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  4月26日，由太平人壽、太平資產(chǎn)、保利地產(chǎn)三方共同出資成立的太平保利投資管理有限公司（下稱(chēng)“太平保利”）在上海正式開(kāi)業(yè)。據(jù)悉，作為一家股權(quán)投資基金公司，太平保利經(jīng)營(yíng)范圍主要包括養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和金融投資。

  這并非保利地產(chǎn)首次與保險(xiǎn)企業(yè)深度合作，早在2016年6月，保利地產(chǎn)便已通過(guò)定增方式引入泰康人壽及珠江人壽入股。保利管理層亦公開(kāi)表態(tài)稱(chēng)，公司將圍繞產(chǎn)業(yè)鏈打造多元化的金融服務(wù)功能，擇機(jī)進(jìn)入保險(xiǎn)、信托等領(lǐng)域。

  房地產(chǎn)企業(yè)為何垂青保險(xiǎn)公司？保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士曾對(duì)媒體表示，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司有錢(qián)，而部分房地產(chǎn)公司缺錢(qián)。同時(shí)保險(xiǎn)公司需要一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目進(jìn)行投資，兩者各取所需自然走到一塊。

  克而瑞研究員陳楨穎指出，對(duì)于養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言，前期大量的資金需求會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的壓力。而保險(xiǎn)公司擁有充足的資金量，且融資成本低，可有效補(bǔ)充企業(yè)的現(xiàn)金流，緩解債務(wù)壓力。“尤其如壽險(xiǎn)資金的投資標(biāo)的往往是投資周期較長(zhǎng)，且能帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。在國(guó)內(nèi)REITS缺位的背景下，保險(xiǎn)資金的支持將利于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開(kāi)展。”陳楨穎說(shuō)。

  跨界聯(lián)姻

  時(shí)代周報(bào)記者查詢?nèi)珖?guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)獲悉，太平保利成立于2018年1月30日，其經(jīng)營(yíng)范圍主要包括投資管理，股權(quán)投資，資產(chǎn)管理等。

  據(jù)悉，太平保利注冊(cè)資本達(dá)1億元人民幣，其中保利地產(chǎn)認(rèn)繳4900萬(wàn)元人民幣占股49%，太平資產(chǎn)管理有限公司（太平資產(chǎn)）認(rèn)繳2600萬(wàn)元占股26%，太平人壽保險(xiǎn)有限公司認(rèn)繳2500萬(wàn)占股25%。太平資產(chǎn)與太平人壽均系中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)（下稱(chēng)“中國(guó)太平”）旗下子公司，這意味著中國(guó)太平間接合計(jì)持股太平保利51%股份。

  保利地產(chǎn)總經(jīng)理劉平透露，中國(guó)太平擁有基數(shù)龐大的客戶資源、大健康產(chǎn)品的研發(fā)經(jīng)驗(yàn)與險(xiǎn)資的金融優(yōu)勢(shì)，將是保利健康養(yǎng)老戰(zhàn)略實(shí)踐的重要伙伴。從劉平的表態(tài)不難看出，保利選擇與中國(guó)太平這樣的保險(xiǎn)企業(yè)合作，主要看中其背后龐大的客戶資源及資金優(yōu)勢(shì)。

  這與碧桂園引入平安類(lèi)似。2015年4月，碧桂園在引入中國(guó)平安成為其第二大股東后，138.6萬(wàn)平安壽險(xiǎn)代理人（2017年底數(shù)據(jù)）也同時(shí)成為了碧桂園的銷(xiāo)售顧問(wèn)，而中國(guó)平安的個(gè)人客戶數(shù)達(dá)1.66 億。據(jù)悉，目前中國(guó)太平擁有47萬(wàn)名員工和近2000家各級(jí)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)區(qū)域涉及中國(guó)、北美、歐洲、大洋洲等國(guó)家和地區(qū)，而中國(guó)太平人壽保險(xiǎn)業(yè)務(wù)個(gè)人客戶數(shù)量達(dá)963萬(wàn)（2017年底數(shù)據(jù)）。

  而在大健康產(chǎn)品研發(fā)經(jīng)驗(yàn)上，中國(guó)太平下設(shè)專(zhuān)門(mén)從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理的子公司-太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理有限公司。據(jù)悉，該公司主要從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理，資產(chǎn)管理，與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)的健康和醫(yī)療投資業(yè)務(wù)等。中國(guó)太平還在上海斥資40億元投資興建“梧桐人家”養(yǎng)老社區(qū)。據(jù)悉，該社區(qū)總建筑面積38.4萬(wàn)平方米，建成后可為約3500位老人提供養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)。

  更為重要的是資金。此前泰康人壽、珠江人壽分別參與了保利地產(chǎn)的90億定增計(jì)劃,成為保利地產(chǎn)股東，而保利則將定增資金直接投向了南京保利中央公園、珠海保利國(guó)際廣場(chǎng)、成都保利玫瑰花語(yǔ)在內(nèi)的11個(gè)項(xiàng)目。

  “對(duì)多數(shù)房企而言，資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)很大困擾，必須通過(guò)其他渠道解決資金來(lái)源。”中歐國(guó)際金融研究院執(zhí)行副院長(zhǎng)劉勝軍告訴時(shí)代周報(bào)記者，而保險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)恰恰在于資金雄厚，且資金比較靈活。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，房企積極與保險(xiǎn)公司合作，也是其金融化發(fā)展的一個(gè)必然。通過(guò)入合作，能夠使得一些資本投入不再依賴傳統(tǒng)的土地開(kāi)發(fā)，屬于過(guò)剩產(chǎn)能輸出的模式。

  道阻且長(zhǎng)

  雖然保利地產(chǎn)和中國(guó)太平均表示這次合作是推動(dòng)健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的新嘗試。但在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)普遍盈利狀況不佳的當(dāng)下，雙方仍有很長(zhǎng)一段路要走。

  不能否認(rèn)，在中國(guó)老齡化程度日趨明顯之下，億萬(wàn)老人背后潛在著巨大“隱性剛需”。據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。

  這也讓不少的上市公司嗅到了商機(jī)，比如較早進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的保利地產(chǎn)。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，早在2008年，保利地產(chǎn)就派高層到日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式。2012年開(kāi)始，保利地產(chǎn)開(kāi)始在各地復(fù)制自己的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目-和熹會(huì)”。

  時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，盡管市場(chǎng)里已出現(xiàn)學(xué)院式、會(huì)員制、社區(qū)物業(yè)、保姆式等繁多的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，但大家都還在“試水”。“在各路資本瘋狂涌進(jìn)的當(dāng)下，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)、盈利模式卻尚未找到合適出口，”中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事烏丹星表示，國(guó)內(nèi)很多的養(yǎng)老地產(chǎn)存在同質(zhì)化問(wèn)題，在內(nèi)容上有缺陷，現(xiàn)在地產(chǎn)雖然沖在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前面，但后續(xù)問(wèn)題和困境也很顯著，比如缺政策、缺資金、缺運(yùn)營(yíng)、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等。

  保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊也坦承，養(yǎng)老地產(chǎn)這種長(zhǎng)期投入、持有運(yùn)營(yíng)型的地產(chǎn)模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點(diǎn)前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風(fēng)險(xiǎn)。“在此情況下，保利將養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式定位為“微利”。盈利路徑是：短期，投入階段，通過(guò)適老住宅銷(xiāo)售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造；中期，用3-5年的時(shí)間進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)階段，實(shí)現(xiàn)營(yíng)虧平衡；從長(zhǎng)期來(lái)看，用8-10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平，打通金融通道、實(shí)現(xiàn)REITs上市。”宋廣菊如是稱(chēng)。