊指數(shù)，今年最高的是西雅圖，西雅圖城市里面到處在給Amazon蓋房子，郊外往城里面去搬。

  人口在各個維度里面不斷地聚集，這也是一個非常明確的趨勢。包括剛才說的人戶比，就是戶均人口數(shù)，北京的戶均人口數(shù)每年下降1%，相當于下降0.02個人。

  未來城市的競爭，從今天的政策競爭，到未來城市運營的競爭，這個方向非常明顯。今天中國的城市管理者已經完全認識到這個問題，競爭已經不僅僅是各種各樣的政策，城市是不是足夠舒適等等都有關系。從城市舒適度來看，有一個指標是每平方公里的交叉路口，從這個數(shù)據(jù)來看是一個特別有意思的情況，東京銀座的每平方公里的交叉路口超過200個。根據(jù)這些數(shù)據(jù)我們提了一個觀點：城市發(fā)展，城市擴張不必然帶來資源要素的增長，也不必然帶來交通擁堵等等，所以未來的城市經濟化的運營，是一個非常大的方向。

  今天整個房地產行業(yè)有比較明顯的線上化，線上化不僅僅是交易的線上化，根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)，我們的消費者，每10個人在線下接觸之前，有9個已經在線上開始接觸，這是一個非常大的變化。就是看房子之前，10個人有9個人在線上。其實線上化還發(fā)生在很多方面，在人的行為線上化之后，一個很大的趨勢是物本身的線上化，這也是開發(fā)商未來非常大的機會——IOT（Internet of things，物聯(lián)網）。

  今天整個線上的推進過程中，就是線上和線下整合的過程中，GMV大、又容易的事情，基本上被人做完了。還有一些GMV很大，但是不容易，就是復雜的交付的事兒。所有的房地產的交付領域和服務領域都是這樣，GMV很大，但是交付鏈條非常長，包括住宅的交易、裝飾裝修等等，各個品類都是這樣。這些品類未來的核心方向是什么，我們自己定義叫多元角色的協(xié)同。這是一個價值主張，新的價值創(chuàng)造的一個核心方向，如何把更多元的角色從線上到線下最有效率地進行整合和協(xié)同，是這個領域里面最大的一個方向。

  這是我們剛才看到的，在整個房地產的服務領域里面的一個圖譜，主要想說大多數(shù)是跨價值鏈的，相對來說是比較復雜的交付。不動產科技、裝配式住宅，這都是未來一些大的方向。

  另外未來在運營的時候，也有核心公共空間的運營，包括商業(yè)、長租公寓、社區(qū)、房子的改造。其實改造、運營的重點，都是對公共區(qū)域本身的打造以及運營。我們作為投資人，主要看的是類似的公共區(qū)域運營的關鍵性機構。

  這就是我從一些比較散的點上對整個房地產業(yè)的觀察，謝謝大家！

  特別福利來啦！

  2018年6月9日，北京，

  貝殼找房首席經濟學家、鏈家研究院院長楊現(xiàn)領先生將在

  「HR，做企業(yè)前行的驅動器——中城聯(lián)盟公開課」現(xiàn)場重磅開講！

  聚焦《調控一周年，數(shù)字解讀中國房地產市場》，

  他將帶你跳出當下，

  站在更高、更遠處，

  看看行業(yè)全貌，

  也許你會豁然開朗。