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  以往4月份，海南即進入樓市的銷售淡季。但今年海南樓市卻格外引人關(guān)注。

  隨著中央支持海南建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)、自由貿(mào)易港等一系列利好政策的公布，海南樓市應(yīng)聲而動，其中不乏“連夜開盤，引發(fā)搶購”“擅自代理銷售”“虛假宣傳”等違法違規(guī)行為。

  在密集處罰數(shù)十家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)和中介之后，4月22日晚8時，海南緊急發(fā)布通知，開始實施“全域限購”，非本省戶籍居民家庭在海南購房至少要有2年及以上的社?；騻€稅。其中，?？?、三亞、瓊海等原已實行限購的區(qū)域，則需要累計5年及以上的個稅或社保。同時，不得通過補繳個稅或社保購房，首付不低于七成，5年后方可轉(zhuǎn)讓。

  隨后，海南省住建廳發(fā)布執(zhí)行細則，封死了各種騙購住房的口子。例如，遏制假結(jié)婚、假離婚；對4月22日20時之后補交、補足首付款的不予認可；海南各高校在校大學(xué)生集體戶口不視為本省戶籍等。

  海南省住建廳相關(guān)負責(zé)人對時代周報記者表示，目前其他的執(zhí)行細節(jié)還在討論中，如有進展，會陸續(xù)發(fā)布。但該人士強調(diào)，總的基調(diào)已經(jīng)確定下來，一定會貫徹落實中共中央和海南省委省政府的政策，長期穩(wěn)定實施下去。此外，海南省關(guān)于人才住房的相關(guān)政策也正在討論和加緊制定中。

  4月26日，時代周報記者走訪?？诙嗉覙潜P和中介機構(gòu)時發(fā)現(xiàn)，在嚴格管控之下，前來咨詢的看房者稀少，有工作人員正在打瞌睡，門店頗為冷清。

  海南現(xiàn)代管理研究院院長、海南大學(xué)教授王毅武認為，房地產(chǎn)是不能成為海南的支柱產(chǎn)業(yè)的。海南要擺脫對房地產(chǎn)的依賴，原來的路走不成，要實現(xiàn)變道超車，短期成本很高，但從長期來看，是一個好事。“與其早晚必須要壯士斷腕，現(xiàn)在斷比將來斷損失要小，麻煩要少。”

  政府：政策頻出，嚴防炒房炒地

  為了防范用假結(jié)婚取得購房資格的行為，海南省住建廳明確，對以購房為目的的頻發(fā)離婚、結(jié)婚的，各市縣要對其購房資格進行嚴格審查。涉及假結(jié)婚、假離婚騙購住房，將婚姻登記嚴重失信當(dāng)事人名單報送全國婚姻登記信用信息平臺，實施聯(lián)合懲戒。

  此外，夫妻一方是海南省戶籍，另一方非海南省戶籍，在4月22日20時以后，非海南省戶籍的一方隨另一方遷入海南戶籍，并以遷入的一方名義單獨購房，需要提供2年或5年的個稅或社保證明，且只能購買一套住房。

  海南省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處的羅浩對時代周報記者表示，下一步，住建廳將聯(lián)合相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場秩序進行整治。對各個市縣執(zhí)行限購政策是否到位，進行隨機抽查、定向督查和明察暗訪。如發(fā)現(xiàn)有執(zhí)行不力的情況，會提請進行約談和問責(zé)。

  據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，自今年3月31日以來，海南至少已經(jīng)四次加碼樓市調(diào)控政策。

  3月31日，海南省發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》（簡稱“房八條”），將原來的非本省戶籍居民1人限購1套住房，調(diào)整為1個家庭限購1套住房，首付比例由30%增加至70%。同時，在?？?、三亞、瓊海等7個市縣限購區(qū)域內(nèi)，必須提供累計60個月及以上個稅或社保繳納證明。

  4月16日，在中央宣布支持海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)之后僅3天，海南省住建廳發(fā)布了《關(guān)于進一步貫徹落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要求的通知》，重點打擊惡意炒作、哄抬房價以及弄虛作假購房的行為，對違法違規(guī)的房企、中介及其從業(yè)人員給予最嚴厲的處罰，直至清出海南市場。

  為了抑制房價過快增長，4月20日，海南省住房公積金管理局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金有關(guān)政策的通知》，要求職工家庭購買首套新建住房的，住房公積金貸款最低首付款比例由20%提升至30%。

  “政府這一次出手比較果斷。”海南行政學(xué)院原院長廖遜對時代周報記者表示，?？诜績r從2004年2000多元漲到了今年的2萬多元，一般老百姓很難承受。他認為，房地產(chǎn)市場可以有一些合理的利潤，但不能有暴利。

  鏈家數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%，其中來自京津冀和東三省的購房者最多。事實上，海南整體的收入水平并不高，仍是一個欠發(fā)達省份。2017年海南省人均GDP接近5萬元，只相當(dāng)于廣東省的60%。

  開發(fā)商：房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型

  “這幾年春節(jié)前后，很多人來海南度假、買房，房價的漲幅都不小。今年受建省30周年等政策利好的影響，好一點的新房一平方米漲了五六千元，甚至有客戶半夜買房。”?？谀撤慨a(chǎn)中介李先生對時代周報記者說，全島限購后，海南樓市又進入到了淡季。

  4月18日晚，?？谟^瀾湖觀園項目因連夜開盤，引發(fā)搶購，開發(fā)商和相關(guān)中介被處以150萬元罰款。4月26日，時代周報記者在觀瀾湖地產(chǎn)接待中心走訪時發(fā)現(xiàn)，門店頗為冷清，有工作人員在打瞌睡。

  “政府不批地，沒地就沒房。還有一些房壓著，沒有銷量。”該接待中心的一位置業(yè)顧問對時代周報記者表示，他們銷售的房子均價每平方米2.2萬左右，一般客戶都是先付定金，再交首付款。但4月22日發(fā)布的新政未留“緩沖時間”，要付完首付款才能購房，現(xiàn)在好幾批交了定金的客戶失去了購房資格，目前正在辦理退房手續(xù)。

  根據(jù)執(zhí)行細則，3月30日之前，非海南省戶籍居民家庭已簽訂購房（含二手房）合同或認購協(xié)議，并已支付30%首付款，但尚未網(wǎng)簽備案的，可繼續(xù)辦理購房手續(xù)。自3月30日至4月22日20時之間，則需要已支付70%首付款，才可以繼續(xù)辦理。4月22日20時之后補交、補足首付款的不予認可。

  此次全域限購之下，限購的住房，包括商品住宅（普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓）、產(chǎn)權(quán)式酒店客房、符合轉(zhuǎn)讓條件的保障性住房，含新房和二手房。

  “現(xiàn)在房地產(chǎn)市場，外地人不讓買，本地人又買不起。”海口市美蘭區(qū)一位主要做二手房市場的中介對時代周報記者表示，二手房的客戶主要都是本地人，新政的影響不大。二手房的價格主要受新舊程度、所在小區(qū)的位置、房東的心態(tài)等影響。不過該中介表示，新房的漲幅厲害，有的二手房也跟著漲了一些。本地人面臨的主要問題是錢不夠。“估計二手房以后也要做租賃。”

  在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型。綠地控股集團海南房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理黃高山在接受東方衛(wèi)視采訪時表示，企業(yè)將通過“房地產(chǎn)+”引領(lǐng)市場，做高品質(zhì)、高附加值為主的開發(fā)轉(zhuǎn)型。

  國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，3月份，70個大中城市里，?？谛陆ㄉ唐纷≌瑑r格環(huán)比增幅排在首位，為2.1%。盡管門庭冷落，但多數(shù)中介機構(gòu)認為，政策利好之下，海南的房價不會下降，仍會穩(wěn)步上漲。“海南土地少，現(xiàn)在要保護生態(tài)環(huán)境，能蓋房子的地方就更少了，價格肯定是越來越高。”有中介表示。

  專家：海南房地產(chǎn)應(yīng)分層次，調(diào)結(jié)構(gòu)

  4月14日發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》提出，“要制定預(yù)案，穩(wěn)定市場預(yù)期，堅決防范炒房炒地投機行為”。海南省委主要領(lǐng)導(dǎo)多次強調(diào)，“海南不能變成房地產(chǎn)加工廠”，“不能島外要買多少，我們就建多少”。

  房地產(chǎn)調(diào)控措施密集出臺，并不意味著海南不再發(fā)展房地產(chǎn)。在海南省此前所確定的12個重點產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，房地產(chǎn)依然在列。

  4月22日發(fā)布的調(diào)控新政明確，海南將建設(shè)用地向建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港亟需的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會發(fā)展、民生需求等傾斜，外銷商品住宅項目用地將大幅減少直至停止供應(yīng)。政府還鼓勵已出讓尚未開發(fā)的商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)或共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等。

  王毅武對時代周報記者表示，這一次調(diào)控把主要的大漏洞都堵死了。新政落實后，一方面，逼著房地產(chǎn)商更換經(jīng)營方式，如轉(zhuǎn)向房屋租賃或者旅游地產(chǎn)。另一方面，可以遏制炒房者，有住房需求，但又不符合個稅或社保年限的人群，可以選擇租房。

  王毅武建議，首先，海南房地產(chǎn)要重視規(guī)劃，按照規(guī)劃發(fā)展；其次，要把保障房和旅游地產(chǎn)分開，實現(xiàn)分層次管理和價格雙規(guī)制，由政府負責(zé)保障房，旅游地產(chǎn)交給市場；再次，調(diào)整房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)，把商務(wù)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、居住地產(chǎn)等分開，不能一股腦全部發(fā)展商品住宅。最后是惠民生，讓老百姓過上好日子，同時讓游客住得舒適。