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  自2月6日北京正鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱正鵬）與北京誠通華億房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華億）因出入公用道路發(fā)生沖突以來，雙方已對(duì)峙三個(gè)多月。新京報(bào)記者了解到，兩家公司所占地塊呈“荷包蛋”模式，正鵬位于“蛋黃”，華億位于“蛋清”，雙方長(zhǎng)期對(duì)峙也是事出有因。 

  土地開發(fā)權(quán)歸屬誰？

  “2月6日，我司工作人員欲走公用道路進(jìn)出項(xiàng)目，遭到了九章別墅（項(xiàng)目名為新星花園項(xiàng)目二期、三期）物業(yè)阻止。”正鵬公司負(fù)責(zé)人介紹。對(duì)此，九章別墅副總經(jīng)理李曉華表示，正鵬進(jìn)出公共道路是可以的，但前提是要遵守九章別墅物業(yè)管理，要經(jīng)過保安的允許。

  記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，兩房企對(duì)峙的背后是土地開發(fā)權(quán)的問題。據(jù)正鵬提供的材料顯示，2009年11月27日，正鵬以一億余元購買了朝陽區(qū)東葦路3號(hào)（新星花園一期）的地上房屋。并于2011年8月8日，獲得了土地使用證。

  據(jù)正鵬提供的規(guī)劃圖紙顯示，新星花園一期被二、三期項(xiàng)目包圍。

  不過，華億則稱，正鵬屬于業(yè)主并非開發(fā)商。據(jù)華億提供的資料顯示，2009年7月該司通過北京市高級(jí)人民法院公開拍賣取得了新星花園項(xiàng)目二期、三期的土地及開發(fā)權(quán)益。

  “我們才是整塊地的開發(fā)商，并且已經(jīng)建成了九章別墅，正鵬只是整塊地中間地塊所建的新星花園一期業(yè)主，不具備該地的開發(fā)建設(shè)資格。”5月22日，李曉華向記者介紹，此前，華億與正鵬公司就新星花園項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)事宜在北京市高級(jí)人民法院的主持下簽訂了相關(guān)協(xié)議和后續(xù)補(bǔ)充協(xié)議確認(rèn)，雙方認(rèn)同新星花園一、二、三期在用地歸證上屬一個(gè)項(xiàng)目不可分割，正鵬已經(jīng)通過房屋買賣的形式取得的一期地上房屋產(chǎn)權(quán)，明確了新星花園一、二、三期項(xiàng)目只有華億公司為開發(fā)商，承繼除新星花園一期外二三期后續(xù)開發(fā)業(yè)務(wù)。

  截至昨天下午發(fā)稿時(shí)，李曉華并未向記者提供上述相關(guān)協(xié)議。但正鵬提供的2011年7月5日簽訂的協(xié)議及2014年8月15日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中，并未發(fā)現(xiàn)“雙方認(rèn)同新星花園一、二、三期在用地歸證上屬一個(gè)項(xiàng)目不可分割，明確了新星花園一、二、三期項(xiàng)目只有華億公司為開發(fā)商”的字樣。

  項(xiàng)目改建是否合法？

  “正鵬公司最初購買的是新星花園一期的建筑，但后續(xù)也取得了相關(guān)建設(shè)資格。”正鵬相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。據(jù)正鵬提供的資料顯示，2017年1月6日，正鵬公司獲得了新星花園一期改建項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。2017年7月3日，北京市發(fā)改委和北京市住建委共同發(fā)文再次批準(zhǔn)，正鵬公司繼續(xù)開發(fā)建設(shè)新星花園一期改建項(xiàng)目，有效期為2年。

  對(duì)此，李曉華稱，“正鵬公司雖然有該地塊的改建權(quán)，但其改建的地塊與九章別墅項(xiàng)目同屬一個(gè)整體地塊，按照相關(guān)法律規(guī)定，改建地塊上的建筑，要經(jīng)過周圍三分之二以上業(yè)主的同意?，F(xiàn)在的情況是，九章別墅內(nèi)的房子已經(jīng)有業(yè)主入住，不是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)者說了算的。”

  針對(duì)九章別墅目前反對(duì)正鵬公司改建業(yè)主的數(shù)量問題，李曉華則稱，“太過具體的事不太方便透露，目前有將近二十戶業(yè)主已經(jīng)表態(tài)不同意。”

  北京市京師律師事務(wù)所高級(jí)合伙人范辰律師認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，改建需經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積三分之二且人數(shù)占三分之二的業(yè)主同意，但此處的“建筑物總面積”是指所在的建筑物而非整個(gè)小區(qū)。

  5月23日，記者就此事聯(lián)系到了朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)政府。工作人員表示，該地塊比較復(fù)雜，目前孫河鄉(xiāng)政府只能進(jìn)行協(xié)調(diào)，并沒有相關(guān)執(zhí)法權(quán)。

  5月24日，記者就此事聯(lián)系到了朝陽區(qū)規(guī)劃局，工作人員表示，規(guī)劃部門批準(zhǔn)此類文件基本都會(huì)經(jīng)過相關(guān)權(quán)益人的允許，即如果此改建項(xiàng)目可能會(huì)觸及相鄰人的權(quán)益，相關(guān)部門會(huì)提前征求相關(guān)權(quán)益人的意見后再考慮批復(fù)。

       來源：新京報(bào)