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  此前因全自持以及高租金而備受各界關注的北京首個全自持租賃項目，萬科翡翠書院日前正式啟動租賃運營試水。萬科相關負責人5月13日向北京商報記者透露，截至目前，該項目首推的72套房源，最終達成意向出租60套，項目首次推租試水實現(xiàn)80%的綜合出租率。

  據(jù)了解，萬科翡翠書院一開始首推兩幢樓，共計48套房源，在實現(xiàn)意向滿租后又加推一幢樓，最終實現(xiàn)60套的意向成交。值得注意的是，意向承租客戶中有55組客戶選擇了十年期的租金方案，選擇戶型均為疊拼180平方米的大戶型產(chǎn)品，另外5套房源則為90平方米戶型，租期為三至五年。

  資料顯示，2016年12月，萬科以50億元價格獲得海淀永豐18號地塊，萬科和住總聯(lián)合體以59億元代價獲取19號地塊，這兩塊地就是如今的萬科翡翠書院。項目的土地成本投入合計109億元，加上該項目的建安成本、裝修成本以及后續(xù)的財務成本和運營維護成本，翡翠書院累計投入資本接近170億元。

  據(jù)此前項目披露的信息顯示，翡翠書院項目主要為90平方米的三居和180平方米的疊拼四居產(chǎn)品，房源均采用精裝交付。其中90平方米三居租金預計為1.5萬-1.8萬元/月，180平方米的四居室疊拼產(chǎn)品租金則為3萬-4萬元/月。以月租1.5萬元的90平方米三居為例，如果租戶租住十年，需要一次性付清全部租金180萬元。該房租水平也大大超過當?shù)赝葢粜妥≌淖赓U價格。為此，也受到市場的廣泛關注甚至質(zhì)疑。

  萬科方面透露，首推房源取得八成的出租率，對于該比例，有業(yè)內(nèi)人士分析認為，這在一定程度上與產(chǎn)品定位符合區(qū)域內(nèi)一些高端租賃客群的心理預期和承受能力有關，此前被外界判斷“無解”的北京全自持地塊一定程度上獲得了市場和部分客戶認可。   

  萬科翡翠書院相關人士表示，項目目標客戶主要為區(qū)域周邊互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)精英人士，該人群對租房價格承受力較強。從租賃情況來看，十年租期、大戶型、一次性交付是首輪客戶的主要特點。相對傳統(tǒng)租賃市場，翡翠書院有更穩(wěn)定的租期、不同功能的空間、更舒適的品質(zhì)和更完善配套的產(chǎn)品。

  對此有機構人士表示，海淀北部互聯(lián)網(wǎng)高科技企業(yè)集中，一些企業(yè)高管的確面臨職住不平衡問題，區(qū)域內(nèi)高端租賃項目較為缺乏。

  按照北京的政策導向，未來將加快發(fā)展多主體供給、多渠道保障的住房租賃市場。去年制定的五年50萬套租賃住房供應計劃，目前已確定39個、203公頃集體土地租賃住房項目，其中8個項目已取得立項手續(xù)。大量租賃住房的建設，將對穩(wěn)定北京市住房租金起到主導作用。

  不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，萬科翡翠書院首次租賃表現(xiàn)良好與項目滿足區(qū)域內(nèi)高端租賃需求不足有關。此外，鎖定十年內(nèi)的租金也是項目優(yōu)勢之一。需要注意的是，該項目具有比較大的體量和規(guī)模，未來客戶資源能否持續(xù)導入還需要進一步觀察。

  此外，與集體土地租賃住房得到政策支持相比，全自持住宅項目土地價格較高，而且目前尚無金融政策支持。另外，項目回報周期比較長，根據(jù)萬科方面測算，該項目滿租30-40年才具有回本運營能力。在理想的滿租條件下，項目NOI率(實際回報率)不超過3%，未來如何實現(xiàn)盈利將是企業(yè)長期面臨的考題。

       來源：北京商報