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    買賣雙方由于各種原因未能最終完成房產(chǎn)過戶，在很多人看來，這種情況下中介是不應該收取中介費的。而在實際交易過程中，如果是由于中介的原因造成最終未能完成過戶，則無需交中介費;如果是由于買賣雙方的原因造成最終未能完成過戶，則要支付部分甚至全部中介費。目前買房人與中介簽訂的居間合同，中介只負責到買賣雙方簽完合同，而不是以完成過戶才能收取中介費。

    二手房中介是通過房屋中介機構(gòu)進行二手房交易時支付給中介機構(gòu)的服務費，也稱為居間傭金。

    中介承諾未兌現(xiàn)應退還中介費

    2013 年，在北京版國五條政策落地前，為了避免交納20%的個人所得稅，北京的二手房市場曾掀起過一波購房高潮。王先生就搶在國五條政策執(zhí)行之前買了一套二手房，當時中介承諾可以在政策執(zhí)行之前為王先生完成過戶手續(xù)，并將這一承諾寫進了居間合同之中，因此王先生就與業(yè)主簽訂了二手房買賣合同并交付了中介費以及定金。但是由于各種原因，最終未能在政策執(zhí)行前完成該套房屋的過戶手續(xù)。新政策執(zhí)行后，由于該套房屋不滿五年需交納差額的20%的個人所得稅。算下來，個人所得稅要交20萬元。面對這筆高額的個人所得稅，王先生表示無力承擔。業(yè)主也表示不會為個稅買單，在該套房屋買賣無法進行下去的情況下，王先生提出解除買賣合同，并要求中介退還中介費。

    該案例中，房地產(chǎn)中介在居間活動中為促成雙方成交，承諾在“新政”執(zhí)行前辦理完畢房地產(chǎn)過戶手續(xù)，房地產(chǎn)中介卻未兌現(xiàn)這一承諾，而這一承諾有證據(jù)證明確實存在，那么，中介機構(gòu)應該退還中介費。

    買房人原因造成房產(chǎn)不能過戶中介費不退

    石先生在前不久通過一中介公司在望京購買了一套二手房，在簽訂二手房買賣合同以及與中介的服務合同之前，中介公司要求石先生先簽一個聲明:表示自己確認有購房資格，如購房資格出現(xiàn)問題導致無法過戶責任由買方自負。

    石 先生當時十分自信購房資格沒問題，沒有去確認自己的個稅和社保是否滿五年。但是當簽訂了二手房買賣合同后并交納了中介費和定金后，在辦理房屋過戶時卻發(fā)現(xiàn) 自己的社保曾經(jīng)因為工作變動斷過，因此他不具備購房資格，他要買的二手房無法過戶到其名下。在買賣無法繼續(xù)的情況下，石先生要求解除合同并要求中介退還中 介費，但遭到了中介的拒絕。中介的理由是房屋無法過戶的責任在石先生自己，中介沒有任何過失。

    在這個案例中，買賣合同雙方的交易已經(jīng)達成，中介機構(gòu)已經(jīng)完成了“居間”服務，導致合同無法履行的原因系石先生自己造成的，他應當對此承擔全部責任:向賣方承擔違約責任，向中介機構(gòu)支付中介費用。

    業(yè)主違約致交易失敗 仍要支付部分中介費

    郭 女士與業(yè)主何先生在中介公司的居間服務下簽訂了二手房買賣合同。同日，郭女士支付了2萬元購房意向金，并在《中介費確認書》上簽字確認中介費為2萬元。而后，因業(yè)主何先生一方違約，未能繼續(xù)履行該合同，郭女士的購房計劃也宣告“破產(chǎn)”。何先生返還郭女士已支付的2萬元意向金，并補償違約金2萬元。

    當前的二手房市場上使用的居間合同，對于中介責任的完成不以網(wǎng)簽或過戶為準，而是以買賣雙方簽訂二手房買賣合同為準。也就是說，只要雙方簽訂了二手房買賣合同，中介的職責就已經(jīng)完成，按目前的格式合同規(guī)定，中介就可以收取中介費了。

    在上述案例中，房地產(chǎn)中介在居間活動中為促成雙方成交，承諾在“新政”執(zhí)行前辦理完畢房地產(chǎn)過戶手續(xù)，而房地產(chǎn)中介又未兌現(xiàn)這一承諾，這一承諾有證據(jù)證明確實存在，那么，中介機構(gòu)應該退還中介費。

    中 介費的糾紛在二手房交易中并不少見，為了避免此類糾紛，我們應盡可能完成交易。為了完成交易，要盡可能多的核實房源產(chǎn)權(quán)、債務、抵押情況。如果資金不足，也不要輕易簽訂買賣合同并支付中介費。另外，建議客戶在買房時選擇正規(guī)大型中介，一來傭金不高，二來服務有保障。在當前二手房市場上使用的居間合同都是以雙方簽訂二手房買賣合同為準的情況下，建議買房人在買房前要先與中介公司協(xié)商簽訂補充協(xié)議，盡量把雙方的責任和義務約定得越詳細越好。甚至可以與中介協(xié)商 約定在完成過戶后方可收取是中介費，在未完成過戶前不得收取任何費用。