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    盡管正試圖剝離地產(chǎn)謀求轉(zhuǎn)型，中航地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“中航地產(chǎn)”000043.SZ）的業(yè)績增長還是離不開地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    4月13日，中航地產(chǎn)發(fā)布了第一季度業(yè)績預(yù)告，歸屬于上市股東的凈利潤為5000-8000萬元，去年同期則虧損7652.91萬元。然而，推動業(yè)績增長的卻是中航地產(chǎn)正逐步剝離的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，據(jù)稱，其所屬貴陽中航城項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)部分收入帶來業(yè)績上漲。

    2016年，中航工業(yè)與保利進(jìn)行重組，中航工業(yè)將中航地產(chǎn)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給保利，重組后中航地產(chǎn)將退出地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。然而，其物業(yè)毛利率僅維持在10%左右，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

    針對公司轉(zhuǎn)型及未來發(fā)展等問題，記者致函中航地產(chǎn)品牌部門一名韓姓負(fù)責(zé)人，但截止發(fā)稿之日仍未獲得回復(fù)。

    業(yè)績“過山車”

    1月31日，中航地產(chǎn)發(fā)布了2017年度業(yè)績預(yù)告公告，彼時其預(yù)計實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為4.4-5.1億元,較上年同期相比上升172.63%-216%。

    記者了解到，這主要因?yàn)槠滢D(zhuǎn)讓中航城置業(yè)(上海)有限公司（以下簡稱“上海中航城”）100% 股權(quán)獲取了一定的投資收益。

    然而，一個月后，中航地產(chǎn)又對業(yè)績預(yù)告進(jìn)行了修正，修正后盈利1.35-1.61億元，同比下降0-16.35%。下降的主要原因便是上海中航城出售遇阻，無法在預(yù)計時間內(nèi)完成。這一個項(xiàng)目對中航地產(chǎn)2017年凈利潤的影響達(dá)到3.05-3.49億元。

    對此，深交所向其發(fā)送關(guān)注函，要求說明上海中航城未能辦理完成股權(quán)變更登記手續(xù)的原因及對公司的具體影響。中航地產(chǎn)表示，1月9日上海市楊浦區(qū)人民政府出具了《關(guān)于本區(qū)控制商辦樓宇開發(fā)交易管理的操作口徑方案》致使上海中航城股權(quán)轉(zhuǎn)讓工商變更登記手續(xù)辦理受阻。

    第一季度貴陽中航城又成為拉高業(yè)績的主要“功臣”。在“一降一增”的“過山車”式變化中，足見地產(chǎn)業(yè)務(wù)對于中航地產(chǎn)的支撐作用。

    不過，近兩年中航地產(chǎn)正在逐步剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    2016年，保利按照協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式收購中航地產(chǎn)及其下屬企業(yè)合計持有的10家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)及1個房地產(chǎn)項(xiàng)目在建工程，項(xiàng)目主要分布在成都、昆山、貴陽、南昌、九江、贛州、惠州、岳陽、新疆9個城市，標(biāo)的資產(chǎn)的預(yù)估值合計23.23億元。

    從此時起，中航地產(chǎn)便將戰(zhàn)略聚焦在物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，圍繞機(jī)構(gòu)類物業(yè)資產(chǎn)的管理，重點(diǎn)發(fā)展物業(yè)及設(shè)備設(shè)施管理、資產(chǎn)經(jīng)營以及客戶一體化服務(wù)外包三項(xiàng)核心業(yè)務(wù)。

    2017年中航地產(chǎn)營業(yè)收入為58.93億元，同比下降6.88%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.5億元，同比下降6.74%。這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目減少，地產(chǎn)項(xiàng)目比上年同期減少9.87億元。

    同時，中航地產(chǎn)旗下部分地產(chǎn)項(xiàng)目也計提了存貨跌價準(zhǔn)備。2017年其存貨跌價損失為5.15億元，同比2016年增長了270%，而這主要是中航地產(chǎn)下屬孫公司龍巖紫金中航房地產(chǎn)計提的存貨跌價準(zhǔn)備4.6億元，及子公司天津格蘭云天投資發(fā)展有限公司計提的存貨跌價準(zhǔn)備5511.50萬元導(dǎo)致的。

    對于這一重大轉(zhuǎn)型，中航地產(chǎn)分析稱，現(xiàn)有物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營、項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)覆蓋了房地產(chǎn)價值鏈的后端所有環(huán)節(jié)，符合存量時代的特征，與行業(yè)發(fā)展趨勢相吻合。

    物業(yè)毛利率偏低

    然而，目前中航地產(chǎn)的物業(yè)板塊還不足以完全支撐起整體業(yè)績，其毛利率也低于行業(yè)平均水平。據(jù)2017年年報顯示，中航地產(chǎn)物業(yè)管理毛利率為10.55% ，雖然相比2016年有所提升，但仍處于較低水平。記者梳理了國內(nèi)幾家典型物業(yè)公司的毛利率水平，2017年萬科物業(yè)的毛利率為18.71%，中海物業(yè)毛利率為23.9%，綠城服務(wù)毛利率為18.4%。與之相比，中航地產(chǎn)物業(yè)管理的毛利率水平處于低位。

    2017年，中航地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為28.67億元，僅占總營業(yè)收入的36.31%。

    截止到2017年12月，中航物業(yè)全國物業(yè)管理項(xiàng)目442個，管理面積5152 萬平米，業(yè)務(wù)輻射到珠三角、長三角、華中、華北、華南各個區(qū)域。不過，與行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)相比，這一體量仍偏小。

    中海物業(yè)2017年年報顯示，報告期內(nèi)，中海物業(yè)管理建面由2016年底的0.935億平米上升37.3%至1.283億平米，這一規(guī)模是中航地產(chǎn)的兩倍有余。

    公開資料顯示，截至2017年年底，萬科物業(yè)已布局中國69個具有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾谐鞘?，服?wù)項(xiàng)目共計2356個，合同面積近4.6億平米。

    作為全國規(guī)模最大的物業(yè)公司，彩生活截至2017年年底的物業(yè)管理面積達(dá)到4.04億平米。彩生  活首席執(zhí)行官唐學(xué)斌曾預(yù)期2018年物業(yè)管理面積可以增加2.5億平米，維持兩年后擁有25億平米物業(yè)管理面積的目標(biāo)。他還表示，以市場規(guī)模每年提升10億平米推算，期望兩年后市場占有率達(dá)到15%。

    在業(yè)務(wù)發(fā)展方面，中航地產(chǎn)表示，中航物業(yè)將通過內(nèi)生式增長與投資并購相結(jié)合的方式，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。在內(nèi)生式增長方面，將主動開發(fā)潛力大的新區(qū)域市場，如西安、大連、雄安新區(qū)等，并挖掘和開放資源，吸引外部戰(zhàn)略投資者，開展戰(zhàn)略合作。在投資并購方面，快速鍛造投資并購能力，特別是投前設(shè)計能力和投后整合能力，并通過對物業(yè)管理及相關(guān)領(lǐng)域的投資并購，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企轉(zhuǎn)型中要防范被消耗各類精力，尤其是傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)被剝離以后，物業(yè)方面的管理如何尋求轉(zhuǎn)型就很關(guān)鍵，未來在新業(yè)務(wù)方面還需要不斷探索和研究。比如說未來物業(yè)資產(chǎn)管理方面，如何用資產(chǎn)管理的角度來審視各類房源等，這個是很關(guān)鍵的內(nèi)容。另外很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，當(dāng)前中航地產(chǎn)必須在物業(yè)收購等方面發(fā)力，同時在規(guī)模不大的時候，優(yōu)先做出企業(yè)品牌，否則接下來的市場競爭壓力是比較大的。

    (華夏時報)