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  中國房地產(chǎn)市場的基本邏輯正在發(fā)生深刻的變化，如何讓資產(chǎn)價(jià)值走向確實(shí)、可換算的邏輯才是本輪調(diào)控的根本目的所在。

  回顧2017年，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集程度前所未有，因城施策、分類調(diào)控成為調(diào)節(jié)樓市的主要手段。進(jìn)入2018年，多地密集發(fā)布精準(zhǔn)調(diào)控政策，打擊房地產(chǎn)炒作勢頭。

  4月4日世聯(lián)行業(yè)績發(fā)布會上，董事長陳勁松表示，中國房地產(chǎn)市場的基本邏輯正在發(fā)生深刻的變化，如何讓資產(chǎn)價(jià)值走向確實(shí)、可換算的邏輯才是本輪調(diào)控的根本目的所在。

  陳勁松介紹道，中國房地產(chǎn)在過去25年到30年，基本上是一個(gè)增量的邏輯。房地產(chǎn)資產(chǎn)的定價(jià)取決于增量房子的交易定價(jià)。比如說1%的房子增量交易價(jià)格是多少，整個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)格就定了，他舉例道。當(dāng)100萬元的房產(chǎn)經(jīng)過10年以1000萬元的價(jià)格成交，原來100萬元資產(chǎn)價(jià)值就變成新成交價(jià)。

  因此對存量的邊際定價(jià)不僅影響了當(dāng)期交易價(jià)格，還影響了所有資產(chǎn)的定價(jià)；如果再以新估值去做房價(jià)抵押、加杠桿，就會產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)與泡沫。陳勁松表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的基本邏輯就在于房地產(chǎn)資產(chǎn)的定價(jià)將以資產(chǎn)未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流折現(xiàn)情況來定。“原先叫市場比較法，現(xiàn)在叫收益還原法。”他說，收益還原法就是指資產(chǎn)運(yùn)營、出租的回報(bào)率折算出來的現(xiàn)金是不是滿足資產(chǎn)定價(jià)。

  而樓市從“增量加杠桿取得最大收益”到“回歸租金收益決定房地產(chǎn)最主要定價(jià)”的轉(zhuǎn)變，將是中國房地產(chǎn)市場一次最大的革命，甚至?xí)绊懳磥碇袊痪€、二線城市房地產(chǎn)政策的變化。在陳勁松看來，這是在“房住不炒”、多渠道保障、多渠道供給作為住房基本制度前提下，對于國內(nèi)樓市巨量市場核心城市的一項(xiàng)基本指導(dǎo)原則。中國房地產(chǎn)市場正發(fā)生從巨量的增量資產(chǎn)向深度服務(wù)需求的根本性轉(zhuǎn)變。

  現(xiàn)場有投資者提問，這是否意味著房價(jià)將下跌？陳勁松表示，中國房地產(chǎn)應(yīng)該這樣理解：首先，它是一個(gè)巨量市場；其次，不平衡并且不充分；最后，增量和存量。如果僅盯著存量和增量，會發(fā)現(xiàn)市場化的理解可能與現(xiàn)實(shí)存在一定誤差。所以在世聯(lián)行看來，中國房地產(chǎn)有幾個(gè)最基本特征，第一，中國房地產(chǎn)不是標(biāo)準(zhǔn)化的。第二，大額，它占了我們居民資產(chǎn)總值超過60%。第三，低頻，它不是經(jīng)常買來買去的。第四，需要深度服務(wù)。第五，中國房地產(chǎn)的發(fā)展跟區(qū)域完全相關(guān)。

  而在業(yè)績會上，還有一個(gè)被熱議的是長租公寓。在國家“房住不炒”的總方針下，2017年，世聯(lián)行長租公寓業(yè)務(wù)成為重要的盈利點(diǎn)。陳勁松表示，開發(fā)商之所以要搶占長租公寓的風(fēng)口，首先是因?yàn)楹芏嗄玫牡貕K規(guī)定必須持有，而長租公寓是租賃的，資金沒法回籠，所以房企必須發(fā)行REITs進(jìn)行融資。

  其次，開發(fā)商進(jìn)入長租公寓還有一個(gè)想法就是把長租公寓做大，這時(shí)候就需要世聯(lián)行這樣的企業(yè)來代運(yùn)營。陳勁松認(rèn)為，房企不做長租公寓沒有“出路”，“假設(shè)它的資產(chǎn)50%都是要持有的怎么辦呢？要么就不發(fā)展？”他說。近期獨(dú)角獸概念如火如荼，未來房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)角獸最有希望誕生在輕資產(chǎn)運(yùn)營的長租公寓業(yè)務(wù)中。

  “獨(dú)角獸一定是從中低端房地產(chǎn)市場發(fā)展出來的，只有剛需需求才能有足夠大的規(guī)模，獨(dú)角獸的產(chǎn)品才會體驗(yàn)更好更方便。”陳勁松說，世聯(lián)行紅璞公寓主要聚集在二線城市，關(guān)注中低端、剛需群體。

       來源：中國房地產(chǎn)金融