熱點關注隨著過去一年人民幣兌美元匯率漲幅超過9%，美國高端地產再度向中國高凈值人群伸出橄欖枝。
近日，美國紐約房地產經紀商CORE與仲量聯(lián)行聯(lián)合推出“華爾街一號”項目556個豪華住宅單位，面向國內富豪銷售。其住宅單位按照不同房型與面積，售價在97萬-逾400萬美元不等。
CORE行政總裁肖恩·奧舍（Shaun Osher）向記者表示，之所以將華爾街1號項目亞太區(qū)銷售路演放在中國，一方面是看好中國高凈值人群海外置業(yè)需求逐年升溫，另一方面是人民幣兌美元較大幅度升值，某種程度提高了中國高凈值人群的“購買力”。
相比美國房產經紀商的“熱情”，中國不少高凈值人群則顯得相對謹慎。
多位近期參與美國高端住宅銷售路演的高凈值人士坦言，盡管不少項目銷售方一再強調“地段”與“資產保值功能”，但當前美國高端住宅價格疲軟讓他們不得不選擇觀望。更重要的是，在特朗普稅改政策大幅增加美國高端住宅房貸稅收負擔的壓力下，他們尚未找到合理的稅務籌劃辦法。
額外的購房風險待解
為了吸引中國高凈值人群認購，CORE特意安排了首付5%——6個月再付5%——2020年交房時支付尾款80%（其中房價70%可申請銀行貸款）的交易付款方式。
肖恩·奧舍（Shaun Osher）稱，這主要是為了減輕國內高凈值人群外幣付款壓力。但此舉能否打動國內高凈值人群，仍是未知數(shù)。
一位近期參與美國高端住宅銷售路演的高凈值人士認為，此前也有美國房產經紀機構推出類似的分期付款方式，但這反而引起他們的擔心，比如若投資者按房價70%申請銀行貸款，一旦還款期間人民幣匯率出現(xiàn)大幅下跌，自己就要支付更多人民幣兌換外幣還貸。如此等于變相抬高了“購房價格”，但目前沒有專業(yè)機構能為他們解決這個匯率風險隱患。
此外，也有個別高凈值人士擔心一旦國內人民幣資金難以換匯“出不去”，是否會遭遇購房違約風險。
“不過，更多人頭疼的，還是特朗普稅改政策造成的額外稅收壓力。”他告訴記者。具體而言，由于特朗普稅改政策規(guī)定美國住房貸款利息抵稅額度將從原先的100萬美元調低至50萬美元，導致美國高端住宅的按揭貸款（至少百萬美元）需要支付額外的稅收，在不少國內高凈值人士看來，這等于是“額外的房貸負擔”，卻又找不到妥善辦法規(guī)避。
“事實上，這些煩惱需要借助專業(yè)機構妥善解決。”仲量聯(lián)行亞太區(qū)國際住宅部總監(jiān)茜安妮（Anne-Marie Sage）表示，通常專業(yè)機構會為國內高凈值人群設計專門的海外置業(yè)交易結構——做好合理稅務籌劃與人民幣匯率波動風險對沖同時，還會尋找海外銀行盡快辦理貸款手續(xù)以避免購房付款違約。不過，當前海外銀行給中國高凈值人群在美置業(yè)所提供的貸款年化利息約在3.7%-4.9%，利率高低主要取決于貸款速度。
在她看來，鑒于華爾街周邊地區(qū)高端住宅的租金收入水準，華爾街1號項目的租金年化回報率略高于4%，能解決大部分放貸利息支出。
不過，在業(yè)內人士看來，盡管這些操作性問題可以通過專業(yè)機構解決，但去年以來美國紐約市高端房產價格持續(xù)疲軟，很可能成為國內高凈值人群重返美國高端住宅市場的最大制約。
“紐約疲軟”何時休
REBNY總裁John H. Banks此前向21世紀經濟報道記者提供的數(shù)據(jù)顯示，盡管2017年紐約市住宅房地產交易額超過500億美元，但不同價位房產銷售狀況截然不同——100萬-300萬美元的紐約房產項目去年四季度銷售數(shù)量增長同比約10%，呈現(xiàn)量價雙漲的格局，相比而言，逾400萬-500萬美元的高端房屋銷售數(shù)量同比下降38％。
“究其原因，是經歷前些年價格持續(xù)上漲，紐約市高端地產項目價格偏高，加之特朗普稅改政策打壓高端地產投資情緒，導致一段時間內紐約高端地產出現(xiàn)供大于求狀況。”John H. Banks向記者坦言。
這也讓不少國內高凈值人士擔心自己投資紐約高端地產能否起到資本保值的作用。
“目前而言，近期紐約市高端地產價格出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。”肖恩·奧舍（Shaun Osher）表示，過去一兩年紐約高端地產價格跌幅接近14%，吸引到不少全球投資者抄底，因此曼哈頓等核心地段房產供應減少，部分地段高端住宅開始回歸供需緊張格局。
不過，這能否打消國內投資者的顧慮，仍是未知數(shù)。
上述近期參與美國高端住宅銷售路演的投資人士坦言，除非看到紐約高端地產價格出現(xiàn)明顯回升跡象，否則他依然會選擇觀望。
“今年初我剛去過紐約，看到紐約曼哈頓地區(qū)越來越多商業(yè)地產正在改建商住綜合體，感覺當?shù)馗叨说禺a供需關系依然存在較大變數(shù)。”他直言。
來源：21世紀經濟報道
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