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有房企人士認(rèn)為，未來房企的融資新門檻是50強(qiáng)，而不是百強(qiáng)。但行業(yè)內(nèi)也有不少人士對規(guī)?；偁幪岢龇此肌１M管行業(yè)集中度還會提升，但不太可能出現(xiàn)房地產(chǎn)寡頭的情況。單純追求規(guī)模并不可取，企業(yè)能夠長遠(yuǎn)發(fā)展、穿越經(jīng)濟(jì)周期才是王道。

出于銷售路徑依賴和規(guī)模競爭慣性，面臨嚴(yán)厲調(diào)控的房企依然在2018年加速擴(kuò)張，無論是萬科、碧桂園、恒大三巨頭，還是千億級房企、千億以下房企，都在前5月邊拿地邊融資，奉行高周轉(zhuǎn)策略，以期在行業(yè)梯隊(duì)中進(jìn)階。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至5月24日，僅統(tǒng)計(jì)招拍掛權(quán)益數(shù)據(jù)，22家房企合計(jì)拿地金額高達(dá)5139.6億，其中拿地超200億的房企多達(dá)10家；投資上升導(dǎo)致資金需求巨大，截至5月上旬，房企海外融資已近2000億，創(chuàng)歷史新高。

跑步拿地和融資，令所有房企都進(jìn)入了高度“規(guī)模競爭”的游戲，與此前不同，行業(yè)生存門檻被提到了50強(qiáng)、千億級，有人甚至斷言，房地產(chǎn)的“寡頭時代”將要來臨。

不過截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)三巨頭的市場占有率仍遠(yuǎn)未達(dá)到“寡頭”的地步。今年銷售過千億的房企預(yù)計(jì)在30家左右；在這一輪規(guī)模競爭中，仍有部分房企有機(jī)會彎道超車。

拿地融資的游戲

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，銷售-買地-融資是必不可少的環(huán)節(jié)。2018年前5月，主流房企這三項(xiàng)都有加速的趨勢，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻提升顯著，TOP100房企銷售金額入榜門檻達(dá)45.3億元，同比提升20%；排名第50位的東原地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額131.8億元，與去年同期的50名卓越集團(tuán)（88.8億元）相比，增長48.4%。

排名前十位的提升幅度更大，合計(jì)有超過5家房企4個月銷售突破千億，碧桂園與恒大更是4個月銷售就超過了2000億，排名第三的萬科也達(dá)1986.7億，增長37.9%，紛紛刷新歷史記錄。“房企越大漲幅越快，龍頭房企轉(zhuǎn)型加速，布局合理，上漲幅度明顯超過市場平均漲幅。”中原指出。

克而瑞預(yù)計(jì)，未來隨著各梯隊(duì)門檻不斷提升，百強(qiáng)房企分化格局將會持續(xù)。今年進(jìn)入千億俱樂部的房企將超過30家。

這種趨勢下，盡管調(diào)控持續(xù)加碼，大量大中型標(biāo)桿房企仍在積極搶地，房企處在非常明顯的拿地加速過程中。特別是從500億沖刺1000億，1000億沖刺2000億的第二梯隊(duì)房企，成為搶地的主流。

根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，截至5月24日，碧桂園權(quán)益拿地金額最高，達(dá)614億，萬科、保利地產(chǎn)緊隨其后，分別超過450億；接下來是龍湖369億，中海地產(chǎn)為318億；綠地、旭輝、華潤、恒大、招商蛇口都超過了200億；新城發(fā)展和祥生地產(chǎn)分別為191億、169億。

這背后的邏輯是，做大依然是當(dāng)下房企的主流選擇，規(guī)模化競爭加劇。也因此，房企對資金的需求更加迫切，隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2018年前4月，房企海外融資數(shù)據(jù)達(dá)233.2億美元，同比上漲107%。4月單月發(fā)行高達(dá)88億美元。

另據(jù)長江證券數(shù)據(jù)，截至5月上旬，美元債市場的房企融資已達(dá)1860億元人民幣，相當(dāng)于2017年全年的70%，刷新了房企美元債融資歷史新高；但融資成本也水漲船高，美元債息率從2017年的6%上漲到如今8%。

5月21日，雅居樂就進(jìn)行了一筆巨額海外融資。公告披露，獲授予88.34億港元及2億美元定期貸款信貸，為期48個月，年利率相等于按3.95%加上于相關(guān)日期的香港銀行同業(yè)拆息或倫敦銀河同業(yè)拆息的總和。

相比之下，朗詩的融資利率就高出不少。5月23日，朗詩綠色集團(tuán)有限公司發(fā)布海外監(jiān)管公告，5月18日公司額外發(fā)行5000萬美元于2020年到期且票息為9.625 %的優(yōu)先票據(jù)，并與原有票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列。

(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道)