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   今年以來，房企海外發(fā)債熱情不減。繼年初房企大規(guī)模海外融資后，最近，包括融創(chuàng)、萬科、華遠、金科、首創(chuàng)等在內(nèi)的8家房企的境外發(fā)行債券獲得發(fā)改委備案。

   一方面是規(guī)?；瘺_刺的“生死決戰(zhàn)”不得不為之，一方面卻是國內(nèi)融資渠道的持續(xù)收緊，對于曾經(jīng)揮金如土大手筆買地的眾多房企來說，最近手頭頗緊也成為不得不面對的現(xiàn)實。在業(yè)內(nèi)看來，進入今年以來，受到國內(nèi)房企融資收緊、資金到位增速下降、發(fā)債潮兌付到期等因素影響，海外發(fā)債或?qū)⑹俏磥硪欢螘r間房企找錢的重要手段。

   海外發(fā)債激增

   據(jù)國家發(fā)改委網(wǎng)站披露的信息顯示，融創(chuàng)中國、萬科企業(yè)、華遠地產(chǎn)、金科集團、首創(chuàng)置業(yè)、泛海控股、力高地產(chǎn)、旭輝集團等房企境外發(fā)行債券經(jīng)國家發(fā)展改革委予以備案登記。

   進入今年以來，房企海外發(fā)債便頻頻發(fā)力。就在4月底，發(fā)改委批復(fù)萬達、陽光城、旭輝、富力、時代地產(chǎn)等多家房企的海外發(fā)債備案。

   同時，僅4月底便有多家房企成功發(fā)行海外債。4月25日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司擬發(fā)行1.5億新加坡元2020年到期票息6.25%的優(yōu)先票據(jù)。4月24日晚間，旭輝控股（集團）有限公司發(fā)布公告稱，公司擬發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率6.375%。

   機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，4月份，海外融資總額折合人民幣376.12億元，相比上月193.44億元大幅上升。

   可以說，近期上述房企海外融資動作正是今年以來房企融資態(tài)勢的延續(xù)。

   中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年前4個月，房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場融資數(shù)據(jù)達到了233.2億美元，同比2017年1-4月的112.35億美元上漲幅度達到了107%。4月單月發(fā)債金額達到了88億美元。

   政策收緊資金鏈受壓

   房企海外發(fā)債潮背后，不難看出眾多房企在做大規(guī)模的預(yù)期下，對資金的渴求。

   中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，在規(guī)?；偁幐窬直尘跋拢康禺a(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切，隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇。

   最新的一組數(shù)據(jù)同樣說明了房企資金面的趨緊狀態(tài)。

   據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態(tài)，其中，國內(nèi)貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現(xiàn)負增長。

   對此，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，4月18日央行降準，釋放4000億元增量資金，卻并未緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張狀況。1-4月信貸增速的下滑，代表以金融去杠桿為目標，針對房地產(chǎn)的信貸定向緊縮仍在繼續(xù)，流向房地產(chǎn)的資金閘門逐漸關(guān)小。同時，資金使用成本也在不斷提升。

   實際上，去年以來境內(nèi)融資環(huán)境始終不容樂觀。

   今年以來，中央多次釋放嚴控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)的信號。1月13日，原銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》，整治重點包括發(fā)放首付不合規(guī)的個人住房貸款；以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利；綜合消費貸款、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等。

   1月底，原銀監(jiān)會舉行的2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議中也提出，今年將繼續(xù)防控金融風(fēng)險，將在降低企業(yè)負債率，嚴格控制高負債企業(yè)融資的同時，控制居民杠桿率的過快增長，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化。

   在業(yè)內(nèi)看來，在多個監(jiān)管部門共同推進去通道、去杠桿的背景下，今年以來，面對資金鏈壓力，越來越多的房企著手尋求海外融資渠道。

   更有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著2015年房企發(fā)債潮進入兌付集中期，房企對資金的需求也更為緊迫。

   多個融資渠道發(fā)力

   面對趨緊的融資環(huán)境和規(guī)模擴張的現(xiàn)實需求，不少房企也在不斷拓寬融資渠道。

   克爾瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2017年度全國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望》顯示，房企的融資方式越來越多元化，房地產(chǎn)私募基金、資產(chǎn)證券化（ABS）、房地產(chǎn)投資信托（REITs）、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)。自2015年6月萬科發(fā)布國內(nèi)首只公募REITs后，ABS逐漸成為房企融資的一個突破口。2017年前11個月，多家企業(yè)完成發(fā)行ABS產(chǎn)品，發(fā)行金額總計423億元，同比大幅增長210%，大大超過2016年全年總量。

   進入今年以來，泰禾、首創(chuàng)等房企更為積極地投入到政策扶持的新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域，例如集體租賃住房、舊改和棚改等城市更新等項目，并爭取信貸支持。

   與此同時，房企在打開資金入口的同時，也在收緊資金出口。

   郭毅表示，在房企收緊資金出口的方式上，由1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況中同樣透露出了些許端倪。

   房企收緊錢袋子之舉首先體現(xiàn)在拿地層面。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5412萬平方米，同比下降2.1%。今年以來，房企一改過去的大舉擴張策略，拿地趨于保守，北京、杭州、成都等城市相繼出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象，其中北京流拍土地的數(shù)量更累計達到6宗之多。

   其次，房企還通過快開工、慢施工、緩竣工來提高資金的使用效率。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，房屋新開工面積51779萬平方米，同比增長7.3%；施工面積664410萬平方米，同比增長1.6%；竣工面積25151萬平方米，同比下降10.7%。

   “在多項目滾動開發(fā)的同時，快開工可以盡快實現(xiàn)項目現(xiàn)金流回正，并將資金用于下一個項目的開發(fā)，慢施工、緩竣工則可以將開發(fā)費用的支付節(jié)點后移，由此實現(xiàn)資金使用效率的最大化，提升企業(yè)利潤。”郭毅表示。

   (華夏時報)