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5月3日，億翰智庫發(fā)布2017年上市房企總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)TOP100。數(shù)據(jù)顯示，截止2017年12月31日，上市房企總資產(chǎn)TOP100企業(yè)資產(chǎn)總額為17.19萬億元，同比上漲32%，增速與2016年持平，其中九成以上TOP100企業(yè)同時實現(xiàn)凈資產(chǎn)增長。但同時總資產(chǎn)TOP100房企負(fù)債總額較2016年末上漲36%。相較于2016年，超過六成的企業(yè)2017年的資產(chǎn)負(fù)債比有所提高，總資產(chǎn)TOP100企業(yè)平均的資產(chǎn)負(fù)債比增至75.57%。>>>中國上市房企百強(qiáng)5月16日在京揭曉

總資產(chǎn)保持高增 追求規(guī)模仍是主旋律

在強(qiáng)者恒強(qiáng)的時代，追求規(guī)模仍是房企發(fā)展的主旋律，截止2017年12月31日，上市房企總資產(chǎn)TOP100企業(yè)資產(chǎn)總額為17.19萬億元，同比上漲32%，增速與2016年持平。

圖：TOP100企業(yè)總資產(chǎn)均值及同比增速

而TOP100房企負(fù)債總額較2016年末上漲36%，凈資產(chǎn)上漲21%?？傎Y產(chǎn)TOP100企業(yè)平均的資產(chǎn)負(fù)債比從2016年的74.64%，增加到2017年的75.57%。相比2016年，超過六成的企業(yè)2017年的資產(chǎn)負(fù)債比有所提高，負(fù)債擴(kuò)張或成總資產(chǎn)高增的主因。

圖：TOP100企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比均值

凈資產(chǎn)指標(biāo)是企業(yè)股東權(quán)益的體現(xiàn)，其剔除了負(fù)債的影響，也可用于衡量企業(yè)規(guī)模。截止2017年12月31日，九成以上 TOP100企業(yè)的凈資產(chǎn)增長，其中華夏幸福、融創(chuàng)中國、陽光城等10家企業(yè)凈資產(chǎn)增速超過50%，合計30家企業(yè)凈資產(chǎn)增速超過30%。

對比總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的排名變化，TOP20房企中中海地產(chǎn)上升較高，僅次于恒大，以凈資產(chǎn)2282億元排名第2。相對于總資產(chǎn)排名第6，融創(chuàng)中國凈資產(chǎn)排名較為靠后，這反映了其通過高負(fù)債擴(kuò)張的經(jīng)營策略。

恒萬碧三雄鼎立 7%的企業(yè)占據(jù)近四成資產(chǎn)

在所有A股及港股上市房企中，中國恒大以總資產(chǎn)1.76萬億榮登榜首，成為家底最厚的房地產(chǎn)企業(yè)；萬科、碧桂園緊隨其后，總資產(chǎn)分別為1.16萬億、1.05萬億，成功進(jìn)入萬億俱樂部。恒萬碧一直堅持資本化運(yùn)作，公司業(yè)務(wù)涉及多個板塊，總資產(chǎn)傲視榜單也屬意料之中。

總資產(chǎn)超過5000億的還有綠地控股、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國及中海地產(chǎn)，共計7家。其中融創(chuàng)中國通過頻繁的收并購，總資產(chǎn)大幅提成，同比增長113%，首次進(jìn)入5000億陣營。7家企業(yè)合計總資產(chǎn)6.68萬億，占TOP100資產(chǎn)總和約39%，可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)分布較為集中。

規(guī)模房企總資產(chǎn)表現(xiàn)出了明顯的斷層。萬億俱樂部的碧桂園和其次的綠地控股之間存在超過1500億的差距，排名第8的華潤置地總資產(chǎn)4792億元和排名第9的華夏幸福3759億元之間存在1000億元的差距，斷層非常明顯。

此外，55家企業(yè)總資產(chǎn)在1000億以內(nèi)，資產(chǎn)合計占TOP100比重僅為18%，中小資產(chǎn)規(guī)模的企業(yè)競爭較為激烈。

圖：TOP100企業(yè)總資產(chǎn)量級分布及占比

規(guī)模分化持續(xù) 規(guī)模房企增速更快

2017年TOP100企業(yè)總資產(chǎn)穩(wěn)步上升，較2016年末平均增長33%。千億以上陣營企業(yè)的增速更快，而規(guī)模較大的企業(yè)憑借資源優(yōu)勢實現(xiàn)高速擴(kuò)張，規(guī)模分化將進(jìn)一步加大。

2017年，共有39家企業(yè)總資產(chǎn)增長超過30%，其中規(guī)模千億以上企業(yè)占三分之二。從各梯隊平均總資產(chǎn)增速來看，萬億資產(chǎn)規(guī)模的企業(yè)平均增速最快，高達(dá)49%，5000-10000億資產(chǎn)規(guī)模的企業(yè)次之，達(dá)45%。第一梯隊繼續(xù)追求規(guī)模，鞏固行業(yè)中地位，而中小房企也在發(fā)力，爭取在今后更加激烈的競爭中享有一席之地。

圖：2017各梯隊平均總資產(chǎn)增速

2017年，融創(chuàng)中國總資產(chǎn)增速最為突出，達(dá)113%。公司通過收并購實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張，2017年相繼入股鏈家、金科、樂視等，并購北京融智瑞豐、華城富麗、萬達(dá)集團(tuán)13個文旅項目91%的股權(quán)和76個酒店項目等多個公司和項目。當(dāng)然總資產(chǎn)高增的同時，不容忽視其負(fù)債也同比增加118%。

萬科和碧桂園新晉為萬億級別成員。2017年萬科總資產(chǎn)增速40%，資產(chǎn)規(guī)模從2016年末的8307億元擴(kuò)大到11653億元。碧桂園增速更大，2017年總資產(chǎn)增長77%，實現(xiàn)了從6000億元到10000萬億元規(guī)模的大幅跨越。

圖：2017典型企業(yè)總資產(chǎn)增速

總資產(chǎn)TOP100之最

1.“最愛現(xiàn)金”——中華企業(yè)、合景泰富、景瑞控股

貨幣資金是企業(yè)流動性最強(qiáng)的資產(chǎn)，企業(yè)保持一定的貨幣資金持有量，既要防止資金的閑置，有又要保證經(jīng)營的正常需要?？傎Y產(chǎn)TOP100中，貨幣資金占總資產(chǎn)比值最高的三家企業(yè)為中華企業(yè)、合景泰富、景瑞控股，占比達(dá)35%、30%和24%?；幽辍?dāng)代置業(yè)緊跟其后。

中華企業(yè)擁有充沛的現(xiàn)金，2017年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額及投資活動現(xiàn)金流量凈額均同比減少，貨幣資金的增加主要是償還債務(wù)支付的現(xiàn)金支出大幅減少，同比減少86%。

總資產(chǎn)TOP20的企業(yè)中，華夏幸福貨幣資金占比最高，達(dá)18%。雖然經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-162億元，但華夏幸福依靠多樣的融資手段，籌資產(chǎn)生的現(xiàn)金流達(dá)570億，同比增長124%。

圖：總資產(chǎn)TOP100中貨幣資金占比最高的5家企業(yè)

2.“最愛囤貨”——天房發(fā)展、格力地產(chǎn)、北大資源

企業(yè)持有存貨的目的是為了出售獲取經(jīng)濟(jì)利益，TOP100企業(yè)存貨占總資產(chǎn)的比例平均約50%，因為土地和在土地上的物業(yè)是房企最為重要的資源，通過銷售物業(yè)獲取收入，因而存貨占比較大。充足的存貨有助于維持銷售的穩(wěn)定，可以享受到未來土地或房屋價格上漲的好處；但必須指出存貨過多將會占用企業(yè)大量資金，也面臨存貨貶值的風(fēng)險。

圖：總資產(chǎn)TOP100中存貨占比最高的5家企業(yè)

3.“最愛持有”——SOHO中國、大悅城、綠景中國

企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)利益主要來自租金收入和增值兩方面，可以反映房企除了住宅項目之外，辦公樓、長租公寓等商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)情況。投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比值可以看出房企主要業(yè)務(wù)的差別，比如恒大主要從事住宅業(yè)務(wù)的開發(fā)、銷售，雖然其投資性房地產(chǎn)1520億元位居榜首，但占總資產(chǎn)的比例約為9%，低于總資產(chǎn)TOP100房企平均水平；諸如大悅城主要從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營，在北京、上海等擁有多個商業(yè)項目，其投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例超過60%。

投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比值最高的企業(yè)是SOHO中國，為79%，排名前五的還有大悅城、綠景中國、華南城和卓爾集團(tuán)。

SOHO中國主要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其營業(yè)收入中85%來自租金收入。公司投資性房地產(chǎn)項目主要集中于北京、上海等中心城市核心區(qū)域，截止2017年12月31日，公司在北京和上海兩地的投資性房地產(chǎn)租金收益達(dá)15.28億元。

圖：總資產(chǎn)TOP100中投資性房地產(chǎn)占比最高的5家企業(yè)

以下為2017年上市房企總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)排名TOP100：

億翰百科

總資產(chǎn)&凈資產(chǎn)：

總資產(chǎn)是指某一經(jīng)濟(jì)實體擁有或控制的、能夠帶來經(jīng)濟(jì)利益的全部資產(chǎn)，為凈資產(chǎn)和總負(fù)債之和。凈資產(chǎn)是屬企業(yè)所有，并可以自由支配的資產(chǎn)，即所有者權(quán)益或者權(quán)益資本。

因此在億翰5月16日即將發(fā)布的2018中國上市房企百強(qiáng)研究成果中，我們不僅考慮總資產(chǎn)的規(guī)模，更關(guān)注凈資產(chǎn)的規(guī)模，從而避免了由于總負(fù)債過高而帶來總資產(chǎn)的虛高。

貨幣資金：

貨幣資金是指在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中處于貨幣形態(tài)的那部分資金，按其形態(tài)和用途不同可分為包括庫存現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。貨幣形態(tài)表現(xiàn)的資金，是資產(chǎn)負(fù)債表的一個流動資產(chǎn)項目，包括庫存現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金三個總賬賬戶的期末余額，具有專門用途的貨幣資金不包括在內(nèi)。

存貨：

存貨，是指企業(yè)在日?；顒又谐钟幸詡涑鍪鄣漠a(chǎn)成品或商品、處在生產(chǎn)過程中的在產(chǎn)品、在生產(chǎn)過程或提供勞務(wù)過程中耗用的材料、物料等。存貨必須在符合定義的前提下，同時滿足“該存貨包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)”和“該存貨的成本能夠可靠地計量”兩個條件。企業(yè)的存貨包括原材料、在產(chǎn)品、半成品、商品、周轉(zhuǎn)材料、委托加工物資、消耗性生物資產(chǎn)等。

投資性房地產(chǎn)：

投資性房地產(chǎn)是指賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)價值，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物（含自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物）。

來源 ：中國網(wǎng)地產(chǎn)