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    　5月19日晚上，住建部在官網(wǎng)公布了一篇題為《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部重申：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松》的通稿。

　　在這篇通稿里，住建部宣布了樓市調(diào)控的“6大新政”，其中北上廣深等16個城市被點(diǎn)名！

　　通稿說：近日，針對近期部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱苗頭，投機(jī)炒作有所抬頭等情況，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)通知，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，并對進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出明確要求。

　　住建部的6點(diǎn)新要求是：

　　一、要求各地加快制定住房發(fā)展計(jì)劃，其中明確要求：一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，并報(bào)住建部備案，并向社會公布實(shí)施。

　　二、要求調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)：

　　1、增加住房和用地有效供給，切實(shí)提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例；

　　2、提高住房用地比例，熱點(diǎn)城市“住房用地”占“城市建設(shè)用地”的比例不低于25%；

　　3、大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上；

　　4、北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化，6月底前提出并上報(bào)具體實(shí)施方案。

　　三、對購房者、開發(fā)商“去杠桿”。

　　1、要加強(qiáng)個人住房貸款規(guī)模管理，落實(shí)差別化住房信貸政策，強(qiáng)化對借款人還款能力的審查，嚴(yán)格管控消費(fèi)貸款、經(jīng)營貸款等資金挪用于購房加杠桿行為。

　　2、企業(yè)購地只能用自有資金，加強(qiáng)“住房用地購地資金”的來源審查，嚴(yán)控購地加杠桿行為。

　　四、大力整頓規(guī)范市場秩序。要嚴(yán)肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場恐慌等違規(guī)行為。

　　五、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理。其中特別提到——嚴(yán)厲打擊利用自媒體公眾號等網(wǎng)絡(luò)媒體炒作渲染房地產(chǎn)、散布虛假信息等行為。

　　六是進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任。住建部將“完善對地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評價考核機(jī)制”，對工作不力、市場波動大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，堅(jiān)決問責(zé)。

　　對于這份文件及其影響，我的看法如下：

　　1、這份文件可能跟各地住宅“消化周期”顯著減少有較大關(guān)系。近日，媒體披露了湖南長沙等城市，住宅“消化周期”大幅低于“6個月”警戒線的新聞。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，目前全國“商品住宅”的現(xiàn)房（沒有包括獲得預(yù)售證的）庫存只夠賣3個月左右。即便加上預(yù)售的量，全國很多地方也都已經(jīng)低于6個月。按照國家標(biāo)準(zhǔn)，一個城市房屋“消化周期”12到16個月是正常水平，低于12個月就需要增加供地；“消化周期”低于6個月，則意味著樓市“亮黃燈”，隨時可能出現(xiàn)“供不應(yīng)求”，必須加快供地。

　　住建部這份文件的一個重要目的，是催促一二線城市的地方政府“加快供地”。并要求住宅供地不低于新增土地的25%。

　　2、住建部為何特別提出——“提高住房用地比例，熱點(diǎn)城市住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排”？

　　這是因?yàn)?，中國的地方政府都過于關(guān)注GDP，在城市新增用地上，大部分都分配給了產(chǎn)業(yè)用地、商辦用地，在住宅用地上比較“小氣”。很多一二線城市的新增用地里，住宅占比長期低于20%，南方某土地稀缺的“超大城市”的住宅供地甚至常年維持在10%左右，這造成了住宅的稀缺和房價的高企。

　　25%的比例夠用嗎？國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任、全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任劉世錦曾多次公開表示：
　　住宅用地占建設(shè)用地的比重偏低。特別是一線城市過去幾年這個比重一般低于25%，最近幾年有所調(diào)整，但也低于30%。他指出，在現(xiàn)有制度下，應(yīng)該先把住宅用地占城市建設(shè)用地的比重提高到40%。

　　據(jù)媒體報(bào)道，在美國、日本、德國、英國等發(fā)達(dá)國家，住宅用地在新增用地中的比例約為50%～70%。
　　25%的住宅用地占比仍然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，但達(dá)到25%肯定比沒有達(dá)到要好。至少住建部給出了一個標(biāo)準(zhǔn)，這是一個重要進(jìn)步！

　　3、“北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化，6月底前提出并上報(bào)具體實(shí)施方案。”這16個城市都有誰？“供地主體多元化”是什么含義？

　　在每月國家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)里，有70個城市的概念。在這份統(tǒng)計(jì)報(bào)告里，又特別突出了15個城市。他們是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟(jì)南、無錫、福州、成都。

　　但遺憾的是，國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)注的15個城市，跟住建部說的16個城市，口徑不完全一致。其實(shí)如果你熟悉中國房地產(chǎn)市場就知道，在2015年末“樓市去庫存”政策提出后，樓市大熱。到了2016年10月初，住建部出手調(diào)控，第一批就點(diǎn)了16個城市的名字，隨后在短短一周左右的時間里，這16個城市全部出臺了限購政策。

　　很有可能此次住建部說的16個城市，就是2016年10月第一批出臺限購城市的那些城市——它們跟國家統(tǒng)計(jì)局的“15個重點(diǎn)城市”其實(shí)是高度重合的，只是住建部這邊多了蘇州。

　　統(tǒng)計(jì)局為什么遺漏了蘇州？因?yàn)?0個城市的統(tǒng)計(jì)里，就沒有蘇州，而是揚(yáng)州、徐州。國家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)控的70個城市，帶有抽樣意義，追求代表的廣泛性，比如在廣東就關(guān)注了湛江、惠州、韶關(guān)，而沒有關(guān)注東莞、佛山、珠海。

　　所以，需要探索“供地主體多元化”的16個城市應(yīng)該就是：

　　北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟(jì)南、無錫、福州、成都。

　　4、所謂“供地主體多元化”，其實(shí)質(zhì)是試圖打破“地方政府對新增城市建設(shè)用地的壟斷”，以降低地價，這是政府的一次自我革命，意義重大。

　　多元化的途徑包括：近郊的農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃住房直接入市，城市更新中把部分產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)為商品房用地等。說到底，就是政府讓渡出可以獲得的土地收益，為社會提供低成本的各類住房，但前提是需要政府審批。

　　我之前在專欄里講過，農(nóng)村集體土地直接建設(shè)租賃住房入市，如果力度大，真的是可以起到平抑房價、房租的作用。關(guān)鍵看地方政府的決心，當(dāng)然也看土地存量。

　　5、住建部的第三大舉措，主要是對購房者、開發(fā)商進(jìn)一步“去杠桿”。強(qiáng)調(diào)對個人購房者嚴(yán)控通過“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營貸”加杠桿，對于開發(fā)商則強(qiáng)調(diào)拿地時要用“自有資金”。這兩點(diǎn)如果真的做到，可以把相當(dāng)一批資金擠出市場。

　　6、住建部的第六大舉措，提出“對工作不力、市場波動大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，堅(jiān)決問責(zé)。”此前約談12個城市，就是問責(zé)的一部分，這對于地方政府將形成顯著的心理壓力。

　　7、值得注意的，住建部在文件最后對調(diào)控給出了“政策交底”，就是這段話：

　　要認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房價、控租金，降杠桿、防風(fēng)險，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)，支持剛性居住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　這里面有兩層意思。第一，調(diào)控的目標(biāo)是：“穩(wěn)房價、控租金，降杠桿、防風(fēng)險，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期”。注意，沒有說讓房價和租金下降。

　　第二層意思，提出了“支持剛性居住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房”的政策底線。追求的是“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　所以，希望樓市、房租在調(diào)控中大幅下降，是不切實(shí)際的；希望房價、房租短期大幅上漲，在一二線城市也有較大難度。

　　至于三四線樓市，庫存大的城市，政策給出的空間顯然要大很多。