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  導(dǎo)讀

  深圳正大力通過(guò)盤活存量資源來(lái)增加住房供應(yīng)，而這些供應(yīng)主要以安居房、人才房、租賃房的形式推向市場(chǎng)，這將長(zhǎng)遠(yuǎn)改變深圳未來(lái)的住房供應(yīng)格局。

  深圳最新公布的土地供應(yīng)計(jì)劃，透露出這座城市未來(lái)的住房變局。

  5月23日晚間，深圳規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2018年度實(shí)施計(jì)劃》和《深圳市2018年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》（以下分別簡(jiǎn)稱《住房建設(shè)計(jì)劃》和《土地利用計(jì)劃》）。

  在居住方面，深圳供地繼續(xù)向保障房?jī)A斜，全年計(jì)劃新增安排建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房約5萬(wàn)套；此外，深圳還將通過(guò)棚戶區(qū)改造、購(gòu)買、租賃、綜合整治等方式籌建這三類住房約6.38萬(wàn)套，二者相加，總量達(dá)到11.38萬(wàn)套。

  相比之下，商品房的計(jì)劃供應(yīng)量由上一年的8萬(wàn)套降至5萬(wàn)套。計(jì)算可知，商品房在深圳年度住房籌建總規(guī)模中的占比僅為30.5%。

  近日，住建部印發(fā)通知要求，北京、上海、廣州、深圳等16個(gè)城市要探索推動(dòng)供地主體多元化。

  作為早已陷入土地資源短缺的一線城市，深圳正大力通過(guò)盤活存量資源來(lái)增加住房供應(yīng)，而這些供應(yīng)主要以安居房、人才房、租賃房的形式推向市場(chǎng)，可預(yù)期的是，這將長(zhǎng)遠(yuǎn)改變深圳未來(lái)的住房供應(yīng)格局。

  深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)行業(yè)研究總監(jiān)徐楓告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，參照香港、新加坡等地的情況，保障房的供應(yīng)和市場(chǎng)份額大約在50%到80%之間，形成城市競(jìng)爭(zhēng)力的有效堡壘。

  保障房大幅超過(guò)商品房

  上述《住房建設(shè)計(jì)劃》提出，優(yōu)先安排人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地供應(yīng)，確保上述三類住房的籌建規(guī)模不低于年度建設(shè)總量的60%。

  其中，2018年度新增安排建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房約5萬(wàn)套、268萬(wàn)平方米，套數(shù)建設(shè)指標(biāo)與上一年度持平。新供應(yīng)用地建設(shè)約0.4萬(wàn)套、城市更新配建約3.2萬(wàn)套、產(chǎn)業(yè)配套住房和土地整備利益統(tǒng)籌等用地建設(shè)約1.4萬(wàn)套。

  商品房的供應(yīng)同樣為5萬(wàn)套，至此，在新增土地安排的住房品類中，商品房和各類保障性住房平分秋色。

  值得注意的是，今年深圳還將通過(guò)棚戶區(qū)改造、購(gòu)買、租賃、綜合整治等方式籌建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房約6.38萬(wàn)套，累計(jì)新增安排籌建這三類住房共11.38萬(wàn)套，大幅超過(guò)商品房數(shù)量。

  參照2017年的情況，深圳計(jì)劃安排建設(shè)商品住房8萬(wàn)套，新增籌建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房5萬(wàn)套，前者尚還多于后者。

  風(fēng)向在今年發(fā)生顯著變化。事實(shí)上，隨著2017年年中全國(guó)范圍內(nèi)大力鼓勵(lì)租賃，深圳的供地明顯向租賃用地傾斜。從去年11月到今年2月，深圳共出讓四宗只租不售地塊，均要求70年全年期自持租賃，而同時(shí)期僅推出一宗可售宅地。

  根據(jù)深圳去年發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)征求意見(jiàn)稿》，除福田、羅湖、鹽田區(qū)外,其他行政區(qū)、新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)應(yīng)于2018年6月底前至少供應(yīng)一宗地塊,用于全部建設(shè)自持租賃住房或商務(wù)公寓。

  盤活存量資源

  對(duì)于土地資源匱乏的深圳而言，增加住房供應(yīng)，地從哪兒來(lái)？

  一個(gè)備受強(qiáng)調(diào)的答案是，盤活存量資源。上述《土地利用計(jì)劃》提出，穩(wěn)固存量建設(shè)用地供應(yīng)主旋律，不斷強(qiáng)化城市更新、土地整備用地供應(yīng)新形勢(shì)，2018年城市更新計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地246公頃，土地整備通過(guò)利益統(tǒng)籌盤活存量建設(shè)用地供應(yīng)35公頃建設(shè)用地。

  自去年開(kāi)始，大范圍的城中村改造成為深圳盤活存量的一種主要方式，萬(wàn)科正深度參與其中。截至當(dāng)前，萬(wàn)科已陸續(xù)參與了二十余個(gè)城中村改造項(xiàng)目，坂田新圍仔村、上步南向東圍村的項(xiàng)目均已迎來(lái)了租客。

  政府也積極投身其中。2017年，福田區(qū)政府與市屬國(guó)企深業(yè)集團(tuán)合作，后者將福田區(qū)水圍村29棟“農(nóng)民房”改造為504套人才公寓。

  上述《住房建設(shè)計(jì)劃》繼續(xù)鼓勵(lì)類似的改造行為，提出各區(qū)政府、新區(qū)管委會(huì)應(yīng)至少要組織開(kāi)展一項(xiàng)“城中村”規(guī)模化租賃試點(diǎn)工作，推動(dòng)專業(yè)化住房租賃企業(yè)加快收儲(chǔ)100萬(wàn)套城中村住房進(jìn)行規(guī)范經(jīng)營(yíng)。

  根據(jù)深圳市政策研究室主任吳思康2017年的一項(xiàng)調(diào)研和測(cè)算，深圳共有住房1041萬(wàn)套，“十三五”期間將增加70萬(wàn)套，其中戶均人口為2.59人，僅以居住來(lái)計(jì)，可以容納2800萬(wàn)人口。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，這1041萬(wàn)套住房中，包含原村民集體經(jīng)濟(jì)組織自建、合建房33.44萬(wàn)棟，即通俗所稱的“城中村”，約650萬(wàn)套間，而商品房的占比僅大約為12.4%。

  由此不難看出，通過(guò)規(guī)范改造，深圳意圖改變和優(yōu)化存量住房的結(jié)構(gòu)，以更好地滿足消費(fèi)升級(jí)背景下的居住需求。

  此外，深圳市政府近日正式印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》，其中提出，棚改項(xiàng)目的住宅部分除用于搬遷安置住房外，將全部用作人才住房和保障性住房。

  這也意味著，老舊住宅區(qū)改造后，將不再釋放新的商品房進(jìn)入買賣市場(chǎng)。

  住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)改革進(jìn)行時(shí)

  總量16.38萬(wàn)套的住房供應(yīng)，達(dá)到了深圳近年的新高，但從2018年的建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況來(lái)看，分配給居住用地的比例在下降。

  根據(jù)計(jì)劃，在全年1150公頃的建設(shè)用地中，居住用地為109公頃，占比為9%；產(chǎn)業(yè)用地為225公頃，占比20%；占比最高的是民生設(shè)施用地，其用地指標(biāo)為612公頃，占比高達(dá)53%；其他為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地及預(yù)留指標(biāo)，總占比為18%。

  上述《土地利用計(jì)劃》還提出，加大產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，構(gòu)建質(zhì)量型發(fā)展新優(yōu)勢(shì)，2018年安排產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模較2017年增加了10.8%。

  在有限的年度土地預(yù)算中，這無(wú)疑對(duì)居住用地形成“擠壓”?？晒﹨⒄盏氖?，2017年，深圳居住用地占建設(shè)用地總供應(yīng)的比例仍有16%。

  近幾年，隨著深圳城市吸引力的上升，政府也出臺(tái)了寬松的落戶政策，2015年起，深圳連續(xù)三年的常住人口分別增加60萬(wàn)、53萬(wàn)和62萬(wàn)，總增加人數(shù)高達(dá)175萬(wàn)。

  然而在今年的住房建設(shè)計(jì)劃中，商品房的數(shù)量不增反降，引起了坊間的關(guān)注。

  第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，保障性住房的供應(yīng)和分配需要相應(yīng)的落地政策，尤其是要給“夾心層”明確的預(yù)期，目前很多人覺(jué)得自己并不在保障體系的覆蓋范圍之內(nèi)，仍傾向于買房，但商品房供應(yīng)量的減少，會(huì)進(jìn)一步造成供求關(guān)系的緊張。但深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉卻持相反觀點(diǎn)，“從存量住房來(lái)看，深圳的供應(yīng)已經(jīng)是足夠的，主要是結(jié)構(gòu)方面，大家過(guò)于追逐商品房，所以還是存在一個(gè)引導(dǎo)的問(wèn)題。”

  從整體思路上，深圳正在試圖從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)改造整個(gè)住房供應(yīng)體系，大幅提升各類保障性及租賃住房的比例。

  深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒一直是深圳住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)改革的倡導(dǎo)者，他表示，未來(lái)購(gòu)買型商品房要壓縮到30%以內(nèi)，租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房以及公租房要放大比例,更多的土地供應(yīng)給租賃市場(chǎng),這是深圳深化住房制度改革的關(guān)鍵。

       來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道