熱點關注中國房地產企業(yè)日子越來越不好過，調控不斷收緊導致基本面走弱，今年來在股債市同時遭遇了投資人用腳投票。
中國1-4月房地產投資和銷售數據同比增速較1-3月數據全面下滑。另外，彭博匯總數據顯示，截至3月31日，中國上市開發(fā)商未來一年內到期的短期借款較一年前增加了一倍多，而公司持有現金對短期債務的覆蓋水平，從一年前平均139%下降到了95%，其中低于50%的地產商由去年的11家增加到了23家。
股債市均對此已作出反應，地產板塊二季度以來是上證五大行業(yè)分類指數中表現最差的行業(yè)，同時地產債在彭博巴克萊中國美元債指數中表現墊底；分析師指出，股債持續(xù)走軟將使得房企再融資更加困難，今年債券發(fā)行人違約名單上可能將有房地產商“加盟”。
“今年房地產商的資金壓力肯定比去年要大一些，特別是小的地產公司，”招商銀行資產管理部高級分析師劉東亮在電話中表示，“地產銷售在放緩，融資限制也沒有放松。”
本季度迄今地產板塊跌幅6.0%，明顯弱于滬指1.5%的跌幅。甚至萬科這樣的行業(yè)龍頭，其A股股價目前也較年內高點跌去近四成。除了離岸美元債，境內5年期地產債平均收益率與國債的信用利差自去年末的236個基點走闊至260基點以上。
“雖然個別好的房地產主體還有投資機會，但市場對絕大多數房地產債都比較回避，”中信證券分析師呂品在電話中指出。
違約高發(fā)期
中國信用債市場二季度以來違約頻發(fā)，彭博匯總信息顯示，2018年境內債市至少已發(fā)生15例新債券違約事件，其中今年首次發(fā)生違約的發(fā)行人多達7個。宏觀調控難見寬松，融資環(huán)境持續(xù)收緊，當這些再遇上大量債務到期，開發(fā)商違約的概率將明顯增大。
“目前房地產企業(yè)的融資壓力主要來自金融嚴監(jiān)管和市場恐慌，預計到今年8月底，房地產企業(yè)再融資壓力會達到高峰，隨著地產債的集中到期，接下來三個月也將迎來地產債違約風險爆發(fā)的高危期，”光大證券分析師張旭接受彭博電話采訪時表示。
據彭博匯編數據，中國房地產開發(fā)商今年還將有1717億元人民幣債券需要兌付，未來三個月的到期規(guī)模分別是170億元、188億元和227億元；四季度的到期壓力將進一步增大，地產商屆時需要準備共計877億元資金來兌付到期的債券。
龍湖地產2022年到期、票息4.40%的17龍湖綠色債01近期大跌，到期收益率估值自4月19日的4.56%快速走高至5月28日的5.26%，隨后雖有回落，但仍處在接近5.1%的高位。
現金短缺的中國房地產企業(yè)
中小房企更危險
比起龍湖這樣的大型開發(fā)商，中小房企的違約風險還要更高一些，因為這類企業(yè)的評級相對更低，債券發(fā)行難度不斷加大，資金鏈更為脆弱。
“過去配置中低等級房地產債的多為委外資金，在去杠桿壓力下委外不再新增，市場上缺少中低等級房地產債的買盤，”呂品指出。
中小房企杠桿率高于大房企。彭博數據顯示，8支市值超過500億元人民幣大型房企股，2017年凈債務/息稅前收入按市值加權平均覆蓋倍數為3.42，119支中小房地產股則高達8.12；兩者每股自由現金流則分別為-0.21元和-1.40元，中小房企現金流明顯更弱。
中誠信國際企業(yè)融資二部高級分析師陳言一接受彭博書面采訪時指出，2018年以來信用風險頻發(fā)，市場對民營企業(yè)規(guī)避和觀望心態(tài)加重，加之融資收緊的大環(huán)境下，央企、國企的再融資優(yōu)勢凸顯，使得無明顯競爭優(yōu)勢的中小型民營房企收益率明顯上行。
中國中型民營地產商——泛海控股集團發(fā)行的中期票據“15泛海MTN001”，收益率估值自3月底的7.5%彈升至約11.5%，升幅超過400個基點；旗下泛?？毓蓢H2017有限公司發(fā)行的歐洲美元債，收益率自4月的階段性低點上升更是超過了840個基點。
延伸閱讀：中國最嚴樓市限購政策考驗炒房者的極限
要想買房需有連續(xù)數年的社保個稅繳納記錄。取得房產證后五年內不得轉讓。住房貸款首付款比例不得低于70%。
在中國熱帶省份海南，當地政府正以前所未有的力度遏制炒房。中國經濟刺激計劃出臺，幾乎每每伴隨著買房熱的出現，而這個最熱樓市之一所采取的限購，可能會為抑制這樣的炒房熱情提供嶄新模式。
在中國提振海南經濟的新政于4月公布后，海南出臺了兩輪樓市限制措施以遏制泡沫，其力度之大，推出速度之快，都顯得不同尋常。雖有初步跡象顯示限制措施開始奏效，但有一些買家仍在尋找漏洞，另有一些買家則轉戰(zhàn)其他熱門樓市，這一切無不彰顯出遏制全國炒房熱的挑戰(zhàn)之艱巨。
易居企業(yè)集團旗下克而瑞駐上海研究總監(jiān)楊科偉表示，這就仿佛是滿溢的水，堵住一處，還會流向其他地方。
包括戴德梁行在內的四家房地產經紀機構表示，海南限購措施已開始奏效，非本地買家的離場開始影響到銷售情況。
但是，也有一些買家在設法繞開限制。據熟悉相關手法的中介稱，一種方法是簽署延遲合同，購房者用兩年時間獲得購房資格后再合法轉讓過戶。
還有一些買家在以長期租賃合同取代傳統(tǒng)的購房合同，以獲得房產使用權。一位因談論敏感話題而只愿透露自己姓Yao的中介稱，在海南省萬寧市一處轉為住宅用途的Laiying Peninsula酒店項目，購房者可簽署兩份各為期20年的租賃合同，而不是直接購買房產。
來源：商業(yè)周刊中文版
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