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目前階段有房產(chǎn)投資價值的中國城市也就10個左右，北上深最優(yōu),但就算在北上深,如果買房時機不對，房子地段不太好，也會套好多年。房地產(chǎn)遍地黃金的年代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在房產(chǎn)投資絕對是個技術(shù)活，大家要多學習多了解，謀定而后動。

小編整理了天涯樓主海男的故事對房產(chǎn)投資的心得感悟。希望能對現(xiàn)在買房，后臺咨詢買房的粉絲一些幫助。

買個名牌包包，買塊名牌手表，哪怕買個名車，都不會使人陷入絕境，但錯誤的投資會使人走向絕境，切記！切記！切記！

——題記

房地產(chǎn)的本質(zhì)和規(guī)律

• 房地產(chǎn)是經(jīng)濟的重要組成部分,明白了經(jīng)濟的本質(zhì),能更好理解房地產(chǎn)。
  經(jīng)濟的本質(zhì)是組合各種要素,包括人力,資金,資源,滿足人們的需求.中國政府發(fā)展經(jīng)濟的過程中,始終圍繞三個主題轉(zhuǎn)

• 1,促就業(yè)

• 2.控通脹

• 3.保障金融系統(tǒng)的安全

• 明白了上面的情況,很多房產(chǎn)亂象就有了合理的注解。

• 房產(chǎn)短期走勢主要由首付比例,利率,房產(chǎn)政策決定;長期走勢由人口決定。一個人口凈流出的城市,是絕對不適合投資房產(chǎn)的。

• 選定城市之后,如何選擇區(qū)域和小區(qū),就成了重中之重。
  一個大型城市的經(jīng)濟核心一般集中在CBD區(qū)域,在CBD辦公的主要是大企業(yè)總部,金融企業(yè),保險企業(yè),咨詢企業(yè),傳媒企業(yè)等,這些企業(yè)效益好,員工工資比較高。一般情況下,CBD企業(yè)的高管喜歡在企業(yè)附近居住,中高層一般買在5站左右地鐵通達的地方,普通員工一般買在15站地鐵以內(nèi)通達的地方。房產(chǎn)投資可以根據(jù)自己的資金情況,按照上述規(guī)律選房買房,一般都能保值增值，如果小區(qū)邊上有個不錯的學校,就更好了。好的高新區(qū)邊上也是不錯的選擇。

投資房產(chǎn)有些基本的原則:

• 你的房子在主流社會成員的購買范圍中,CBD企業(yè)員工,政府工作人員,好的高新區(qū)工作人員是主流社會成員的代表,大部分社會財富集中在他們手上。

• 你的房子所在區(qū)域已經(jīng)進入或即將進入二手房為主的階段。區(qū)別一個城市的房地產(chǎn)是否值得買,有個簡單粗暴的方法:看看二手房能不能順利的賣掉,如果不能順利的脫手,或者跟新房比差別巨大,那么這個城市的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)一定是有大量過剩。

• 白領喜歡近郊的房子,小商人喜歡市區(qū)的老房子，近郊的房子一定要選擇有學校配套的。白領容易用杠桿,但有一點一定要注意,如果近郊是剛開發(fā),套現(xiàn)的時間成本和資金成本會比較高.

• 大城市核心區(qū)的房子是最保險的,但不是收益最大的,收益最大的是變化最大的非核心市區(qū),例如交通不便的地方修了地鐵,遠遠大于核心區(qū)多修一條地鐵的影響。

2007年全球金融危機是樓市分水嶺

2007年全球金融危機之前出口經(jīng)濟快速發(fā)展，大家生活水平大幅提高，對房產(chǎn)需求很大，導致房子供不應求，價格上漲，但價格始終在合理范圍內(nèi)，因為2007年全球金融危機之前，沒有太多的投資投機。原因如下:1.出口工業(yè)比房地產(chǎn)掙錢，很多錢優(yōu)先進入制造業(yè)領域2.就業(yè)不錯，政府沒有必要通過放水進行基建，解決就業(yè)問題。

2007年全球金融危機之后，出口遇阻，高歌猛進的房地產(chǎn)也因為購房者預期的改變進入蕭條，導致社會出現(xiàn)大批失業(yè)人員，在穩(wěn)定壓倒一切的情況下，政府開始放水投資基建，同時鼓勵房地產(chǎn)購買，畢竟房市還是供不應求。隨著買氣的加大，房價開始上漲，產(chǎn)生了賺錢效應，制造業(yè)由于不如以前好賺錢，紛紛進入房地產(chǎn)，基建放的水最終也流到了房地產(chǎn)，引起了房市一波一波的上漲。

本輪房價上漲的原因：

中國房產(chǎn)市場的第一個坑是2011年的大中城市限購，導致大城市需求萎縮，相應的開發(fā)商也減慢了在大城市的買地建房,跑到三四線城市去買地建房了，這樣的結(jié)果是大城市2011-2014的房屋供應是萎縮的，三四線城市的供應是增加的。各路不明真相的資金被迫到中小城市投資買房，很多房子不但沒有漲價，還跌價，最可悲的是有價無市，認錯的機會都不給。

最最可悲的是大城市經(jīng)過2013，2015，2016年的大漲，房價又翻了幾倍。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場又在挖第二個坑，那就是到大都市圈附近不限購的小城市投資買房，這些小城市購買的絕大部分房子都將面對租不掉，賣不掉，住不了的窘境，多少人又得血本無歸。

2014年9月，2015年3月，國家出臺寬松政策，放松了大城市限貸限購，大城市積壓的自住需求一下子爆發(fā)出來，由于供應沒跟上，導致供不應求，價格開始上漲，產(chǎn)生賺錢效應，更多的投資投機資金開始進入房地產(chǎn)，特別是2015年6月股市開始暴跌，大量資金由股市轉(zhuǎn)戰(zhàn)房市，價格進一步被推高。這刺激開發(fā)商開始在大城市大規(guī)模買地建房，隨著時間的推移，大城市房子開始供求平衡 ,直至最后供大于求，然后開始下一個周期。但一二三線還是會有一些差別。

一線：北上深以存量房為主,調(diào)整比較小,由于人口不停流入,房價接著會繼續(xù)往上。
二線：隨著供應量的加大,房價會適當調(diào)整,投資投機資金會停止進入或退出,導致進一步的調(diào)整,這時房子會出現(xiàn)投資價值,但前提是這個城市不停有人口流入。
三線：不限購的三線城市最近幾年一直處于市場環(huán)境中,價格泡沫已經(jīng)被擠掉了,沿海的三線城市市中心會有一些投資機會。

如果大家明白了這次房價大漲的原因，接下來的投資就會進退有據(jù),不會掉到坑里。

地王對供需雙方的影響：

1、二手房賣方:地王影響預期,停止賣出或調(diào)高價格,導致供應量減小同時漲價。

2.開發(fā)商:開發(fā)商雖然拍了地，但由于價格比較高，近期不會開發(fā)，不產(chǎn)生實際供應量。

3.買方:買漲不買跌，繼續(xù)買入，價格逐步走高，隨著價格走高，有效需求減少，最后供大于求，價格調(diào)整。

綜上所述,地王會加快趕頂?shù)乃俣?

調(diào)控干預的效果 

不管什么產(chǎn)品，只要有不錯的利潤，如果政府不干預，遲早供大于求。如果政府干預的少一點，大城市的房價斷不會如此之高。下面以限貸限購給大家解釋一下:

當房價上漲時，地方政府開始瘋狂賣地，發(fā)大量開商開始買地建房，因為開發(fā)房屋有個時間周期，不能馬上產(chǎn)生市場供應，房價繼續(xù)上漲，民怨開始沸騰，中央開始出調(diào)控政策。例如限購限貸，導致市場被冰凍，這嚴重改變了開發(fā)商的預期，已經(jīng)拿地的放慢開發(fā)節(jié)奏，沒拿地的暫緩拿地，供應因此沒有大量增加，但需求并沒有消失。過段時間解除調(diào)控，積累的需求如火山噴發(fā)，由于供應沒有實質(zhì)的增加，房市繼續(xù)供不應求，房價開始上漲，投資投機資金介入。

房價繼續(xù)上漲，地方政府開始大量賣地，開發(fā)商踴躍購地，還沒來得及大量開發(fā)，中央政府又開始調(diào)控，周而復始。如果我們的政府出政策時 ,考慮一下開發(fā)商的感受，畢竟他們才是房子的供應主體，給他們完整的市場，大量開發(fā)賺錢是不二選擇，供過于求只是遲早的事。

房地產(chǎn)潛規(guī)則：

房地產(chǎn)市場相對來說還是個市場化程度比較高的市場,各個環(huán)節(jié)情況如下:

政府：政府壟斷了市場供應，原則上會控制市場，慢慢賣，其實不然，在現(xiàn)有的政治生態(tài)下，沒有誰會把土地留給下任賣，任內(nèi)大賣特賣，發(fā)展經(jīng)濟，搞政績是不二選擇；就算自己會連任，但土地市場的行情時有波動，行情好的時候趕緊賣，籌錢搞政績是上策，沒有誰會考慮10年20年的事情。

開發(fā)商：開發(fā)商大部分都是民營企業(yè)，行情好時，大干快上，行情不好時會減慢節(jié)奏，畢竟是自己的錢。

購房者：買漲不買跌，行情好時，投資投機的都來了；行情不好時，投資投機不干了，剛需也開始觀望。

綜上所述：房地產(chǎn)和別的行業(yè)差別不大，行情好時，各路開發(fā)商蜂擁而入，大肆拿地建房，直到過剩賣不動為止。例如三四線不限購城市，但大城市房地產(chǎn)有一個不同的特點，就是限購限貸，限購限貸人為的制造供不應求,創(chuàng)造了很多投資機會。

房子的投資經(jīng)驗：

要投資房產(chǎn),就一定要對房產(chǎn)這個產(chǎn)品本身的一些屬性了然于胸。

1.面積及對應人群90平米以下(小戶型) 首套剛需
90-140平米(中小戶型) 首次改善需求
140-200平米(中大戶型) 多次改善需求
200平米以上(大戶型) 享受需求

投資房產(chǎn)涉及到買賣兩個方面，現(xiàn)在是賣出90-140平米房子的好時間，同時買入140-200平米的房子。因為現(xiàn)在90-140是需求最大的房子，有些供不應求，140-200平米供求基本平衡，能買到性價比高的房子，隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展,140-200平米需求會越來越大。作投資一定要有一些前瞻性。

2.地段,地段,地段
房產(chǎn)投資中說的地段和傳統(tǒng)的環(huán)為單位的地段是有一些差別的，房產(chǎn)投資的地段是以到CBD的便捷程度和時間為標準，再加上教育和商業(yè)作為輔助標準。

3、地鐵的修建
很多人以為修建地鐵是為了方便居民出行，其實不然，修地鐵主要是為了連通CBD，開發(fā)區(qū)，交通樞紐。明白了上述道理,你就會知道那條地鐵將優(yōu)先建。

4、自住買房和投資買房的差別
自住買房和投資買房是完全不同的兩種思維，現(xiàn)在很多人糾結(jié),就是把這兩種情況混在一起了。

1.自住買房關(guān)心的是過一段時間之后房價是不是漲了，并不關(guān)心成本，在國家不停放水的情況下，一二線城市的房價大趨勢總歸是向上的。

結(jié)論：自住在一二線城市隨時可以買,如果能運用我前面寫的買房技巧買在更好的點上，就完美了。

2.投資買房：投資買房關(guān)注的是收益，成本就是重中之重，特別是持有成本。投資房產(chǎn)的黃金時期已經(jīng)過去了，買了放著就賺錢的好日子一去不復返了?，F(xiàn)在投資房產(chǎn)買進賣出的時點非常重要，決定了是否有收益。
房子同樣是3年漲20%,自住的可能很高興,high的不得了,投資的可能就愁眉苦臉了。房子的價格是可以分拆成各種組成部分的，這樣可以評估價格是否是洼地，以及以后是否有前景。

房價=地段（30-40%）+小區(qū)及房子品質(zhì)（20-30%）+小區(qū)附近環(huán)境（10%-15%）+教育資源（5-20%）+二級商務資源（10%左右）+商業(yè)資源（10%）
地段：到達主流CBD的便捷程度及時間。
教育資源：教育資源在有些房子的價格構(gòu)成中比例較大，但教育資源經(jīng)常有調(diào)整，有一定的風險。
上面的組成弄清楚了，房子的前景就很了然了。比如在市區(qū)，上面的組成都很成熟了，房子的價格已經(jīng)包含了上述組成部分，房子的漲跌隨大勢，沒有額外的驚喜。近郊和市區(qū)邊緣就不一樣了，修條地鐵，漲，建個學校，漲，建個商業(yè)中心，漲，這也就是市區(qū)邊緣漲幅遠遠大于市中心的原因。

京滬深房價何時到拐點

房子也是一種商品，供求關(guān)系永遠是有效的，雖然各種干預扭曲了供求，但回歸正常是遲早的事。

限購限貸抑制開發(fā)商的積極性，減少了一手供應，高額的交易稅費又抑制了二手的供應，供不應求導致房價飆升，但樹不能長到天上去，當房價漲到一定程度，有效需求會急劇減少，不多的供應也會過剩，房價出現(xiàn)拐點，投資投機資金撤出，房價進入下跌通道。跌倒什么程度呢，合理的收入房價比和租售比就是房價的支撐點。以上海為例預測:

房價的最高點:人民廣場附近均價18萬左右,徐家匯13萬左右,莘莊9萬左右
房價支撐點:人民廣場附近均價14萬左右,徐家匯10萬左右,莘莊6萬左右
然后隨著收入的上漲，房租的上漲，房價會慢慢上漲，但靠投資房產(chǎn)致富已經(jīng)不太可能了。

上述預測純屬個人意見,大家就當故事看看吧。

房產(chǎn)和金融

房產(chǎn)和金融像一對孿生姐妹，如影隨形，現(xiàn)在買房完全不貸款的已經(jīng)很少了。學好金融知識，不但買房能少走彎路，還能改變?nèi)说囊恍┧季S。

目前個人能接觸的貸款分三類:信用貸款，按揭貸款，抵押消費貸款。舉例來說，小峰是我的老鄉(xiāng)，2014要離開上海去杭州工作，他在上海楊浦有套兩室的房子，想賣掉了去杭州買房子。問我的意見，被我批評了一頓，給他出了個方案：還掉剩下的20萬按揭，然后抵押消費貸款70萬，利息1.2倍，接著拿著70萬去杭州按揭了一個不錯的房子。思維一變，稍微折騰一下就有了兩套房子，碰上2015、2016的房價上漲，現(xiàn)在房子增值都快200萬。

上面的例子可以當故事看,重點是了解金融產(chǎn)品。

如何買房買在低位：

1.到選定區(qū)域的房產(chǎn)中介掛個號，如果這些中介頻繁給你打電話，那肯定不是買的好時候，慢慢的中介給你打的電話越來越少，甚至不打了，就得趕緊買了，中介不給你打電話，一般情況是到店的客戶太多，沒有時間也沒有必要搭理你了。

2.每周或每兩周到交易中心看看，然后再結(jié)合第1條，一般都能買在比較低的位置。

房價上漲的特征：

投資房產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去了,簡單的買個房子放著等升值的機會不多了。
研究一下2000到現(xiàn)在的房產(chǎn)價格變化,你會發(fā)現(xiàn)幾個特征:
1.漲的越來越慢，房地產(chǎn)行業(yè)進入成熟期。
2.上漲不是勻速上漲，往往是調(diào)整幾年，然后短期一個大的上漲，這和人性是符合的。買漲不買跌，漲的時候大家都過來買，調(diào)整的時候大家都觀望。
3.準確的選擇城市/區(qū)域/產(chǎn)品，把握好買進賣出的時點才能賺到大錢。

投資房產(chǎn)有兩個收益點，一個是買進賣出的差價,一個是租金，投資要圍繞這些展開。投資房產(chǎn)有兩個概念,一個是買了就賺錢，一個是以后會賺錢。

現(xiàn)在投資房產(chǎn)要注意核算成本收入:
成本=首付資金成本+按揭貸款成本+買進賣出交易稅費
收入=房租+買進賣出差價

現(xiàn)在每年的貶值在10%多一點,有量化的計算公式:

貶值=金融機構(gòu)總資產(chǎn)增長率-GDP

對大家的勸告：

大家有沒有感覺到周圍的人都在談論買房子，這個場景何其熟悉。在當年6月份的股市也出現(xiàn)過，當普通人都在討論一個事情了，悲劇可能要開始，20/80原則是有效的。不是說投資房子絕對賺不到錢，但難度已經(jīng)很高了。

很多人都有一個錯誤的思維，覺得自己買了一個房子，不管漲跌，都有個實物在那里，不吃虧。

投資房產(chǎn)是個大事，大家要多多做功課，同時
1、下決定前找附近熟悉房地產(chǎn)靠譜的人多問問。
2、要有成本意識，首付的資金和貸款的資金都是有成本的，交易稅費也是成本。例如三年漲20%肯定是賺不到錢的。
3、租售比以后會是一個很重要的投資指標。
4、投資不能想當然，多學習，冷靜思考。

其實是大家沒有經(jīng)歷過房市的逆周期，如果你有幸2007年在深圳某些地方高點買了房子，98年面對的是下跌超過首付款，你還得付息還按揭，如果你是投資房產(chǎn)，可憐的租金2%不到，遠遠低于利息。蒼天啊，大地啊，我這哪里拿的是房產(chǎn)，分明拿的是炸彈。

后來好在國家給力，很快開始放水，解放了大家。就算國家不放水，最后也會解套，因為那時房子還是供不應求的，只是恐慌導致需求極度萎縮，過一段時間需求還是會釋放出來的。

時過境遷，今時不同往日，大多數(shù)城市如果不限貸限購，市場自由發(fā)展，1-2年都會過剩。如果投資不慎，買在高點，接下來很多人將會體會到什么是生不如死。

投資是殘酷的,不管房產(chǎn),還是其它的。

賺錢的機會一直會有，但這個機會以后更多的屬于專業(yè)的投資人士。普通人要想賺錢，要么努力學習變成專業(yè)人士，要么找專業(yè)人士幫忙。現(xiàn)在房市進入這波行情的后期，已屬雞肋，等下一個周期是明智的選擇。