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  導讀

  深圳正大力通過盤活存量資源來增加住房供應，而這些供應主要以安居房、人才房、租賃房的形式推向市場，這將長遠改變深圳未來的住房供應格局。

  深圳最新公布的土地供應計劃，透露出這座城市未來的住房變局。

  5月23日晚間，深圳規(guī)劃國土委發(fā)布《深圳市住房建設規(guī)劃2018年度實施計劃》和《深圳市2018年度城市建設與土地利用實施計劃》（以下分別簡稱《住房建設計劃》和《土地利用計劃》）。

  在居住方面，深圳供地繼續(xù)向保障房傾斜，全年計劃新增安排建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房約5萬套；此外，深圳還將通過棚戶區(qū)改造、購買、租賃、綜合整治等方式籌建這三類住房約6.38萬套，二者相加，總量達到11.38萬套。

  相比之下，商品房的計劃供應量由上一年的8萬套降至5萬套。計算可知，商品房在深圳年度住房籌建總規(guī)模中的占比僅為30.5%。

  近日，住建部印發(fā)通知要求，北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化。

  作為早已陷入土地資源短缺的一線城市，深圳正大力通過盤活存量資源來增加住房供應，而這些供應主要以安居房、人才房、租賃房的形式推向市場，可預期的是，這將長遠改變深圳未來的住房供應格局。

  深圳房地產中介協(xié)會行業(yè)研究總監(jiān)徐楓告訴21世紀經濟報道記者，參照香港、新加坡等地的情況，保障房的供應和市場份額大約在50%到80%之間，形成城市競爭力的有效堡壘。

  保障房大幅超過商品房

  上述《住房建設計劃》提出，優(yōu)先安排人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地供應，確保上述三類住房的籌建規(guī)模不低于年度建設總量的60%。

  其中，2018年度新增安排建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房約5萬套、268萬平方米，套數建設指標與上一年度持平。新供應用地建設約0.4萬套、城市更新配建約3.2萬套、產業(yè)配套住房和土地整備利益統(tǒng)籌等用地建設約1.4萬套。

  商品房的供應同樣為5萬套，至此，在新增土地安排的住房品類中，商品房和各類保障性住房平分秋色。

  值得注意的是，今年深圳還將通過棚戶區(qū)改造、購買、租賃、綜合整治等方式籌建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房約6.38萬套，累計新增安排籌建這三類住房共11.38萬套，大幅超過商品房數量。

  參照2017年的情況，深圳計劃安排建設商品住房8萬套，新增籌建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房5萬套，前者尚還多于后者。

  風向在今年發(fā)生顯著變化。事實上，隨著2017年年中全國范圍內大力鼓勵租賃，深圳的供地明顯向租賃用地傾斜。從去年11月到今年2月，深圳共出讓四宗只租不售地塊，均要求70年全年期自持租賃，而同時期僅推出一宗可售宅地。

  根據深圳去年發(fā)布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見征求意見稿》，除福田、羅湖、鹽田區(qū)外,其他行政區(qū)、新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)應于2018年6月底前至少供應一宗地塊,用于全部建設自持租賃住房或商務公寓。

  盤活存量資源

  對于土地資源匱乏的深圳而言，增加住房供應，地從哪兒來？

  一個備受強調的答案是，盤活存量資源。上述《土地利用計劃》提出，穩(wěn)固存量建設用地供應主旋律，不斷強化城市更新、土地整備用地供應新形勢，2018年城市更新計劃供應建設用地246公頃，土地整備通過利益統(tǒng)籌盤活存量建設用地供應35公頃建設用地。

  自去年開始，大范圍的城中村改造成為深圳盤活存量的一種主要方式，萬科正深度參與其中。截至當前，萬科已陸續(xù)參與了二十余個城中村改造項目，坂田新圍仔村、上步南向東圍村的項目均已迎來了租客。

  政府也積極投身其中。2017年，福田區(qū)政府與市屬國企深業(yè)集團合作，后者將福田區(qū)水圍村29棟“農民房”改造為504套人才公寓。

  上述《住房建設計劃》繼續(xù)鼓勵類似的改造行為，提出各區(qū)政府、新區(qū)管委會應至少要組織開展一項“城中村”規(guī)模化租賃試點工作，推動專業(yè)化住房租賃企業(yè)加快收儲100萬套城中村住房進行規(guī)范經營。

  根據深圳市政策研究室主任吳思康2017年的一項調研和測算，深圳共有住房1041萬套，“十三五”期間將增加70萬套，其中戶均人口為2.59人，僅以居住來計，可以容納2800萬人口。

  21世紀經濟報道記者獲悉，這1041萬套住房中，包含原村民集體經濟組織自建、合建房33.44萬棟，即通俗所稱的“城中村”，約650萬套間，而商品房的占比僅大約為12.4%。

  由此不難看出，通過規(guī)范改造，深圳意圖改變和優(yōu)化存量住房的結構，以更好地滿足消費升級背景下的居住需求。

  此外，深圳市政府近日正式印發(fā)《關于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見》，其中提出，棚改項目的住宅部分除用于搬遷安置住房外，將全部用作人才住房和保障性住房。

  這也意味著，老舊住宅區(qū)改造后，將不再釋放新的商品房進入買賣市場。

  住房供應結構改革進行時

  總量16.38萬套的住房供應，達到了深圳近年的新高，但從2018年的建設用地供應結構情況來看，分配給居住用地的比例在下降。

  根據計劃，在全年1150公頃的建設用地中，居住用地為109公頃，占比為9%；產業(yè)用地為225公頃，占比20%；占比最高的是民生設施用地，其用地指標為612公頃，占比高達53%；其他為商業(yè)服務業(yè)用地及預留指標，總占比為18%。

  上述《土地利用計劃》還提出，加大產業(yè)用地供應，推動產業(yè)轉型升級，構建質量型發(fā)展新優(yōu)勢，2018年安排產業(yè)用地供應規(guī)模較2017年增加了10.8%。

  在有限的年度土地預算中，這無疑對居住用地形成“擠壓”?？晒﹨⒄盏氖?，2017年，深圳居住用地占建設用地總供應的比例仍有16%。

  近幾年，隨著深圳城市吸引力的上升，政府也出臺了寬松的落戶政策，2015年起，深圳連續(xù)三年的常住人口分別增加60萬、53萬和62萬，總增加人數高達175萬。

  然而在今年的住房建設計劃中，商品房的數量不增反降，引起了坊間的關注。

  第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿告訴21世紀經濟報道記者，保障性住房的供應和分配需要相應的落地政策，尤其是要給“夾心層”明確的預期，目前很多人覺得自己并不在保障體系的覆蓋范圍之內，仍傾向于買房，但商品房供應量的減少，會進一步造成供求關系的緊張。但深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉卻持相反觀點，“從存量住房來看，深圳的供應已經是足夠的，主要是結構方面，大家過于追逐商品房，所以還是存在一個引導的問題。”

  從整體思路上，深圳正在試圖從長遠來改造整個住房供應體系，大幅提升各類保障性及租賃住房的比例。

  深圳房地產研究中心主任王鋒一直是深圳住房供應結構改革的倡導者，他表示，未來購買型商品房要壓縮到30%以內，租賃住房、共有產權住房以及公租房要放大比例,更多的土地供應給租賃市場,這是深圳深化住房制度改革的關鍵。

       來源：21世紀經濟報道