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　　自2016年10月初的房地產(chǎn)有史以來(lái)最嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸、限買以來(lái)，迄今已經(jīng)一年半多了。搞到現(xiàn)在，很多一二線城市的房?jī)r(jià)屬于“倒掛”，也就是新房的價(jià)格比周邊二手房低。

　　按說(shuō)在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的日子應(yīng)該很難過(guò)才對(duì)。但如果我們看那些地產(chǎn)巨頭2017年的年報(bào)和今年一季報(bào)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，事實(shí)并非如此。很多地產(chǎn)股的日子很好。

　　下表顯示了萬(wàn)招保金、綠地控股(7.200, 0.02, 0.28%)、恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)去年和今年一季度的情況。

　　從表中可以看出，2017年，所有房地產(chǎn)巨頭的利潤(rùn)增速，都快于營(yíng)收增速。

　　那么，為什么越控制房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)巨頭的利潤(rùn)越高呢？

　　在嚴(yán)厲限購(gòu)限貸的時(shí)代，房地產(chǎn)商又是怎么實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和利潤(rùn)高速增長(zhǎng)的？這個(gè)一定要結(jié)合宏觀環(huán)境。

　　首先，2017年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積繼續(xù)增長(zhǎng)。

　　2017年商品房銷售面積169408萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)7.7%，雖然增速下降，但仍然是增長(zhǎng)的。

　　其次，在去杠桿的環(huán)境下，房地產(chǎn)公司正在日益分化，拿地和銷售都向頭部集中。

　　按銷售額來(lái)衡量，目前我國(guó)房企TOP5是碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、保利，TOP6到10的是綠地、中海、龍湖、華夏幸福(29.050, 0.17, 0.59%)、綠城。

　　雖然在去杠桿的環(huán)境下，所有公司都更難得到低息資金，但巨頭們資源雄厚，還是相對(duì)容易一些，實(shí)在不行可以在海外發(fā)美元債。因此巨頭們更容易得到資金，資金成本也相對(duì)較低，更容易拿地、建房和銷售，利潤(rùn)也更高。因此這些房地產(chǎn)巨頭的業(yè)績(jī)和前景基本不用擔(dān)心。

　　第三，三四線城市的房?jī)r(jià)大幅上漲，一二線城市的偏遠(yuǎn)地區(qū)熱銷，給巨頭們提供了充足的利潤(rùn)。

　　由于一二線房?jī)r(jià)大漲向三四線蔓延，去年三四線房?jī)r(jià)也有明顯上漲。而一二線雖然限購(gòu)限貸，但城市化仍然在進(jìn)行之中，新房供應(yīng)少，買盤反而相對(duì)較多。隨著城市擴(kuò)大，偏遠(yuǎn)地區(qū)不偏了，房?jī)r(jià)和市中心相比也比較便宜，這位房地產(chǎn)商提供了巨額利潤(rùn)。而市中心的房子由于限價(jià)，價(jià)格也出現(xiàn)了倒掛，富豪們紛紛搶購(gòu)，極大緩解了地產(chǎn)商的資金壓力。

　　而隨著我國(guó)M2繼續(xù)增長(zhǎng)，人們繼續(xù)涌入大城市，以及新房供應(yīng)速度的逐漸減慢，國(guó)家又強(qiáng)力壓制價(jià)格，所以進(jìn)入2018年以來(lái)，一二線城市的新盤頻頻出現(xiàn)“秒光”。

　　買1000多萬(wàn)的房子還要瘋搶，有錢人很多啊。或者說(shuō)，社會(huì)的貧富差距很大。有錢人已經(jīng)有了幾十套房子，他們每個(gè)月的租金可能在百萬(wàn)左右，這樣積攢一段時(shí)間，換個(gè)城市買房非常輕松。

　　房屋銷售面積、新開(kāi)工面積、施工面積的增速，2017年都在減少，如下所示。

　　可以看出，它們的增速已經(jīng)降為個(gè)位數(shù)。進(jìn)入2018年，趨勢(shì)還在繼續(xù)。今年1~2月的商品房和住宅的新開(kāi)工面積，分別同比增長(zhǎng)2.9%和5.0%，較去年12月份下降5.7%和2.8%。1~2月的商品房和住宅的施工面積，分別同比增長(zhǎng)1.5%和1.8%。更嚴(yán)重的是竣工面積，今年1~2月的商品房和住宅的竣工面積分別同比下降12.1%和17.1%。

　　如果看看住宅累計(jì)開(kāi)工但還沒(méi)有銷售的庫(kù)存情況，恐怕更為嚴(yán)峻。

　　可以看出，去庫(kù)存確實(shí)很有效果。這個(gè)趨勢(shì)在2018年得到延續(xù)，現(xiàn)在三四線城市的去化周期18個(gè)月左右，二線城市10個(gè)月，而一線城市甚至不足兩個(gè)月！

　　這正是人們瘋狂在一二線搶房的原因。

　　在這種情況下，房地產(chǎn)巨頭們相比于其市值的庫(kù)存越多，尤其在一二線的庫(kù)存越多，則公司的前景越光明。在執(zhí)行“住房不炒”、大力提供長(zhǎng)租房方面，也更有實(shí)力。

(中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào))